村民出售小产权房后反悔，十几年后欲诉请合同无效，坐等收回房产？
来源：深圳律师丁龙 作者：深圳律师丁龙 人气： 发布时间：2017-04-12
摘要：小产权房 合同无效 反诉 赔偿损失 欢迎关注本律师公众号dinglong0921(丁龙律师)，本公众号文章均为原创，专注办案经验总结以及实务分享，摘录请注明出处。前几年在广州荔湾区人民法院办理了一个农村房屋买卖合同纠纷案。【案情简介】我的当事人是广西人，十
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小产权房 合同无效 反诉 赔偿损失 欢迎关注本律师公众号dinglong0921(丁龙律师)，本公众号文章均为原创，专注办案经验总结以及实务分享，摘录请注明出处。前几年在广州荔湾区人民法院办理了一个农村房屋买卖合同纠纷案。【案情简介】我的当事人是广西人，十几年前的一天在报纸上看到一则售楼广告，本地一村民欲出售自己的一栋楼房。经协商，双方签署了买卖合同并在公证处办理了公证。我的当事人后来自掏腰包对房产进行了全面装修，后将房子出租给附近的上班族，每月收取租金，日子也算逍遥自在。没料到十几年后的今天，该片区纳入拆迁范围。原业主见拆迁可能有巨额补偿，一纸诉状将我的当事人告上法庭，请求：1、确认买卖合同无效；2腾空并交还房子；3、支付十几年以来的的房屋使用费；4、承担案件受理费。接受委托后，我首先查询了大量判例，特别了解了类似案件在广州的司法实践中如何处理。综合多个判例分析，我得出的结论是该买卖合同无效，房子确应归还卖方。公证处的公证并不能成为合同有效的抗辩理由。理由：该买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，即“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……；宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员，是基于集体经济组织成员的身份而享有的权利，我的当事人并不属于房屋所在地集体经济组织的成员。对于房屋使用费，有的判例认为，房屋是合法占有且原支付的购房款十几年来的利息与房屋使用费大致相当，因此无需另行支付房屋使用费。既然如此，那就是适用合同法中关于合同无效的处理规则了，即第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，我的当事人应返还房屋，卖方返还收取的购房款。卖方还应赔偿我方的损失。至于我方的损失金额，我认为应以涉案房屋目前的评估价值为基础，综合考虑双方过错程度予以确定。因此，搜集提证据证明我的当事人无过错或过错小、过错全在卖方或卖方存在重大过错是我辩论的重心。在案件进入实质性抗辩之前，鉴于我的当事人目前仍在出租房屋并收取租金，我希望案件诉讼进程放慢。这样一来即便不能保住房屋，也可以保持这种现状持续久一点。于是，拖时间的利器“管辖异议”登场了。我向荔湾区人民法院提出管辖异议，虽然这是一项法律赋予我们的诉讼权利，但难免还是有恶意异议的嫌疑，容易让法官反感。为了使异议看上去像模像样，我的理由是该案不属于不动产专属管辖案件，应属于确认合同无效纠纷案件，应由被告住所地也就是广西法院管辖，请求移送。一审法院裁定驳回异议。上诉后，二审法院维持一审裁定。等到二审裁定后，该案已经拖过了半年的时间。接下来就是真刀真枪干了。为了证明被告的过错，我向广州市档案局询问报纸的存档问题，最后得到的答复是广东省省立中山图书馆有报纸存档。按照大概的时间区段，在图书馆里用了几个小时的时间，在泛黄的报纸堆里逐份逐份查找，重于找到卖方当年发布的小广告。鉴于我的当事人坚持认为合同有效，我的答辩状完全从合同有效的角度进行抗辩，虽然我认为这样的答辩是无法成立的。如果仅如此答辩，本案必输无疑，我的当事人必然交出房屋，我方甚至没有任何牵制卖方的方法。若等本案结束后另行起诉卖方赔偿损失，我方必限于被动。经过打听，我发现卖方经济状况并不理想，于是我建议提起反诉，要求卖方赔偿巨额损失。但反诉请求如何确定？因为我的答辩观点是合同有效，若反诉直接要求卖方赔偿损失，那是否意味承认合同无效，限于自相矛盾的境地。经反复斟酌，反诉请求就变成了“若买卖合同被确认无效，请求判决被反诉人赔偿反诉人经济损失人民币300万元”。说实话，我之前从没见过这样提诉讼请求的，自己更加没有如此提过。庭审中卖方代理人也是坚持认为我方诉讼请求不明确，要求法院驳回我方的起诉，但法官并未同意。后来研究了一下，这样的诉讼请求可能就是理论中的“选择性诉讼请求”。提起反诉之后，卖方对我方占用房屋期间的房租进行了评估，我方申请对房屋目前的现有价值进行了评估，并申请证人出庭作证，证明房屋交付时是毛坯房，交付后是证人负责装修。经过两次开庭，法官给双方做了调解工作，我方坚持要房。或许法官明确告知过卖方，如果判决合同无效，卖方虽能拿回房屋，但需要向我方支付巨额赔偿，在第二次庭审后不久，法官助理告诉我卖方撤诉了，我向卖方代理人确认，代理人既疑惑又惊讶称卖方没有和他说过要撤诉…。随后，我也向法院递交了撤回反诉申请。至此，本案以双方撤诉告终。我的当事人现在依然住在那栋房屋里，依然每月收着不菲的租金，过着幸福快乐的生活…… —————丁龙律师电话：13760104456（微信号）广东盛唐律师事务所地址：深圳市福田区福华一路大中华国际交易广场写字楼西区15楼1507-11（地铁一号线会展中心站A出口）----------------------欢迎关注本律师公众号dinglong0921(丁龙律师)，本公众号文章均为原创，专注办案经验总结以及实务分享。
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