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宁夏回族自治区银川市中级人民法院一审（重审）认为，1.关于合同解除的问题。东灵公司与孙建功、孙波分别于2000年8月14日、2001年11月16日、2003年6月15日签订三份房屋买卖合同及2007年4月13日签订的《抵押还款协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，均为有效协议。《抵押还款协议》是双方对购房价款及付款等作出的最后补充约定，双方应按照《抵押还款协议》约定的内容认真履行。东灵公司与孙波、孙建功约定的购房款总价为8520465.2元，孙波、孙建功欠付东灵公司购房款为2365238.43元。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；......（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；......”。从上述购房的总价款及欠付购房款来看，孙波、孙建功未按约定付款并未构成迟延履行主要债务，因此合同解除的法定条件不成就，且东灵公司已将五套商业用房交付给了孙波、孙建功，《抵押还款协议》中所支付的款项是针对所有购买房屋的付款，并不能分清支付的具体房屋的款项。东灵公司与孙波、孙建功也未约定合同解除的条件。综上，东灵公司主张合同解除的理由不成立，不予支持。 2.关于违约责任的问题。《抵押还款协议》第五条约定：“东灵公司为孙波、孙建功出具宾馆客房部分3483.21平方米（房产）的确权办证手续，东灵公司在备案之日起孙波、孙建功必须在50日内通过银行办理房屋抵押贷款，将欠款一次性给东灵公司付清；不论孙波、孙建功是否办理银行房屋抵押贷款，均不影响孙波、孙建功所欠款项在约定的日期内足额给付东灵公司”。而3483.21平方米客房的房产证已于2007年4月27日办在孙波的名下，故孙波、孙建功应最迟在2007年4月27日起50日内将欠款一次性付清。但孙波、孙建功并未在上述时间内付清所拖欠的款项。故孙波、孙建功构成违约。《抵押还款协议》第十四条约定：“对孙波、孙建功不能按抵押还款协议约定的金额、期限及方式还款，孙波、孙建功应承担本协议所欠购房款项（利息），从2006年1月1日起至该款付清之日，依宁夏农村信用社最高贷款利率的两倍计算给付东灵公司”。因此，孙波、孙建功应按上述约定从2006年1月1日起按宁夏农村信用社最高贷款利率的两倍支付东灵公司逾期付款的违约金。东灵公司提供的银川市信用合作联社贷款利率显示最高利率按中国人民银行同期贷款利率可上浮100％，故利率按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算。2008年4月17日，银川市国立公证处对孙波给东灵公司付款进行公证，公证书载明付款遭到东灵公司拒绝。东灵公司拒绝的行为致使其损失扩大，对扩大的损失不予支持，故违约金计算至2008年4月17日，共计1453651.90元。 3.对于东灵公司的其他诉讼请求的问题。东灵公司、孙波、孙建功所签订的购房合同及《抵押还款协议》不予解除，因此，东灵公司要求孙波、孙建功支付2#综合楼7、8、10、11、12号商业用房占用费的主张不予支持，拆除功达宾馆北侧的违章建筑及限期恢复功达宾馆与华夏医院之间的消防通道的诉讼请求不是本案审理的范围，不予调整。东灵公司也未提供支付律师代理费的证据，故对其主张不予支持。 4.关于孙波、孙建功反诉的问题。《抵押还款协议》第五条约定：“东灵公司为孙波出具宾馆客房部分3483.21平方米确权办证手续，并在房管部门办理了产权手续。东灵公司在备案之日起孙波、孙建功必须在50日内通过银行办理房屋抵押贷款，将欠款一次性给东灵公司付清，不论孙波、孙建功是否办理银行房屋抵押贷款，均不影响孙波、孙建功所欠款项在约定日期内足额给付东灵公司”，从上述约定的内容看，由于孙波、孙建功未将该款足额付清，东灵公司没有违约。因此，孙波、孙建功要求东灵公司支付违约金无事实和法律依据，不予支持。孙波、孙建功虽提供了银川市国有土地资金缴款单，但未提交已缴纳土地收益金的证据，且对于孙波、孙建功因由土地使用权而产生的纠纷，与本案并不是同一法律关系，故对孙波、孙建功要求东灵公司支付土地收益金的诉讼请求不予调整。 综上，宁夏回族自治区银川市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，于2010年6月23日作出（2009）银民初字第151号民事判决：1.孙波、孙建功于判决生效之日起十五日内支付东灵公司逾期支付房款违约金1453651.90元；2.驳回东灵公司的其他诉讼请求；3.驳回孙波、孙建功的反诉请求。 双方当事人均不服一审判决，向宁夏回族自治区高级人民法院提起上诉。 宁夏回族自治区高级人民法院二审查明的事实与一审相同。 宁夏回族自治区高级人民法院二审认为，1.关于东灵公司解除双方签订的两份购房合同和一份《抵押还款协议》的诉讼请求，一审判决认定孙波、孙建功已经履行了三份购房合同的大部分义务，只有236万余元未支付，故孙波、孙建功迟延支付剩余购房款的行为不构成不履行主要债务的情形，不构成合同目的不能实现的事实，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的情形。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权的行使，也必须符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的情形，一审判决认定东灵公司行使合同解除权不符合法律规定，东灵公司关于已经发生合同解除效力的主张不能成立，驳回东灵公司解除合同的诉讼请求正确。 2.东灵公司起诉未提出孙波、孙建功偿还欠付购房款本金的诉讼请求，经一审法院释明后，东灵公司不变更诉讼请求，在此情况下，一审判令孙波、孙建功承担迟延支付购房款本金的违约责任不当，本案不宜在东灵公司未诉欠款本金的情况下单独调整孙波、孙建功迟延支付购房款本金的违约责任。东灵公司要求孙波、孙建承担违约责任的诉讼请求，应与主张孙波、孙建功偿还本金一并诉讼加以解决。同时，孙波、孙建功针对本诉提起的反诉也应当一并另案调整。 3.关于东灵公司提起的恢复消防通道、拆除违章建筑的诉讼请求，因为该诉讼请求系相邻关系纠纷，与本案合同关系不属于同一法律关系，该两项诉讼请求应通过另行诉讼解决，本案不予合并审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、最高人民法院法释（2001）33号《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，该院于2010年12月16日作出（2010）宁民终字第88号民事判决：1.撤销宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2009）银民初字第151号民事判决；2.驳回东灵公司关于解除合同的诉讼请求。 东灵公司不服上述二审判决，向本院申请再审。本院于2012年8月31日作出（2012）民申字第418号民事裁定，指令宁夏回族自治区高级人民法院再审本案。 |
