购买房产注意事项
来源：王小锋律师18799228849 作者：王小锋律师1879922884 人气： 发布时间：2017-04-07
摘要：看 “五证” 购房时要看开发商是否备齐“五证”。所为的“五证”乃开发商在销售或者预售商品房时需要具备的资格文件，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。 根据最高人民
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看 “五证” 购房时要看开发商是否备齐“五证”。所为的“五证”乃开发商在销售或者预售商品房时需要具备的资格文件，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。看合同条款 签订买卖合同时要仔细看合同条款。商品房买卖合同一般是由开发商提供的格式合同，其合同条款大多也是开发商事先拟好的格式条款。所以对于格式条款，应当细看。如果发现格式条款对自身不利，或出现权利义务不对等的情况，可以与开发商协商，若协商不成，则不要冒险签订合同。 合同一旦签订，则买受人要严格按照合同的约定履行自身义务，违反合同约定，则要承担违约责任。案 例李某于2015年3月25日与某开发商签订商品房买卖合同，合同约定：买受人应在签订本合同之日起30日内就全部未付房款与按揭银行就按揭贷款签订借款、抵押及全部相关合同并办理完毕按揭贷款所需全部手续，否则视为买受人违约，每逾期一天，按未付房款总额的万分之二向出卖人支付违约金。李某称由于工作太忙没有时间，而且也未注意到这个条款，所以才未能在规定的时间内办理银行按揭贷款。但是，有合同约定在先，而且是由于李某自身的原因才未能按时办理按揭贷款，近日，兴宁区法院审理该案后判决李某承担相应的违约责任。看交房条件 根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。一个工程只有当土建、消防、电梯、燃气、人防、规划、环保等部分通过验收合格，并经建设行政主管部门审核颁发《竣工验收证书》以后才算合格工程，才具备交付条件，这也是房屋买卖中房屋交付的基本条件。 一般情况下，开发商与购房者签订合同时均约定单体竣工验收合格，就是指商品房取得建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格即可交付，但是其实这是没有达到房屋交付的法定标准的。此时，开发商如果交房，购房者可以追究开发商的违约责任。案例 2014年3月31日，黄某与某公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定黄某购买某公司开发的房产。关于交房条件和期限，合同约定“出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方政府有关规定，将具备下列第2种条件，并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人使用……2、该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格。……”合同签订后，黄某即支付了首付购房款，其余房款已办理银行按揭。2015年8月21日，涉诉房屋经建设、施工、设计、勘察、监理等五个单位验收合格。2015年8月31日，黄某领取了涉诉房屋钥匙并办理了房屋交接手续。后双方因逾期交房问题发生争议，黄某逐诉至法院请求依法判决。 法院经审理认为，虽然涉案房屋经建设、施工、设计、勘察、监理等五个单位验收合格，但并不能等同于已符合法定交房条件。根据法律规定，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收后，还需向建设行政主管部门备案，经建设行政主管部门颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据。案件中，涉案房屋所属工程虽于2015年8月21日经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位五方联合验收合格，但某公司2016年7月8日才取得《工程竣工验收备案表》，此时涉案房屋才具备交付条件。故某公司应当自交房之日起至涉案房屋具备法定交房条件时，即办理竣工验收备案之日止，依照合同约定承担逾期交房的违约责任。看“办证”时间“ 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 因此，在房屋交付后，出卖人由于不能在约定或者法定的时间内将办理房屋所有权登记所需的证件材料提交给买受人等原因，导致买受人未能按时取得房屋权属证书，如果双方没有特殊约定，则可以追究出卖人的违约责任。
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