夫妻共有房产的处分
来源：北京德亮律师事务所 作者：北京德亮律师事务所 发布时间：2017-05-23
摘要：在解决这个问题之前，我们必须先明确一个概念，哪些是夫妻共同财产？哪些又是夫妻个人财产？ 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： (一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益； (四)继承或赠与所得的财产，但本
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在解决这个问题之前，我们必须先明确一个概念，哪些是夫妻共同财产？哪些又是夫妻个人财产？ 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： (一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益； (四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 第十八条 【夫妻一方的财产】有下列情形之一的，为夫妻一方的财产： （一）一方的婚前财产； （二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用； （三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产； （四）一方专用的生活用品； （五）其他应当归一方的财产。 （婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。） 所以，从以上法律规定我们可以看出，夫妻共同的房产主要是指婚后买房的情况。那么婚后买房的情况具体又可以分为婚后买房，房产证登记双方的名字的情况和婚后买房，房产证只登记一方的名字的情况。为了更直观的体现两者区别，我们看两个案例。 张某与李某是夫妻，2009年双方共同出资在A城市购买一套房产，登记在双方名下。之后张某到外地工作，2011年张某回家，李某称自己已经将双方所购的房屋出卖给王某，并交付给王某实际居住一年有余。张某认为此房是与李某的夫妻共同财产.李某未经其同意擅自将房屋卖给王某的行为，侵犯了其合法权益，合同应属无效。这个案例的情况就是我刚才描述的夫妻婚后共同买房的第一种情况。我们看一下，此时，如果夫妻想处分房产的话，要遵循哪些法律规定。 第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。也就是说，在此种情况下，处分共同财产，除了要依据婚姻法的相关规定外，还要依据《物权法》九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人另有约定的除外。” 从以上法律规定我们可以看出，在这种情况下的买卖时效力待定的合同，甚至是无权处分的合同。所以说，此时的买房人，要想取得房产的唯一可能就是符合善意取得的法律制度。那我们再看一个案例： 张某与李某是夫妻，2009年双方共同出资在A城市购买一套房产，登记在李某名下，之后张某到外地工作，2011年张某回家，李某称自己已经将双方所购的房屋出卖给王某，并交付给王某实际居住一年有余。张某认为此房是与李某的夫妻共同财产.李某未经其同意擅自将房屋卖给王某的行为，侵犯了其合法权益，合同应属无效。 有观点指出：张某虽然基于婚姻关系的存续而依法享有对涉案房屋与李某共有的权利，但在张某未就此提出主张且房屋产权未登记至其名下前，张某实际并未取得对涉案房屋完全的直接支配和排他的权利，张某对此法律后果应当有所判断。李某作为登记的产权人将涉案房屋出售的行为并不构成物权上的无权处分，而王某亦是基于对物权登记的信赖而签订了《房屋买卖合同》，双方签订的买卖合同应为有效。因此，张某及第三人的抗辩及诉讼理由不能成立，不予采信。第三人要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。 但是，针对本案例，还有不同的观点，此为张某和李某的婚后共同购买的房屋，应为夫妻共同财产，因为根据《婚姻法》第17条规定：夫妻在婚姻存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。李某在婚姻存续期间擅自与买房人签订的房屋买卖合同应至少为效力待定的合同。根据《合同法》第51条：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。有待房屋共有人张某的追认，在张某没有追认的情况下，实为无权处分的合同，自始无效。而且，《民法通则》第78条第2款规定：共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条规定：”共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认为无效。但第三人善意取得该财产的，应该维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，有擅自处分共有财产的人赔偿。”所以，从以上法律规定我们可以看出，处分夫妻共同财产必须经过双方共同一致意见的情况下，方可进行。擅自处分的，可以认为无效。但是如果买方符合善意第三人的情况下，是可以通过善意取得的法律规定取得房屋的产权的。《物权法》第106条规定：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 但是本案中的王某并未取得房屋的过户，所以，不能适用善意第三人的法律规定。 在一个案件中，法律的适用常常成为关键。所以，这就需要我们法律工作者在工作中秉着严谨认真，专业负责的态度，只有这样，才能正确适用法律，给予当事人最大的公平。 以上是北京德亮律师事务所在婚姻存续期间，关于买卖夫妻共同财产，一方追责的总结和梳理，希望能为您提供帮助。更多法律信息请关注北京德亮律师事务所的官方微信、官方微博。
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