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经海南省第一中级人民法院审判委员会讨论决定，作出（2012）海南一中民初字第23号民事判决：一、确认昌旺达公司与宇昌公司2009年12月30日、2010年1月13日签订的两份《房产买卖合同》无效。二、宇昌公司于判决生效之日起十日内，向昌旺达公司返还购房款1570万元并赔偿损失2667.5万元。三、解除宇昌公司与瑞昌润公司2011年5月11日签订的《土地转让协议》。四、宇昌公司于判决生效之日起十日内，向昌旺达公司返还购地款1000万元，赔偿昌旺达公司损失1013375．1元，并支付1000万元本金自2011年1月31日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。五、宇昌公司应于判决生效之日起十日内，向昌旺达公司返还借款本金1000万元，并支付1000万元本金自2011年7月11日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。六、驳回昌旺达公司的其他诉讼请求。案件受理费461938元，由昌旺达公司负担184775.2元，宇昌公司负担277162.8元；评估费99896元，由昌旺达公司负担39958.4元，宇昌公司负担59937.6元；财产保全费5000元，由宇昌公司负担。 宇昌公司不服海南省第一中级人民法院一审判决，向海南省高级人民法院提出上诉。 海南省高级人民法院二审认为，一、关于有关合同的性质和效力问题。本案两份《房产买卖合同》具备了合同成立的要件，约定宇昌公司预先向昌旺达公司销售尚未竣工的“一品华府”项目房产，昌旺达公司已付1570万元房款是预售房款。故两份《房产买卖合同》是商品房预售合同，三方当事人对合同性质的认定均无异议。我国实行商品房预售许可证制度，房地产开发商未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。本案两份《房产买卖合同》涉及的房产至今仍未取得商品房预售许可证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，两份《房产买卖合同》应当认定为无效合同，各方当事人对此均无异议。 二、关于合同无效造成的损失和责任承担问题。 （一）关于《房产买卖合同》无效损失的认定。法律未明确禁止损失范围不包括房屋差价等信赖利益损失。本案《房产买卖合同》实为商品房预售合同，该合同内容并未违法。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，起诉前取得该许可证的，合同仍可被认定为有效。因宇昌公司未履行办理预售许可证等合同义务，致合同无效。昌旺达公司因信赖该合同有效，先后向宇昌公司支付高达3570万元款项，因合同无效失去了在缔约时以相同成本与他人订立同类房产买卖合同的机会，客观上造成昌旺达公司无法获取13000㎡的房产及相应的投资收益，该损失是现实存在的。故将涉案房产的升值部分作为本案无效合同造成的损失，并不违反法律规定，且符合公平、诚实信用原则，有利于维护交易的稳定。法律不能让守信方因此受到损失，更不能让失信者因此获得利益。因此，一审法院有关损失及责任的认定并无不当。宇昌公司关于“原审法院将房屋差价作为合同无效的信赖利益损失错误”等上诉主张不能成立，不予支持。 一审法院委托鉴定机构作出的鉴定结论是合同交易房屋的总价值为7585.84万元。宇昌公司虽对该鉴定结论提出异议，但没有足够的证据予以反驳，应依法确认该鉴定结论的证明力。宇昌公司与昌旺达公司合同交易房价为3140万元，故合同交易房屋升值部分即本案房产买卖合同无效造成的损失为4445.84万元。 （二）关于房产买卖合同无效造成的损失承担问题。 按照宇昌公司与案外人京美城公司合作开发房地产合同约定，宇昌公司无权销售“一品华府”项目房产。其在签订本案合同时对昌旺达公司隐瞒此事实。先后从昌旺达公司获得高达3570多万元资金，但既不履行办理预售许可证和土地过户手续等合同义务，又不按承诺期限归还昌旺达公司的上述款项，有违诚实信用原则。因此，依据合同法第四十二条之规定，宇昌公司应对由此给昌旺达公司造成的损失承担赔偿责任。办理商品房预售许可证是房地产开发商宇昌公司的法定义务，也是宇昌公司在本案的合同义务。因宇昌公司违反诚实信用原则，导致房产买卖合同无效，应对合同无效承担主要责任。昌旺达公司在签订合同时，亦未能尽到谨慎的注意义务，对合同无效亦负有一定责任。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判定宇昌公司返还预售购房款，并按照过错由宇昌公司酌情承担合同无效造成损失的60％即2667.5万元，昌旺达公司承担因合同无效造成损失的40％即1778.36万元，并无不妥。一审判决第二项认定事实、适用法律并无不当，应当予以维持。 三、关于宇昌公司是否应向昌旺达公司偿还1000万元借款及利息的问题。 宇昌公司认为其法定代表人王刚向昌旺达公司借款为其个人行为与事实不符。不仅因借款人王刚是宇昌公司法定代表人，而且借条上还盖有宇昌公司合同印章，足以认定宇昌公司与昌旺达公司之间存在企业间借贷合同关系。该借贷合同因违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。但昌旺达公司向宇昌公司借款目的是为促使宇昌公司履行房产买卖合同。宇昌公司获得该笔借款后，既没有按约定取得预售许可证，也没有依约定完成土地转让过户手续，更没有履行其向昌旺达公司的书面还款承诺。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条之规定，宇昌公司应完全承担因借贷合同无效而致昌旺达公司的全部利息损失。故一审法院判令宇昌公司向昌旺达公司返还借款本金1000万元并支付相应利息并无不当，应当予以维持。 四、关于宇昌公司是否应向昌旺达公司偿还1000万元土地转让款、赔偿有关费用和利息的问题。2011年5月11日的《和解协议》约定，宇昌公司将南丽湖土地出售给昌旺达公司的指定受让人瑞昌润公司。同日，宇昌公司与昌旺达公司指定的瑞昌润公司签订《土地转让协议》。瑞昌润公司受昌旺达公司委托，支付了首笔土地转让价款1000万元，并支付了土地转让税费及相关费用计1013375．1元。同日，宇昌公司给昌旺达公司书面承诺，如果南丽湖土地在2个月内无法过户到瑞昌润公司的名下，宇昌公司立即连本带息返还1000万元借款。瑞昌润公司于2012年4月20日向一审法院出具《关于与宇昌公司有关合同及付款的说明》称，签订《土地转让协议书》以及向宇昌公司支付1000万元等行为皆受昌旺达公司指派，均为履行宇昌公司和昌旺达公司签订的两份商品房买卖合同，有关争议昌旺达公司有权直接处分。2012年4月25日，瑞昌润公司法定代表人叶定化书面证明称，2011年1月23日受昌旺达公司委托，从其本人账户支付给宇昌公司法定代表人王刚人民币1000万元。在瑞昌润公司与宇昌公司签订《土地转让协议》并支付土地转让款及相关税费过程中，宇昌公司亦明知瑞昌润公司是受昌旺达公司委托。二审中，宇昌公司委托代理人也承认昌旺达公司与瑞昌润公司之间存在委托关系。故，足以认定昌旺达公司与瑞昌润公司之间存在事实上的委托合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，《土地转让协议》应直接约束昌旺达公司与宇昌公司，因此昌旺达公司有权要求解除《土地转让协议》并主张返还转让款、赔偿有关损失和利息。该协议解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，宇昌公司应向昌旺达公司偿还1000万元土地转让款，赔偿昌旺达公司支付的土地转让费、有关费用及利息。故，一审法院第三、四项判决认定事实、适用法律正确。该院作出（2012）琼民一终字第41号民事判决：驳回宇昌公司的上诉，维持海南省第一中级人民法院（2012）海南一中民初字第23号民事判决。二审案件受理费461938元，由宇昌公司负担。 宇昌公司不服海南省高级人民法院二审判决，向本院申请再审。本院于2013年4月26日作出（2012）民申字第1534号民事裁定：指令海南省高级人民法院再审本案。 |
