蛋糕就这么大，能抢走别人的才叫本事
来源：静法允公惟其允公，才能高瞻远瞩 作者：静法允公惟其允公，才 发布时间：2017-05-19
摘要：法静亦水 人民币跟不上美元的步伐 中国楼市已沦为赌场 一个人如何在短时间内实现暴富？方法有两种。 一种是彩票，坐等天上掉下一个巨大的馅饼；另一种，就是掠夺，一群人的亏损足以造就一个人的暴富。 尤其在一个没有增量财富创造的年代，对存量财富的再分配
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法静亦水 人民币跟不上美元的步伐 中国楼市已沦为赌场 一个人如何在短时间内实现暴富？方法有两种。 一种是彩票，坐等天上掉下一个巨大的馅饼；另一种，就是掠夺，一群人的亏损足以造就一个人的暴富。 尤其在一个没有增量财富创造的年代，对存量财富的再分配，就成为了致富的唯一法门。蛋糕就这么大，就看看谁能切到更大的，谁能抢走别人的。 这些年来，从来没有一种投资把戏像楼市这样，长达数年地陷入了全民狂欢。 由于我国土地是公有制，房价暴涨之后，越早拿到土地使用权的人，就越是获利最大。在这种情况下，你不用付出什么辛苦的体力或脑力劳动，只凭加杠杆就能实现暴富。 20世纪的美国，有个叫查尔斯·庞兹的人，忽悠大家向一个事实上子虚乌有的企业投资，许诺40%的利润回报。 21世纪的中国，有个叫房地产的东西，一线城市的租售比大概不到2%，租房要出租70年才能回本。 什么概念？换到股市，就相当于70倍的市盈率。现在，我大A股的平均市盈率不过才16.8倍而已。 任何旁氏游戏要想玩下去，得有三个前提。 一是稀缺的东西才是宝，你这个投资品得有足够的“稀缺性”，这样大家才会觉得靠这个东西才能发财。所以，各种各样的骗子才会宣称自己的理财产品是独一无二的内部产品。 但是中国的房子到底有没有稀缺性呢？ 2015年5月，腾讯的《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。美国次贷危机时，自有住房空置率最高也不过2.9%而已。 二是你得有足够的资金，来源源不断地注入这个骗局。 2017年，我国房地产存量房的总市值大概是270万亿计算，但我国的基础货币只有30万亿左右。也就是说，只要有十分之一的买房者套现离场，就可以耗尽所有货币。 既然两个前提都不成立，就得靠第三了，也就是找愿意来玩这个游戏的人。 让他们坚信，这个游戏里，永远有一个比他们更傻的人，能以更高的价位来接盘。 现在的楼市，有个很有意思的现象，大城市的人跑小城市去买房，小城市的人来买大城市的周边房。城里人下乡炒房、乡里人进城抢房。 小城市的人笑大城市的人。你以为你买的是价值洼地？我们本地人看来就是深坑一个。先不论小城市根本不缺房，而且真有刚需要买房，新盘多的是，何必买你的二手房？ 大城市的人笑小城市的人。投机成立的前提是，能找到更有钱的人在更高的价位上来接盘。 连农民都在买房了，以后你的房子还能卖给谁？最有购买力的，就是正在接盘的你们了。但偏偏你们自己，又是楼市的空头，将来是要抛售的。 说来说去，楼市不就是一个擦肩相遇、互道傻X的赌场。 让我们把视野放大、综观全球。 目前，全球经济都是萎靡不振，经济增速严重下滑，各国央行放水能力都到了极限，紧缩大周期已经来临。 在这种情况下，谁能保持泡沫最小，谁就能损失最小。换句话说，自家的泡沫越小越好，别人的泡沫越大越好。 尤其是美国，希望中国持续地加杠杆了，美国才能宽松地降杠杆。 而且现在美国要走强势美元战略了，这时候人民币的国际化，还有中国连年的贸易顺差就不能忍了。怎么办？ 只要中国的资产泡沫过大，资本自然会外流，美国再振臂一呼、加息缩表，自然有大笔资金转流美国。 只要中国的资产泡沫过大，资本自然会脱实向虚，没有资金来源的实体经济谈什么“中国制造”，贸易顺差焉能持久？ 奥巴马想搞TPP，是想架空中国制造，如今他没搞成，反而我们自己可能要搞成了。 不战而胜，是战争的最高境界；敌人内乱，是不战而胜的最好方法。 让我们把视线收回、聚焦个人。这一切对于我们自身有什么影响？如果资产泡沫伤害了中国制造，会发生什么？ 中国制造业承担中国25%左右的就业人口，如果制造业走弱，服务业也会衰落，那么一旦失业潮开启，那么资产泡沫就会炸裂。 要知道，中国现在家庭负债率已经达到了50%，就是说，相当多的购房者都是高负债、高杠杆的。 那么如果他们失业，那么手里的流动资金还能支撑多久的房贷？那么支撑不下去之后，必会断供。 在中国，无论楼市还是股市，都是羊群效应，极易被情绪感染，而非理智决策。所以，大家在买的时候都是一窝蜂地抢，抛的时候都是一连串地抛。 那么到了这个时候，炒房的人，会因为止损而抛盘；而刚需者，也会因为担心失业而提前套现。 任何金融属性的产品，一旦下跌，绝没有人愿意接盘；一旦开跌，就得跌回解放前。所以，你可以看到我们国家为什么会前有各种各样的楼市调控大招，后有如火如荼的金融去杠杆，配有逐渐向紧的货币政策。 目的有二，一是化解泡沫，在爆炸之前先拆弹；二是固化泡沫，为拆弹来争取时间。 你要知道，泡沫的控制与否，关系的不止是国家发展大计，更是我们每一个人的切身利益。无论有房无房，都将不可避免地卷入其中。 现在的楼市有三个很有意思的现象。 一是一边中央不断调控加码，另一边地方却在购房有奖。 一是新闻里轰炸房价花式下跌，实际上房价却在悄悄上涨。 一是一边是富人们纷纷套现离场，一边是穷人们抢房大战再起高潮。 其实，这都因为是一场赌局，空头与对头的博弈。对于地方政府来说，房地产就意味着钱。土地财政的六成，是要靠房地产来支撑的。 而钱就意味着政绩，有了土地财政收入，才能修地铁、修高速、建学校、建医院。而且地方政府之间有竞争。你不赚这钱，反而打压楼市，资金就会流向其他城市，让你的竞争对手获得升迁的机会。 更何况，对于一些三四线小城市来说，还面临着去库存压力，还需要一拨人来为国接盘呢。而开发商更是不乐意房价降的，因此，他们一边在新闻里放出房价下跌的“烟幕弹”，一跪地乞求的可怜姿态，迷惑公众的视线。 一方面，能让中央以为调控效果已现、可以减轻政策力度，一方面，能让公众以为房价已经下跌、抄底机会来临。另一边，他们却是使出了各种花招，来抬高房价。 比如开发商蓄客500个，就放出50套房源。这时候你看到人山人海的场面怎么办？叫号选房只给你10秒钟时间，你说你紧不紧张？多重压力下，穷人能不抢房吗？房价能不涨吗？ 但实际上，开发商已经快扛不住了，很可能要还不起债了！ 截至目前，房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元，其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。数据显示，2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。 更有甚至，有开发商冒充购房者，申请到银行贷款，从银行手里套取现金，用这笔钱来解决资金周转的燃眉之急。之后，开发商再将这种贷款抵押的房子“一房二卖”，再卖给其他人。 在这样的情况下，你现在进场了，你以为你遇到价值洼地了，你以为你捡到宝了。 有一种财富，叫纸面财富。有一种高潮，叫颅内高潮。 在你杠杆致富的美梦背后，是随时会跑路的开发商和可能还不起的贷款。 一二线城市还有资金、人口的支撑，而那些三四线小城市，明明没有什么发展潜力了，可是房价竟然还一路上涨，那完全就是炒高的价格，蕴藏着巨大的风险。 银行已经拒绝背锅了，在限贷方面层层加码。现在不少银行已经取消了首付优惠，还停发了二套贷。 当地方政府已经凭借去库存成功解套，当开发商已经胜利回款收回成本，当大户和上市公司们已经套现离场。 偌大的赌场之中，剩下的还有谁呢？ 2019年：中国楼市的死期？ 最近，一种说法在坊间流传：NB哄哄的中国楼市，12道金牌都唤不回的中国楼市，将在2019年崩溃。 杀手是美联储，当然你也可以说是特朗普，或者耶伦。手段是：持续不断的加息，以及缩表。 其中的逻辑是这样的：美联储2015年12月启动的这一轮加息，已经加了三次，每次0.25个百分点。从今年开始，将进入快速加息阶段，并可能在年内启动缩表。 一般认为，美联储至少还要加息8次以上，最终将联邦基金利率提升到3%到3.5%的水平。比较极端的看法是，提升到3.75%到4%。 然后就是一道简单的算术题：在美国联邦基金利率维持在0%到0.25%水平的时候，中国首套房的贷款利率基本上是4.9%的85折，也就是4.165%。到了目前，美国联邦基金利率是0.75%到1%，中国不少银行则取消了首套房的房贷打折，转而维持基准利率。 所以，如果美联储把利率提升到3.5%，中国的房贷利率会上涨到7%以上，弄不好会达到7.4%。 中国利率之所以会跟着美元上涨，是因为特朗普绑架了人民币，他通过打贸易战的威胁，让中国稳定汇率。要稳定汇率，必须保持中美之间的利差，否则热钱无利可图，必然千方百计出逃。 若中国央行加息，将给房奴带来巨大影响。以500万、30年的商业房贷计算，假设是首套房、利率打9折。以后即便是加息，折扣一般不会取消，那么我们可以计算出加息前后的负担变化： 如果按照目前4.9%的基准利率，则500万、30年、利率9折的房贷，等额本息月供是25068元； 如果按照新一轮加息峰值7%的基准利率，上述房贷的月供将增加到30949元，比加息之前每月增加5881元。 每月增加月供5881元，这对于工薪阶层来说，压力是相当巨大的。 1999年以来，有过两次加息周期、两次降息周期。两次利率高点的时候，房价受到了显著压力，尤其是2011年之后、2014年末之前。 上述历史告诉我们几个重要结论： 第一，利率的确对房价构成重要影响，降息是楼市大利好，加息反之。 第二，每当经济出现问题的时候，中国官方为了保就业就会出台刺激政策，这时候房价就会暴涨。所以，房价上涨往往不是经济繁荣带来的，而是经济萧条带来的。因为看空中国经济而看空“人民币计价的楼市”，是搞错了基本逻辑。 第三，长期看，利率是不断走低的。 从大趋势上看，美元利率是逐波走低的。所以，希望美元利率重返5%以上，非常困难。因为美元利率不断走低，所以全球主要货币的利率走势也不断走低。 那么问题来了：美元利率为什么会这么走？其实也很简单：因为打仗，因为美国要充当世界警察。 美国大量财富花在“全球维稳”上了，所以就需要不断刺激经济，适度超发货币，最终导致美元利率不断走低。当然，这里面也有政体的原因，各国执政党都要追求短期政绩以换取选票，所以刺激经济成为常态，所以利率走低是大趋势。 换句话说，全球各国的货币都在比着贬值，这带来了长期利率的走低。这种趋势未来会改变吗？恐怕很难。 所以，我们不能简单得出美元持续加息，人民币为了维护汇率稳定，就必须亦步亦趋，最终2019年中国房贷利率会重返“7时代”，楼市必将崩溃的结论。 第一，全球主要货币，其长期利率都在走低，在图表上是一浪低于一浪，没有那么容易通过加息创出历史新高。除非出现百年难遇的通胀。 第二，中国央行不是美联储的影子央行，在美元不断加息过程中，人民币会跟一段时间，如果跟不上，就肯定会放弃。因为中国的经济周期跟美国不同步，美国欣欣向荣，面临通胀压力；而中国CPI目前只有1%多一点。 但美元快速加息，仍将会给中国楼市带来显著的“利空”影响，将导致中国央行的货币紧缩，以及表面上或者暗中的加息。这样，未来两年楼市会在成交量上入冬，热点城市的房价会高位横盘，甚至出现微跌。 由于中国已经把房地产调控权下放给了地方政府，所以一旦遇到经济困难，放松调控是必然的。因此，期望出现“人民币计价”的房价大跌，是很难的。至于“美元计价”的房价下跌，则是完全有可能出现的。 当人民币跟不上美元的步伐的时候，瞬间大幅度贬值就可能出现。在汇率和社会稳定之间，你觉得政府会选择谁？ 政商内参微信号：zsnc-ok
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