房地产纠纷----离婚后，心伤，房也“伤”？
来源：北京德亮律师事务所 作者：北京德亮律师事务所 人气： 发布时间：2017-04-13
摘要：原本很简单的一桩离婚诉讼案件，在法院宣判前却横生枝节。原来李红与王虎婚后在房山买了一间平房，并于1998年翻盖。李红提起离婚诉讼后，王虎意识到夫妻关系已没有在维系的可能，他隐瞒李红找到买房人刘某，与其协商卖房一事。刘某知道李红是王虎的妻子，此
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原本很简单的一桩离婚诉讼案件，在法院宣判前却横生枝节。原来李红与王虎婚后在房山买了一间平房，并于1998年翻盖。李红提起离婚诉讼后，王虎意识到夫妻关系已没有在维系的可能，他隐瞒李红找到买房人刘某，与其协商卖房一事。刘某知道李红是王虎的妻子，此房应属于共同财产，表示在买房写文书时要求李红到场。但刘某轻信了王虎此房没有任何争议的谎言，在李红没有到场的情况下，以152万元的价格，买下了有争议的房屋，埋下了房产纠纷的隐患。 李红与王虎离婚后，得知王虎已将房屋卖给孟某。在交涉无效的情况下，一纸诉状将王虎与刘某一齐告上法庭。李红诉称：在我起诉离婚期间，王虎在没有通知我，也没有和我商量征得我的同意的情况下，私自将我们的共有财产三间瓦房卖给刘某。我要求法院判决他们的买卖关系无效。房山法院经审理认为，夫妻关系存续期间的共同财产，一方在没有征得另一方同意的情况下，采取欺骗的手段处理财物是违法的。故依法判处王虎与刘某的房屋买卖合同无效。 刘某不服一审判决，于2009年2月5日上诉到北京市中级人民法院。刘某诉称：一审判决认定事实，适用法律错误，我是房屋的善意取得人，依法应确认房屋买卖有效，请求二审依法改判。市中院经审理认为，被上诉人陈军未征得李红的同意擅自将夫妻共有财产进行处分是一种侵权行为，其行为不受法律保护。刘某明知双方正处于离婚纠纷期间，仍购买王虎出售的房屋，其行为主观上有过失，其依法改判的主张不能成立，故依法作出终审裁定，驳回上诉，维持原判。 法院的判决主要依据的法律主要有： 一、《婚姻法解释一》第17条第一项规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。” 该规定明确了夫妻对日常生活事物的家事代理权，也即夫妻一方因日常事务在与第三人进行民事交往时所为法律行为，视为夫妻共同意思表示，配偶他方需承担连带责任。但是，该条第（二）项同时又规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，利益方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。” 从此条可以看出，李王二人纠纷的房产并不属于“日常生活需要”，需要双方协商一致同意的，或者第三人为善意第三人的情况下。那么第二个问题，就是，此案例的刘某是否属于法律规定的“善意第三人”呢？ 二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第11条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时，另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。 三、根据《中华人民共和国物权法》第106条：无处分权人将不动产就转让给受让人的，，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得动产或者不动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 很显然，案例中的刘某明知李王二人在闹离婚，应该想到可能是王虎单独处置的情况，但是，刘某为了交易能够成功而轻信王虎房屋没有争议的谎言，可以认定刘某是有主观“恶意”的，而非法律规定的“善意第三人”。所以，刘某并不能适用以上规定，善意取得该房屋。 四、《中华人民共和国合同法》第51条：无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 这个就更明确了，李红将二人已经告上法庭，充分说明，李红事后并没有追认的意思表示，所以，王虎也就不能单独处分该夫妻共有房产，合同属于无权处分。 再次总结：此夫妻共同的房产的处置并非为了“日常生活需要”而处置的情况，所以，需要夫妻二人协商一致的情况下，方能做出处置，而且，文中的刘某并不符合法律规定的“善意第三人”的情况，事后，李红本人也未对王虎的处置行为做出追认，所以，刘某和王虎的合同属于无权处分的合同，刘某并不能基于此合同取得该房产。 德亮小提示：房子可谓“人生大事”，买卖房产时，一定要慎之又慎，擦亮眼睛，特别是，买卖共有房产时，签约前仔细查看房产本的“共有权人”一栏和“产权性质”一栏，同时应询问个人婚姻状况。如果有共有权人，应要求所有共有权人到场签署合同，不能到场的须出售方提供的《同意出售证明》等资料。切不要贪图一时之利，小心，“偷鸡不成，蚀把米”。 以上是北京德亮律师事务所为您梳理总结的关于离婚时，一方单独处置房产的案例提示和结果根据，希望能够为您提供帮助。更多法律信息请关注官方微信“北京德亮律师事务所”。联系电话：010-63967885网址：www.bjdeliang.com 010-59492111邮箱：[email protected]邮编: 100055地址：北京丰台区广安路9号院4号楼517-519室微信公众平台：bjdlls888
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