泰国法律也规定：小区控制权属于小区内的全体业主
来源：小众的法律思考 作者：小众的法律思考 人气： 发布时间：2017-04-08
摘要：不动产区分共有法思考 建筑物区分所有 业主 小区 控制权 泰国法律也规定：小区控制权属于小区内的全体业主文/李云亮本文之前有文：《美国法律规定：小区控制权属于小区内的全体业主》。本文标题继续这种标题声张：《泰国法律也规定：小区控制权属于小区内的全
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不动产区分共有法思考 建筑物区分所有 业主 小区 控制权 泰国法律也规定：小区控制权属于小区内的全体业主文/李云亮本文之前有文：《美国法律规定：小区控制权属于小区内的全体业主》。本文标题继续这种标题声张：《泰国法律也规定：小区控制权属于小区内的全体业主》。这种声张，是为了睁大眼睛看世界——世界是什么样的！特别是，世界是如何尊重、保护、规制区分所有建筑物这种私人财产权的。前文，提到南京市鼓楼区人民法院法官戴忠喜说：“在美国的住宅小区里，房屋单元为业主专有财产，除房屋单元以外的小区的全部是小区内全体业主的共有财产，小区内的任何建筑与设施不是专有部分，就是共有部分，反之亦如此。小区内绝对不允许有既不属于业主专有、也不属于业主共有的‘飞地’存在。”（戴忠喜：《刍议美国住宅小区区分所有权及对我国立法的建议》，《中国物业管理》2006年04期）本文进一步介绍，广西民族大学东盟学院副教授、泰国朱拉隆功大学法学博士周喜梅说泰国的“区分所有建筑物独立法人制度”。当我们细心看完周博士谈泰国的区分所有建筑物业主财产权制度，令我们感到，建筑物区分所有可以那么直观、那么简单、那么易于业主操作。直观在于：“泰国立法不是认定建筑物区分所有人（业主团体）为法人，而是认定区分所有建筑物为独立法人”——“泰国区分所有建筑物法人是指区分所有的建筑物或建筑物小区为独立法人，具有独立的民事主体地位。”（周喜梅：《泰王国〈区分所有建筑物条例〉之立法启示》，《学术论坛》2013年10期）简单在于：“泰国区分所有建筑物法人不是以业主联合体为法人的模式，而是区分所有建筑物本身为法人，业主只是这个区分所有建筑物法人的成员”——“一个更类似于公司的社团法人，与公司的最大不同之处在于公司以营利为目的，而区分所有建筑物法人是不以营利为业的中间法人。”（周喜梅）易于操作在于，泰国制度硬性规定：“如果建筑物或建筑物小区不是归一人所有或多人共同所有，而是由二人或两人以上分别对建筑物中的套间享有个人所有权，则该建筑物或建筑物小区就必须登记为区分所有建筑物法人。”（周喜梅）这种直观、简单、易于操作的制度设计，直接告诉中国人：泰国法律也规定，小区控制权属于小区内的全体业主，如同任何公司的控制权属于公司全体股东（业主）一模一样！周喜梅博士转述泰国学者芒坤?吴第娜衮介绍泰国的立法背景：“泰国《区分所有建筑物条例》的起草主要参考了法国立法”。因此，我们大家可以再去看泰国所参考的法国立法：法国，1938年《有关确定由单元房组成的楼房共有财产权利的法律》（[法]华新民先生译：Loi tendant à régler lestatut de la copropriété des immeubles divisés en appartements）以及1965年法国新法《有关划分成单元的楼房共有的法律》（本文作者译：Loifixant le statut de la copropriété des immeubles batis），两部法律的标题，前后皆共同强调是“有关楼房共有的法律”——概念简直太明确，而且毫不含糊！值得注意的是，我国建筑物区分所有理论主流学者陈华彬博士，在他的博士论文中，将法国有关楼房共有的1938年法律译为《有关区分各阶层不动产共有之法律》：一是“区分各阶层不动产”一语莫名其妙；二是面对《有关区分……不动产共有之法律》，硬要说“将建筑物区分所有权解为共有权，显然不妥。”（陈华彬：《现代建筑物区分所有权研究制度研究》，法律出版社1995年3月版，第77页）泰国《区分所有建筑物条例》起草，主要参考了法国立法。他们把法国1938年《有关确定由单元房组成的楼房共有财产权利的法律》中的共有，直接规定成“区分所有的建筑物或建筑物小区为独立法人”——完全雷同公司法人制度（公司财产股东共有）。我们为什么要曲解为“将建筑物区分所有权解为共有权，显然不妥”？！陈华彬博士将我国的建筑物区分所有理论引入歧途。
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