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2007年4月17日，东灵公司与孙波签订《银川市商品房买卖合同》，载明孙波购买东灵公司第1#、2#幢4-6层及斜角一至六层大厅14号房（注：14号房是房管部门为上述房产所定的房号），建筑面积共3483.21平方米，每平方米1600元。同年4月27日，孙波、孙建功办理上述房屋的产权证。所有权人为孙波、孙建功。 2007年11月29日，东灵公司以邮政特快专递给孙波、孙建功发出《关于督促完全履行二○○七年四月十三日﹤抵押还款协议﹥的函》，函告孙波、孙建功严格履行《抵押还款协议》约定的义务，并承担协议约定的经济、法律责任。孙波、孙建功对东灵公司的函未作反应。2008年2月13日，东灵公司给孙波、孙建功仍以邮政特快专递发出《关于解除2007年4月13双方签订的﹤抵押还款协议﹥的函》，以孙波、孙建功长期拖欠购房款，东灵公司根据孙波、孙建功的意见，为使长期拖欠款项一次性解决，签订了《抵押还款协议》。对孙波、孙建功不履行义务，东灵公司多次催告，孙波、孙建功无任何回应，丧失商业信誉，东灵公司依合同约定和法律规定，要求解除合同，请孙波、孙建功接到函后，即刻书面回复并到东灵公司处办理解除合同后的相关事宜，并承担由此产生的一切责任。 2008年1月28日，银川市土地权属登记管理中心《地籍调查成果表》载明，土地坐落：兴庆区上海东路新灵小区1-2号楼14号商业用房；土地面积580.54平方米，超出原土地证商业用途面积。 2008年2月26日，银川市国有土地资金缴款单载明用地单位孙波，用地项目及面积580.54平方米，地址兴庆区上海东路新灵小区1-2号楼14号商业用房，缴款金额肆拾贰万零伍佰元整（420500元）。 2008年5月12日，银川市政务大厅地籍站窗口出具证明载明，位于兴庆区上海东路新灵小区1-2号楼14号商业用房，证号为银国用（2008）第01648号的土地证，于2008年2月28日已由雷涛代为领取。 2008年4月17日，银川市国立公证处对孙波给东灵公司付款进行公证，公证书载明付款遭到东灵公司拒绝。 东灵公司及孙波、孙建功均认可拖欠房款数额为2365238.43元，但对于已付房款是支付哪份购房合同中的款项争议较大。双方均认可五套商业用房只在房管局作了初始登记。该房由孙波、孙建功占有并使用。孙波、孙建功将五套商业用房与另一套商业用房进行改造装修后开办了宾馆餐厅。 东灵公司提供的银川市农村信用合作联社贷款利率表中显示该社最高贷款利率按中国人民银行同期贷款利率可上浮100%。 东灵公司于2008年2月25日以孙波、孙建功未按《抵押还款协议》及时足额付清2815238.43元购房款为由，将孙波、孙建功诉至法院，请求：1.判令解除原告与被告于2007年4月13日签订的《抵押还款协议》，被告返还原告所出售的全部房产；2.判令被告支付违约损失188万元；3.判令被告将功达宾馆北侧的违章建筑拆除，按照原设计图纸的设计方案恢复功达宾馆与华夏医院之间的消防通道；4.案件诉讼费、原告支付的律师费由被告承担。本案在宁夏回族自治区银川市中级人民法院重审过程中，东灵公司于2009年8月25日变更诉讼请求为：1.判令解除双方2001年11月16日、2003年6月15日的商品房买卖合同及2007年4月13日签订的抵押还款协议，判令孙波、孙建功返还东灵公司开发建设的位于银川市原新水东路（现为上海东路）危房改造工程2#综合楼7、8、10、11、12号五套共计738.32平方米的商业用房（共计价款2947329.2元）；2.判令孙波、孙建功依照《抵押还款协议》第十四条的约定支付违约金3115962.2元，计算方式以尚欠购房款2815238.43元为本金，自2006年1月1日起至2009年9月1日止，按宁夏农村信用社最高贷款利率的两倍进行计算；3.判令孙波、孙建功支付自2006年1月1日起至实际返还房屋之日止的2#综合楼7、8、10、11、12号五套商业用房的占用费（按照同地段营业用房平均租金收入标准30元／平方米·月计算）；4.判令孙波、孙建功限期拆除功达宾馆北侧的违章建筑，并自行承担拆除费用；5.判令孙波、孙建功限期按照原设计图纸的设计方案恢复功达宾馆与华夏医院之间的消防通道，并自行承担相关费用；6.案件诉讼费、东灵公司支付的律师费由孙波、孙建功承担。 本案在宁夏回族自治区银川市中级人民法院重审时，孙波、孙建功于2009年12月18日提起反诉称：由于东灵公司长期拖欠孙建功的工程款，加之双方签订的数份房屋买卖合同均已实际履行，在工程款、购房款支付情况尚未清结的情况下，双方于2007年4月13日签订《抵押还款协议》，确认孙波、孙建功应向东灵公司支付购房款2815238.43元；双方约定首先由东灵公司出具房地产确权办证手续，孙波、孙建功持确权办证手续办理银行贷款并于办证后50日内付清房款；孙波、孙建功以五套建筑面积为738.22平方米的商业用房设定抵押。协议签订后，由于东灵公司一直未将土地使用权手续办理在孙波、孙建功名下，导致孙波、孙建功无法持确权办证手续到银行办理贷款。直到2008年2月26日，孙波、孙建功主动到土地部门查询才知道，东灵公司尚欠420500元土地收益金未缴纳，土地部门将此交纳义务转由新的产权所有人即孙波、孙建功承担，并发出催缴通知书。2008年2月28日，孙波、孙建功得知土地部门已将涉案土地确权证书办理在孙波、孙建功名下，遂取回证号为银国用（2008）第01648号土地证书，并多次给东灵公司履行付款义务，但均遭其拒绝。为防止东灵公司设置陷阱，故意拖延时间导致孙波、孙建功违约，孙波、孙建功在拿到土地使用权证的第48天公证付款，但仍遭其拒收。孙波、孙建功认为，《抵押还款协议》部分条款合法有效，双方应当按约履行，土地收益金在东灵公司转让房地产时就已经存在，是东灵公司的法定义务，其应当在交付房地产时结清，但东灵公司既不缴纳应由其支付的土地收益金，又不履行涉案土地的确权办证手续，其行为已经构成根本违约。请求：1.判令东灵公司向孙波、孙建功支付土地收益金420500元；2.判令东灵公司承担违约损失589465.8元（五套商业用房总价款2947329.2元×20%）；3.本案的诉讼费、反诉费由东灵公司承担。 |
