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本院再审认为：（一）关于本案合同的效力及责任认定问题。本案一、二审、原再审中，宇昌公司、昌旺达公司对涉案两份《房产买卖合同》系商品房预售合同，因宇昌公司未取得房屋预售许可证而致合同无效的认定没有异议。本院再审庭审中，经向宇昌公司核实，其仍未取得涉案房屋的预售许可证。故本院再审对海南省高级人民法院再审对本案两份《房产买卖合同》效力的认定予以维持；宇昌公司系本案房地产开发商，作为卖方，在销售其房产给购房人时，有义务和责任使销售标的达到行政许可的要求，积极促成合约。其在订立本案《房产买卖合同》后没有补办涉案房屋的预售许可证，至本院再审时仍未取得预售许可证，可见，宇昌公司无法使销售标的合法化是导致本案两份《房产买卖合同》不能生效的原因，故宇昌公司应当承担合同无效的责任。昌旺达公司作为购房人，订约时未能尽到审慎的注意义务，虽不是导致合同无效的推手，但亦应对合同无效的后果承担一定的责任。一、二审、原再审对本案合同无效及其后果的责任认定基本正确，本院再审予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因本案合同无效，宇昌公司应返还昌旺达公司所付购房款。国家将海南确定为国际旅游岛后，海南房价明显上涨，一审法院委托的司法鉴定结论亦证实涉案房屋的市场价格已明显上涨，在此情况下，昌旺达公司已无法用原价购得相应地段、相应面积的房屋，该损失是客观存在和已经发生的事实，非将来预期可能要发生的事实。一、二审法院依据司法鉴定结论，以涉案房屋的市场溢价作为无效合同损失认定的基础，由宇昌公司承担因其主要过错给昌旺达公司造成的该部分损失60%的赔偿责任并无不当。该认定符合《中华人民共和国合同法》第五十八条关于无效合同损失的规定。昌旺达公司对合同无效造成的损失亦有过错，一、二审法院判令其承担损失部分40%的责任已充分地考虑了双方的利益平衡问题，符合法律公平原则。宇昌公司称原审判决以有效合同的利益处理无效合同与合同法规定不符的理由依据不足，本院再审不予支持。 （二）关于昌旺达公司能否要求宇昌公司返还1000万元的购地款及费用的问题。2011年5月11日的《土地转让协议》签约方确为瑞昌润公司和宇昌公司，但纵观之前宇昌公司和昌旺达公司所签合同和履行情况，该地块在2011年1月首次被宇昌公司用作向昌旺达公司借款1000万元的抵押物，又在当年5月11日宇昌公司和昌旺达公司达成的《和解协议》中约定，宇昌公司出售该地块给昌旺达公司指定的瑞昌润公司，并明确该地块的出让是为了弥补宇昌公司要求收回涉案11000㎡的房产而给昌旺达公司所致损失的补偿。不难看出，宇昌公司抵押该地块系因向昌旺达公司借款，后改为出售系其收回昌旺达公司订购房屋所做的补偿，该地块被抵押或出售均起因于其与昌旺达公司所签《房产买卖合同》，均是围绕昌旺达公司为主体进行的，且瑞昌润公司与昌旺达公司系关联公司。瑞昌润公司一审时出具的《关于与宇昌公司有关合同及付款的说明》中亦明确表示：“向宇昌公司支付1000万元购地款，是受昌旺达公司指令，为解决原、被告双方之前签订的两份商品房买卖合同纠纷问题而为，该款项由昌旺达公司支付，有关权利亦由昌旺达公司直接处分”，该证据已经一审庭审质证，应当作为认定事实的依据之一。瑞昌润公司亦始终认可由昌旺达公司直接主张涉案土地的相关权利。且宇昌公司在二审中亦承认昌旺达公司与瑞昌润公司系委托关系。综合以上情况，一、二审、原再审认定由昌旺达公司主张涉案土地的相关权利并无不当。宇昌公司关于昌旺达公司与瑞昌润公司不存在委托关系，无权主张涉案地块相关权利的证据不足，本院不予支持。 （三）关于双方是否存在借款关系及相关权利义务的认定问题。宇昌公司在2011年1月22日给昌旺达公司出具的借到1000万元《借条》、瑞昌润公司法定代表人叶定化于2011年1月23日给宇昌公司的转款凭证证实宇昌公司向昌旺达公司借款1000万元并已收到该款。2011年5月11日宇昌公司给昌旺达公司出具的《承诺函》再一次表示“如果宇昌公司南丽湖两块土地在2个月内无法过户到瑞昌润公司名下，那么1000万元借款应当立即连本带息返还”，故一、二审判决昌旺达公司有权要求宇昌公司返还1000万元借款及支付相应利息的认定正确。 昌旺达公司与宇昌公司此前并无业务往来，若非其欲成就双方房屋买卖关系，就不会将1000万元无息借给宇昌公司。海南省高级人民法院再审以“1000万元借款，是在昌旺达公司已不具备继续支付房款条件，且宇昌公司意图毁约的情况下变相支付给宇昌公司的购房款”，认为该1000万元借款与涉案购房款具有重要关联亦一定程度反映了当时的实际情况。但由于该1000万元款项具备了借款的特征，一、二审将其认定为借款是正确的。故本院再审对海南省高级人民法院再审关于该款性质的理由部分予以纠正，但该院第四项判决主文部分认定该款为借款，故本院再审对该判决第四项的判决结果仍予以维持。起初双方约定，该借款为无息，但宇昌公司以收回11000㎡的房产卖地补偿给昌旺达公司时，其承诺：“如果宇昌公司南丽湖两块土地在2个月内无法过户到瑞昌润公司名下，那么1000万元借款应当立即连本带息返还”，而宇昌公司始终未将涉案土地过户给昌旺达公司指定的瑞昌润公司，故一、二审判决认定宇昌公司应向昌旺达公司偿付该借款利息的认定正确，海南省高级人民法院（2013）琼民再终字第4号民事判决改判了该判项不当，本应予以纠正，但鉴于昌旺达公司并未对该判项提出申诉，并在本院再审中称，为了尽快了结双方纠纷，认可原再审判决结果。故本院再审对海南省高级人民法院再审对该1000万元借款部分未予计息的判决结果予以维持；对给昌旺达公司造成损失的数额认定部分，鉴于昌旺达公司亦未提出申诉，本院再审对海南省高级人民法院再审对《房产买卖合同》无效后损失数额的认定亦不再予以调整。 昌旺达公司、宇昌公司与案外人东泰嘉华公司达成的《和解协议书》不属本案审理范围，本案不予涉及。 综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下： 维持海南省高级人民法院（2013）琼民再终字第4号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 于松波 审 判 员 贺 禔 代理审判员 张能宝 二〇一四年十二月三十一日 书 记 员 刘园园 |
