房价上涨、卖家悔约，买家怎样选择最有利的维权方案？

法律常识概要：每一轮房价大涨，都会出现卖方违约潮。为什么说进行了网签是维权的金钟罩？卖方违约，买方什么情况下能得到房？得不到房该怎么索要赔偿？作者/杨文战律师　转载请在文首标明作者及《实用法律知识》微信号　lawyerywz又一轮房价大涨，不断有购房者碰到卖家毁约的情况，询问怎么才能保护自己的合法利益。光是我身边的朋友碰到这种情况的就不止一两个了！杨律师认为，要想有效维权买家得扎扎实实学学“降龙十八掌”！一、有正式生效的合同是维权的基础。购房者要维护自己的权益，先得有一份完善的已经生效的二手房买卖合同。这是维权的基础。就如同练武得先好打基础，有一副好身板。如果没正式合同，只是口头约定，或者是只签订了简单的意向书，那么很可能无法要求继续履行。如果交了意向定金对方毁约，可能只能要双倍返还定金。当然，判断书面文件的性质，要看内容，而不是名字。如果所谓的《意向书》内容完善，符合买卖合同的特征，应以内容定性为《买卖合同》。同理，如果所谓正式《买卖合同》内容不完善，比如对房款的支付时间、是否贷款、交房及过户时间缺乏明确的约定，同样也可能被钻空子，造成合同无法履行且各不担责的结局。所以，买卖双方达成一致后，就应该立即签署有详尽内容的正式书面合同。先达成个简单意向、交点定金，约束力是很低的，不能保证占住房子的。二、进行了正式网签备案，是买方维权的“金钟罩”。有人认为“合同没进行网签备案就不生效，毁约不用承担责任。”这是不对的！网签只是行政备案手续，除非双方在合同中有特殊约定，否则这不是合同生效的条件。只是房管部门进行过户交易前要求的手续。双方在网签前书面签署合同时，合同就已经生效了。既然网签不是合同的生效条件，杨律师为什么还说网签是买方维权的“金钟罩”呢？遇到房价上涨卖方毁约的目的无非是想涨价，最具威胁的手段就是“你不同意涨价我就卖给别人!”如果没进行网签，卖方确实可能做得到把房子卖给其他人，甚至先于原来的买方办好过户手续。这时再想要房就难了。办理网签之后，没经过买卖双方同意或者法院的判决，网签是不能解除的。房子在办理网签后没有解除之前，是不能进行第二次网签的。而不进行网签是没法过户的。这下明白了吧？进行网签后，卖方即使毁约也不能顺利把房子过户给第三方。卖家毁约，大家可以慢慢玩。协商不成，买方可以到法院起诉，要求继续履行合同、过户，不用担心这段期间房子被再卖给其他人。所以说网签就象保护购房者的“金钟罩”。当然，“金钟罩”也有破解的方法，那杨律师就不好分析了。但不管怎么说，卖家想破掉这个“金钟罩”，无论是成本、难度、风险都是很大的。所以，杨律师建议购房者，签约后一定要尽快办理网签手续，这很重要！有人购房时因为房产暂时没有房产证，或者暂时不符合“满五唯一”之类的减免税条件，签约后要等房产符合条件再进一步交易、网签。这时间短则数月，长则数年。那这期间就极容易产生纠纷了。无论是对买家还是卖家，如果房子暂时不符合网签条件，最好就先别交易。否则无论涨跌，都可能引发纠纷。很多二手房卖家毁约事件，都是发生在网签之前。三、没有“金钟罩”，碰到卖家毁约，要立即把他拖进比武场！网签是买家的“金钟罩”，是不是意味着没办理网签，卖家毁约就会成功？当然不是!通常买卖合同正式签署就已经生效了，合法有效的合同是受法律保护的。按《合同法》规定，一方违约，如果守约方要求继续履行合同，应该继续履行合同。除非合同确实无法实际履行或继续履行没有意义。没办理网签最大的风险是什么呢？就是卖家如果要把房子加价另卖给他人，买方无法控制卖方转卖、过户。一旦房子被原房主转卖过户，除非能证明新买主与原房主串通，否则法律就要保护那个已经过户的交易了。这时原合同即使合法有效，也会导致无法实际履行。为防止一房二卖，当卖方毁约时，买方应及时向法院起诉，并在起诉前或起诉时向法院申请对争议房产进行诉讼保全。法院作出财产保全决定，并到房管部门对房产进行查封保全后，即使没办理网签，该房产在诉讼期间也不能再进行过户交易了。就这等于把卖家拖进比武场，让他在诉讼结束前，没机会再转卖。即使办了网签的买卖合同，起诉时做个财产保全也比不做要更安全，尤其是卖家是生意人或耍赖高手时。有些话杨律师就不深说了。保全查封后，如果卖家意识到没机会转卖了，也许会直接同买家和解。即使卖家不同意和解，也可经法院判决履行、过户。四、卖家打“太极”，买家要警惕并“直捣黄龙”！卖家想毁约时，直接上来就说“我不卖了、我要涨价”的属于“直爽型”。还有不少“阴险型”的，不直接说毁约，人家打“太极”，以各种理由推三阻四，以把买家玩晕造成买家违约为目标。通常在合同履行的每一个环节都伴随着买卖双方各自互负义务，比如该网签或者过户时，通常都在同一天伴随着支付一部分房款。在某一环节时，有些卖家可能会说临时有什么事儿，或者家里出了什么状况，总之原来合同上约定的那个时间，不能办约定的事儿了，要缓几天。等你再催的时候，人家不定又有什么事儿。等你等不及要翻脸追究责任的时候，人家可能反咬一口说是你没按约定时间履行义务。注意：书面合同里约定的环节是有严格的时间条款的，而之前暂缓的约定可能只是口头的！如果买家没有提前做好准备并收集到有效的证据，这时可能就有嘴也说不清了！打起官司来，谁对谁错可就不一定了。有人说，这事儿中介可以做证！怎么说呢，真到打官司的时候中介能不能做证、做什么内容的证，都是将来才能确定的事儿。在各类诉讼中，杨律师见到一方信心满满，最后在作证环节出了意外的也不少。总之，主动权并不掌握在自己手里，就谈不上安全。买方一定要注意，要严格按合同约定的条款履行，不管是中介还是卖方提出要改变合同中的任何履行条款的时间和条件，即使你同意，也应要求进行书面签字确认。另外，如果卖方不按合同约定时间和条款履行，一定要立即采取措施。书面通知催告、通过中介转交催告或者电话、短信、微信催告，总之能用上的方式都尽量用上。要清楚表达“合同约定的环节，我已经做好准备，你未按约定履行，要求你尽快履行等等”同时，对于所有交涉的证据都要注意保存，比如快递单、通话录音和记录、短信和微信记录等。在双方互负义务需要同时履行的情况下，这些积极催告、主动交涉的证据，有时就是佐证对方违约的证据。五、卖家愿意承担违约金，就有权解约？有些卖家明确表示“我同意支付合同约定的违约金，所以我有权解除合同！”这个想法是错误的，按《合同法》规定，违约方是没这个权利，当一方根本违约时，守约方有权选择是继续履行合同，还是解除合同追究违约责任。除非双方在合同中以非常明确的方式表达了一方有权以支付违约金为代价，单方解除合同。通常来讲，未经特殊处理的合同文本中，有关违约金的约定，并不具备这样的单方解约权效力，只是一种违约责任标准的约定。所以，卖家愿意承担违约金，不代表买家就必须接受违约金并解除合同。六、卖家毁约，买家想要房，就不要指望银行贷款了。坦率地说，并不是所有的守约买家想得到房产都能得到法院的支持！当客观情况造成合同确实不能履行时，法院就不能支持守约的买方要得到房产的诉求了。其它可能性我们暂且不说，当买家需要通过贷款购买二手房时，如果在贷款手续没有办理好之前卖家毁约了，买家可能面临无法获得贷款的情况。办理二手房贷款是需要买卖双方配合办理的，如果卖方不配合，银行不可能放贷。即使诉到法院，法院也不可能判决卖方配合去银行贷款，那个行为法院没法强制执行！这中间的道理杨律师不过多分析了，只告诉大家一个结论：如果合同约定买方通过贷款方式购房，卖方毁约不配合贷款，买方想要得到房产，必须自行筹备剩余房款，并在诉讼时向法院证实自己的付款意向和能力。有能力支付剩余房款，法院可判决履行、过户。如果买方没办法筹集到剩余房款，法院通常是没法支持过户要求的。这时，买方恐怕只能选择解约，并要求卖方承担违约责任了。七、卖家毁约，买家要钱不要房，钱该怎么要？当卖家违约时，买方可以选择要求继续履行，也可以选择同意解除合同，并要求卖方承担违约责任。有时由于客观原因也会造成合同无法履行，只能解约。比如卖家已经一房二卖，把房产过户给其他人；比如原计划通过贷款购房，而卖家不配合无法办理贷款，买家也无能力自行筹款；再比如房产出现其它特殊情况，确实无法交易等等。如果解约追究违约责任，就不是要房，而是要钱了！要钱的情况和理由有以下三种，可以根据不同情况选择适用：1、要求双倍返还定金。双方可以约定房款20%以内的定金，如果卖方违约，买方可以要求双倍返还定金。通常来讲，很多房产交易中的定金是在最初签约时少量支付，在房价疯涨的情况下，双倍返还定金很难做到弥补损失。2、要求赔偿约定违约金。目前通过中介签订的二手房买卖合同约定的违约金标准，一般是总房款的20%。这个标准在一般情况下是可以弥补房价上涨的损失的。所以，当卖方违约时，买家通常会直接按这个标准要求赔偿。但是，我国法院对约定违约金并不是放任不管的，一定条件下会进行干涉。如果对方提出约定违约金标准过高，在法院也认为约定违约金过高时，未必支持20%的约定违约金。关于“过高”的标准，按合同法司法解释的规定是指超过实际损失130%以上。在房价变化不是特别大的时候，法院很少有真正支持20%的违约金的。但是近阶段很多地方的房产涨价幅度很高，甚至会高于约定的20%的违约金标准，导致约定的违约金都没法弥补守约方的实际损失了。这种情况下，买方就要换个标准维权了。3、要求赔偿房价上涨的实际损失。房价疯涨造成买方无法以原约定价格购买同等房屋的，房价上涨的数额可以认定为买方的实际损失。如果买方认为这个实际损失已超过约定的违约金标准，买方可以按实际损失主张赔偿。房价上涨的数额和标准，一般是要在诉讼中经过专业司法鉴定机构评估确定的。当然，评估也是参照市场交易价进行的，即使有误差也在一定范围内。总之，买家碰到卖方毁约，要积极收集对自己有利的证据，并及时采取合理的维权措施，必要时找专业律师提供帮助，以确保最大限度维护自己的合法权益！同时也提醒不诚信的卖方，即使采取各种手段造成房屋不能实际交易或一房二卖，买家也有权要求赔偿损失。房主毁约即使成功，转卖多得的房款，可能要作为赔偿款赔给不能得到房产的买方。最终可能是得不偿失！版权声明：杨文战律师原创，如需转载联系授权于文首标明作者信息及出处欢迎关注：法律博客：http://lawyerywz.fyfz.cn 新浪微博：http://weibo.cn/lawyerywz工作电话：13366880117 公众微信号：搜 lawyerywz 或扫描二维码

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