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中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2014）民抗字第75号 抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。 申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：海南宇昌房地产开发有限公司。 法定代表人：王刚，该公司董事长。 委托代理人：李强，北京瑞君律师事务所律师。 委托代理人：吴蕊，北京瑞君律师事务所律师。 被申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：海南昌旺达置业顾问有限公司。 法定代表人：吴多柏，该公司董事长。 委托代理人：黄亚林，海南海大平正律师事务所律师。 委托代理人：孙玉江，北京市鼎鉴律师事务所律师。 一审第三人（二审被上诉人）：海南瑞昌润房地产开发有限公司。 法定代表人：叶定化，该公司董事长。 委托代理人：黄亚林，海南海大平正律师事务所律师。 委托代理人：孙玉江，北京市鼎鉴律师事务所律师。 海南宇昌房地产开发有限公司（以下简称宇昌公司）为与海南昌旺达置业顾问有限公司（以下简称昌旺达公司）、海南瑞昌润房地产开发有限公司（以下简称瑞昌润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2013）琼民再终字第4号民事判决，向检察机关申诉。最高人民检察院以高检民监（2014）49号民事抗诉书向本院提出抗诉，本院于2014年11月6日以（2014）民抗字第75号民事裁定提审本案，并于2014年12月5日公开开庭进行了审理，最高人民检察院检察员孙加瑞、助理检察员王奇出席法庭。宇昌公司的委托代理人李强，昌旺达公司的法定代表人吴多柏和委托代理人黄亚林、孙玉江，瑞昌润公司的法定代表人叶定化和委托代理人黄亚林、孙玉江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院再审查明：2009年7月4日，宇昌公司与案外人海南京美城投资有限公司（以下简称京美城公司）签订《合作开发房地产合同书》约定：宇昌公司提供位于海南省文昌市文航路包括涉案房产所占土地在内的约64亩土地与京美城公司合作，京美城公司提供全部开发建设资金和销售费用，并负责整个项目策划、建设和销售等工作。 2009年12月30日和2010年1月13日，昌旺达公司与宇昌公司分别签订两份《房产买卖合同》。其中，第一份合同交易房产的面积为5000㎡，单价2200元／㎡，房款1100万元。第二份合同交易房产的面积为8000㎡，单价2550元／㎡，房款2040万元。两份合同交易房产的总面积为13000㎡，总价款为3140万元。两合同均约定，如宇昌公司在两年内未能如期完成施工并验收成功取得房产证，在一个月内昌旺达公司有权单方面终止合同，宇昌公司必须赔偿昌旺达公司所支付的双倍款项并承担昌旺达公司所受损失。两份合同签订后，宇昌公司于2010年1月6日、14日向昌旺达公司出具两份确认书，明确了13000㎡房产的具体位置。昌旺达公司按合同约定的时间向宇昌公司支付了两笔总计1570万元的购房款。2010年2月8日，宇昌公司致函昌旺达公司，要求终止两份《房产买卖合同》并支付违约金200万元。2011年1月19日，宇昌公司又致函昌旺达公司称，两份《房产买卖合同》因违反法律强制性规定为无效合同。2011年1月22日，宇昌公司向昌旺达公司借款1000万元并出具《借条》，承诺借款期限为18个月（2011年1月21日至2012年7月20日），如借款人没钱还，可商量延迟到2012年12月20日，不计息。并承诺将其位于南丽湖旁的两块土地［证号为：定安国用（2010）第31号、第32号］作为借款的抵押物。同时，宇昌公司在一份《声明》中称，同意友好处理涉案房屋买卖合同的履行，……在取得预售许可证时与昌旺达公司签订正式的商品房买卖合同。同日，宇昌公司与瑞昌润公司签订一份《项目合作合同书》，约定将上述两块土地以与瑞昌润公司合作的形式作为昌旺达公司借款1000万元的担保。随后，宇昌公司将该两块地的土地使用权证原件交给瑞昌润公司法定代表人叶定化。2011年1月23日，受昌旺达公司委托，瑞昌润公司的法定代表人叶定化从其个人账户给宇昌公司法定代表人王刚汇款1000万元。 2011年4月18日，京美城公司因合资、合作开发房地产合同纠纷向法院起诉宇昌公司，并追加昌旺达公司作为第三人参加诉讼，请求法院确认宇昌公司、昌旺达公司签订的两份《房产买卖合同》无效。 基于京美城公司的诉讼，2011年5月11日，宇昌公司、昌旺达公司在该案中达成《和解协议》约定：1、在完成下述南丽湖旁的两块土地转让手续之日，宇昌公司收回双方之前签订的两份《房产买卖合同》中的11000㎡的房产归“一品华府”项目处理，剩余的2000㎡房产，按2550元／㎡出售给昌旺达公司，由昌旺达公司重新选定具体楼层和房号；2、为弥补昌旺达公司的相应损失，宇昌公司同意将南丽湖旁约69亩两块土地［证号为：定安国用（2010）第31号、第32号］以每亩20万元总计1380万元的优惠价出售给昌旺达公司指定的受让人瑞昌润公司，由宇昌公司和瑞昌润公司正式签订《土地转让合同》。2011年5月11日，依据上述《和解协议》，宇昌公司与昌旺达公司指定的瑞昌润公司签订了《土地转让协议》，约定宇昌公司将南丽湖旁上述两块土地使用权转让给瑞昌润公司；在支付该地块土地转让费后，如瑞昌润公司无法取得国有土地使用权证，则该协议废止，宇昌公司须在三天内退还已付的购地款并赔偿损失。同时，宇昌公司给昌旺达公司出具《承诺函》称：如在2个月内无法将南丽湖两块土地过户到瑞昌润公司名下，那么，原向叶定化及昌旺达公司的无息借款1000万元应当立即连本带息返还。据此，瑞昌润公司受昌旺达公司委托，支付了首笔土地转让款1000万元及相关税费1013375.1元。 2011年9月5日，京美城公司、宇昌公司、昌旺达公司三方签订《调解协议书》，确认了宇昌公司和昌旺达公司于2011年5月11日签订的《和解协议》，同时在《调解协议书》中约定“宇昌公司未能如期办妥南丽湖两块土地使用权变更登记，则协议终止执行，各方纠纷另行依法处理”。至2011年12月30日，双方约定转让的土地未能办理土地使用权变更登记手续。昌旺达公司多次提出继续履行和解除合同的方案，宇昌公司均未在合理期限内作出回应。 另查明，至本案一审开庭审理时，“一品华府”项目仍未取得商品房预售许可证。一审法院委托海南明正房地产评估有限公司对涉案房产价格进行了评估。2012年4月5日，该评估机构出具的《司法技术鉴定报告》载明：“位于文昌市‘一品华府’项目13000㎡设定为住宅现房状态下，在估价时点2012年3月22日的公开市场价值总额为7585.84万元，平均市值单价5835．3元／㎡”。 |
