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宁夏回族自治区高级人民法院再审查明，2000年8月14日，孙建功与东灵公司签订《购房合同》一份，该合同生效后，东灵公司按约将1#、2#综合楼4-6层及斜角1-6层大厅房产交付孙建功占有使用。该合同项下购房款约定为480万元，孙建功除东灵公司应付其工程款抵付了4105226.77元，余款没有支付。2001年11月16日，孙建功与二建公司签订《（房屋买卖）合同》一份，该合同生效后，东灵公司将2#综合楼11号、12号两套商业用房交付孙建功占有使用。该合同项下应付购房款约定为1094500元，孙建功分别于同年11月19日、12月12日两次共向东灵公司支付购房款40万元，余款694500元没有支付。孙建功与东灵公司均认可这份合同与二建公司无关，实为双方间的房屋交易。2002年7月24日，东灵公司与孙建功口头协商，由孙建功购买东灵公司位于银川市原新水东路（现为上海东路）危改工程2#综合楼10号商用房，建筑面积为155平方米，每平方米4000元，总价为62万元。口头协议生效后，东灵公司将房屋交付孙建功占有使用。孙建功于协议达成当日向东灵公司支付购房款40万元，余款没有支付。2003年6月15日，东灵公司与孙建功签订《房屋购买协议》一份，按照约定，该合同项下应付购房款为124万元。协议生效后，东灵公司将2#综合楼7号、8号两套商业用房交付孙建功占有使用，孙建功于签约当日向东灵公司支付购房款80万元，余款44万元没有支付。 还查明：东灵公司与孙波、孙建功于2007年4月13日签订《抵押还款协议》后，孙波、孙建功向东灵公司支付购房款45万元，其中同年4月11日支付5万元、11月15日支付30万元，另有一笔10万元付款东灵公司未给付款人出具收款手续，付款时间不详，但双方认可该笔付款属实。 宁夏回族自治区高级人民法院再审查明的其他事实与原审查明的事实相同。 宁夏回族自治区高级人民法院再审认为，东灵公司与孙建功、孙波先后于2000年8月14日、2001年11月16日、2002年7月24日、2003年6月15日签订的四份房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，均为有效合同。东灵公司按约将四份合同所涉房产交付孙波、孙建功占有使用，已履行了交房义务。但孙波、孙建功长期拖欠购房款，未按照四份合同履行义务，已经违约。为促使孙波、孙建功清偿拖欠房款，双方又于2007年4月13日签订《抵押还款协议》。该协议是双方协商对原四份购房合同的变更和补充，是双方真实意思的体现，合法有效，应受法律保护。在该协议中，双方对四份合同的房屋价款及付款进行了总结和清算，确认至《抵押还款协议》签订前，孙波、孙建功所支付的房款作为3483.21平方米客房（即1#、2#综合楼4-6层及斜角1-6层大厅房产）的购房款，东灵公司为孙波出具该部分房产的购房发票、结算书等确权办证手续，欠付的2815238.43元购房款作为五套商业用房的欠款，并对所欠购房款的偿还期限、偿还方式、五套商业用房的过户时间、违约责任等做了重新约定。《抵押还款协议》签订后，东灵公司与孙波、孙建功签订了《商品房买卖合同》（3483.21平方米）东灵公司按约协助孙波办理了3483.21平方米客房的房屋产权证书，履行了协议合同约定的义务，但孙波、孙建功仅向东灵公司支付了45万元，仍未按双方重新达成的协议支付房款，再次违约。经东灵公司致函催告，其仍不履行协议约定的付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；......”东灵公司解除合同的法定条件已经成就，故其要求解除合同、返还五套商业用房的诉讼请求成立，应予支持。原一、二审判决认定，根据《抵押还款协议》，已付的房款为所有房屋的付款，并不能分清支付的具体房屋的款项，孙波、孙建功未按约定付款并未构成迟延履行主要债务，东灵公司解除合同的法定条件不成就，系认定事实不当，应予纠正。 根据双方《抵押还款协议》第十四条约定：对孙波、孙建功不能按抵押还款协议约定的金额、期限及方式还款，孙波、孙建功应承担责任，违约金以本协议所欠购房款项，依宁夏农村信用社最高贷款利率的两倍，从2006年1月1日起计算至该款付清之日。因此，虽然合同因孙波、孙建功的违约而解除，孙波、孙建功仍应按照双方约定的违约条款，向东灵公司承担违约责任。对于孙波、孙建功应付的违约金，东灵公司提供的银川市信用合作联社贷款利率显示最高利率按中国人民银行同期贷款利率可上浮100％，故可按中国人民银行同期贷款利率的4倍，从2006年1月1日起计算至2008年2月25日（东灵公司起诉之日）为宜。同时，鉴于解除双方涉案五套商业用房的买卖合同后，孙波、孙建功在承担违约责任、返还上述五套商业用房后，东灵公司的损失已能够填平，故对东灵公司要求支付房屋占用费的诉讼请求不再支持。东灵公司没有提交其向律师支付代理费的相关证据，无证据证明其支付该项费用的具体数额，一、二审判决驳回其该项诉讼请求并无不当。对于东灵公司要求对方限期拆除功达宾馆北侧的违章建筑，限期按照原设计图纸的设计方案恢复功达宾馆与华夏医院之间的消防通道的诉讼请求，属于因物权引起的相邻关系纠纷和排除妨害纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，不能与本案合并审理，故一、二审判决驳回其该项诉讼请求并无不当。 关于孙波、孙建功主张由于东灵公司一直未按《抵押还款协议》第五条约定履行五套商业用房的合同备案义务，东灵公司先行违约，其未到银行办理房屋抵押贷款，给东灵公司支付剩余房款，是行使先履行抗辩权，不构成违约的理由。该院认为，根据《抵押还款协议》第五条的约定，对合同进行备案，并不是孙波、孙建功向银行抵押借款的条件，其目的也并非孙波、孙建功所主张的保障其所购买的五套房屋不被转卖给他人。双方约定对合同进行备案，意在限定孙波、孙建功取得宾馆客房的产权后及时以该财产设置抵押向银行抵押贷款，清偿拖欠购房款。对房屋买卖合同是否备案，不影响孙波、孙建功办理宾馆客房的产权登记手续，也不妨碍其履行协议约定的义务。东灵公司于协议生效后及时协助孙波办理了房屋产权过户手续，孙波、孙建功取得相关房屋产权后，不按照《抵押还款协议》履行还款义务，在此情况下，东灵公司于2007年11月29日致函催促其限期履行《抵押还款协议》，其既未提出任何异议，又不按约支付所拖欠的款项，故孙波、孙建功主张系东灵公司违约，其不构成违约的理由不能成立。对于孙波、孙建功要求东灵公司按约给其支付违约金589465.80元，支付土地收益金420500元的反诉请求，因二人已当庭承认其未向土地部门支付土地收益金，同时，二人提交的证据不能证明东灵公司违约，故一审判决驳回二人的反诉请求，并无不当。 |
