法舟律师近年江南晚报房地产类咨询报道
来源：新伯爵沧浪之水清兮可以洗我缨沧 作者：新伯爵沧浪之水清兮可 人气： 发布时间：2017-03-22
摘要：心绪.札记 江南晚报（时间倒序排列） 1、兴盛大厦事件的责任谁来承担？（2017年3月4日）而对于物业的解散声明，法舟律师事务所律师林佳业表示这个声明在物业公司清偿债务前是无效的，“不可能说你解散了就能逃避这个责任，这样整个市场就乱套了。在物业公司清
|
心绪.札记 江南晚报（时间倒序排列） 1、兴盛大厦事件的责任谁来承担？（2017年3月4日）而对于物业的解散声明，法舟律师事务所律师林佳业表示这个声明在物业公司清偿债务前是无效的，“不可能说你解散了就能逃避这个责任，这样整个市场就乱套了。在物业公司清偿掉公司的债务和赔偿前，这个声明是不具有法律效力的，否则公司所有股东都要承担相应的责任。”林佳业表示，除了走保险程序，家属也应该积极追责。在保险之外，家属的主要追责在两方面，一是如家属所说，女孩是在正常下班途中遭受意外，是其通常的下班路线，则可以认定为工伤，单位需承担部分责任。另一方面，应当积极向事故的责任方进行追责，“按照《侵权责任法》第85条规定，责任方一般指的是坠落物的所有人、管理人以及使用人，只要这三方不能证明自己没有过错，都应当承担责任。”林佳业说，追责的对象与该建筑是否是违章建筑并没有直接关系。斯人已逝，如何善后才是家属的当务之急。林佳业建议，家属可以委托律师，尽快收集证据，毕竟如工伤鉴定等都是有时效的，只有收集了足够的证据才有利于之后追责。 2、记者调查：欠费业主“上墙”侵权了吗？（2017年1月17日）公示行为是否构成侵权呢？法舟律师事务所主任范凯洲直截了当地表示：“物业的公示行为并不构成侵犯他人隐私。”据悉，2015年9月1日开始实施的《无锡市物业管理条例》中明确，业主未按照约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳。而盛世家园二期欠费公示牌正是放置在小区区域范围内，且公布的信息并没有涉及到业主的身份证、地址、工作单位等。同时，范凯洲认为，业主作为小区成员，也是小区共用设施设备的享有权人，不缴费业主本身已经是侵犯了缴费业主的合法权益。对此，新城物业的工作人员也表示，“公示信息出来之后，有业主就惊讶为什么有住户可以几年不缴费”，工作人员无奈地表示，“甚至有业主提出按时缴纳应该享受优惠了，不然也不想交了”。 3、安置房上市法官律师给你答疑（2016年11月29日A02版）私下交易后，目前遇到交土地收益，交钱主体目前限定为当时的拆迁户，如果遇拆迁户拒绝去办或已经病故、出国、联系不上等特殊原因，怎么办？ 答：江苏法舟律师事务所王一静律师表示，首先需要对安置房转让合同的效力进行判断，即：（1）如果双方签订合同时安置房的状态尚不满足相关文件要求，签订合同的效力会存有争议，即合同可能会被确认为无效，对此存有争议则可通过诉讼确认。合同被确认为无效，买受人无权要求出卖人继续履行转让房屋产权的义务。（2）如果双方签订合同时安置房的状态已满足相关文件要求，则双方签订的转让合同有效，如出卖人拒不履行相关文件的程序性规定，则买受人可以提起诉讼强制出卖人履行相关义务，而土地收益的缴纳，虽然规定为由出卖人负责，但在出卖人不配合的情况下买受人出资缴纳以完成该程序性要求，在法理上应可允许。 4、刚交定金就被限贷 能不能解除合同？（2016年10月18日A03版）买家能不能因“限贷”要求解除合同？锡城的“限购令”一出，房市再起涟漪。江苏法舟律师事务所的房产律师陈培嘉表示，前来咨询的买家不少，有购买了大户型公寓或是别墅的买家签了合同，合同中没有涉及贷款，只是与房主口头约定，因为“限购令”要多出几十万元，想变更合同，甚至解除合同。当然，不乏外地买家咨询有无继续在无锡买房的可能性。“热点问题是签了购房合同，但是贷款首付比例提高，没法足额贷款，导致履行合同出现困难，买家能不能主张因政府调控措施中的限贷政策，要求解除合同？”买家毁约虽然暂未以诉讼形式现身法院，但已见诸锡城的媒体报道中——有买家想放弃购房计划，要求房主退定金。陈培嘉律师表示，只要在商品房买卖合同中明确约定了以按揭贷款方式付款的，买家主张因政府调控措施中的限贷政策，导致无履约能力请求解除合同，并要求卖家返还收受的购房款或者定金的，法院予以支持。不过，诉讼实践中处理起来可不易，对于因限贷导致无履约能力请求解除合同的，买家要承担一定的举证责任。对于买家购买投资性住房的，卖家在合同解除后或请求买家承担相应补偿责任的。 5、“原则上不再建设封闭住宅小区”引发热议（2016年2月23日）律师：小区不封闭涉及权益问题法舟律师事务所的辛小标律师也关注到了这一问题。在他看来，这个《意见》目前实施的难度还很大。正如一些网友所指出的，《意见》与《物权法》有冲突，目前没有经过人大立法，还不算是法律，更多的应该是一种提倡。他认为这种倡导从缓解交通、营造和谐邻里的理念方面值得肯定，尤其在将来新建小区时，完全可以作为一种设计规范，作为准入门槛。但对既有小区，如何保证原有业主权益同样考量政策智慧。 6、有业主被“能源周转费”弄迷糊了（2016年2月16日A03版）法舟律师事务所主任范凯洲认为，一年的能源消耗费用的确只有到年底才能计算出来，物业要求业主补交2015年的费用并不为过。如果业主和物业公司签订的合同中包含“公共能耗费”，那业主必须及时交付。即便合同中没有关于“公共能耗费”的约定，从无因管理的角度来看，业主享用了相关能源，物业就有权收取相关费用。 7、精装婚房未入住就“泡汤”物业开发商互相推诿（2016年1月28日A04版）律师：给业主理性主张赔偿支个招法舟律师事务所鞠爱军律师认为，在无锡-8℃至-9℃的天气严格来说达不到极端天气级别，可以归类到法律术语中的“不可预见等客观范围”。业主遇到这种情况，首先了解一下该房屋以及热水器的质保期限，看一下这个时间点是否还在质保期内，如仍在质保期内，再查阅一下-8℃至-9℃气温是否属于该热水器允许使用的范围，如果均符合的话，不管此前该房屋的业主是否使用过该热水器，均可以向开发商以及热水器厂家主张赔偿。 另外，即使房屋已经过了质保期，如热水器尚在质保期内，则业主仍可以向热水器厂家主张赔偿，并要求开发商同时承担连带赔偿责任。当然，在这种寒潮来袭的天气里，作为业主应当做好积极防护措施，关好门窗。而在本次事件中业主并未关闭门窗，引发水管爆裂漏水及损失的扩大，存在一定的过错，也需要分担一定的责任。具体责任比例各方可以协商，协商不成可向法院诉讼。 8、30人闯进小区殴打业主 物业：冤枉，保安也被打了（2015年10月15日）责任如何认定：物业不妨先行给予业主补偿在事件中双方的责任如何认定？法舟律师事务所律师司莉莉认为，这取决于物业在这群人进入小区时的行为，“在小区是封闭式的前提下，这群人是正常进入还是强行闯入；如果是强行闯入，保安是否阻拦和报警；业主被打时，保安又是否采取了报警等措施，物业方面如果没有做到这些，才能够认为其有不当行为。”至于被打业主受到的伤害，司莉莉表示应由打人者承担，在没有抓获打人者的情况下，物业也可对业主进行补偿而非赔偿。目前事件仍在进一步调查中。9、取4万公积金付1.4万手续费？ 律师：欺骗手段提取犯法（2015年9月11日）欺骗手段提取公积金属犯罪 江苏法舟律师事务所主任范凯洲表示，根据刑法，房产中介通过非真实过户等行为，为并没有购房的市民提取住房公积金，构成了伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪，属于刑事犯罪。如果提取的金额过大，那么根据《治安处罚管理办法》，可以被处以拘留、罚款等行政处罚。 范凯洲还说，省内有些城市已经对这种以欺骗手段提取公积金的行为有相关惩处办法。例如南京，根据《南京市住房公积金管理条例》就规定，发现这种情况，公积金管理中心可以责令限期退回违法所提款额，并可以处违法所提款额10%以下的罚款。如果是以欺骗手段获得住房公积金贷款的，公积金管理中心可以责令借款人限期退回违法所贷款额，并可以取消其1年至5年的住房公积金贷款资格，或者处违法所贷款额5%以上30%以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 此外，市住房公积金管理委员会委员姜辉表示，所谓的“专业提取公积金”已经构成诈骗行为。对于利用小面积房子重复提取公积金的行为，中心必然予以拒付，并且列入重点打击对象。“目前，参与其中的市民只是将被中心拒绝提取公积金。”姜辉介绍，下一步公积金提取使用行为就可能会纳入信用体系。 10、“独家代理”的房子 竟被中介抵押了（2015年5月8日A06版）江苏法舟律师事务所范凯洲律师根据记者提供的信息，在未查询产监处档案清单的情况下，仅就委托书发表了个人意见：上面写了委托办理的事件是“向银行偿还贷款，解除抵押登记手续；申请贷款并办理以该房产抵押登记手续及事后还款；”换句话说，就是仅委托向银行申请贷款，并没有向个人委托这一事项，因此抵押应该是无效的。另外，委托书里也没有写到委托收抵押款，所以这个钱也不能中介拿。针对孙女士公婆的遭遇，范律师提醒认为，目前很多老年人容易成为经济诈骗活动的受害者，年轻人应该多与他们进行沟通，对他们做风险提示。要让他们愿意在做重大决策时和子女商量。另外，最好不要让老人家单独去签格式合同，也不要在涉及房屋交易时将“两证”带在身边，减少受骗的风险。最后需要提醒的是，房主在出售房屋时，不要怕手续繁琐，轻易不要在中介办理全权委托手续，更不能随便就交出房产证和土地证，因为一旦如此，自己就丧失了主动权和控制权。很容易落得“房财两空”。 11、“陷阱”盖上了 但同样问题小区里仍存在（2015年1月31日A06版）江苏法舟律师事务所律师鞠爱军告诉记者，对于小区内道路上存在的窨井盖损坏缺失问题，物业方面有责任和义务进行维护和更换，同时物业方面也有权对损坏或偷取窨井盖的人员进行索赔和追偿，一旦发现井盖丢失或损坏，物业工作人员要及时进行补救，在窨井周围设置安全警示标志，防止意外发生，如果物业没有采取相应措施导致业主不慎坠入窨井的事故，小区物业要承担一定的责任。 12、建立业委会，为啥这样难？（2015年1月20日A07版）律师：明确业委会成员的职责江苏法舟律师事务所田崇景律师认为，成立业主大会和业主委员会是业主自己的权利，目的是提升小区的人居环境和业主的生活品质。他认为，目前之所以有一些小区出现了业委会委员“争权夺利”现象，是因为业主大会没有制定针对业主委员会工作章程，导致业委会成立以后，委员们在行使权力时没有了制约。田律师说，业委会工作规则中可以明确各人的分工和职责，甚至业委会成员的报酬也可以在上面写清楚。这样，当某些业委会成员出现不负责的态度时，业主就可以根据工作规则将其罢免。 13、物业上调停车费 业主停车不爽？（2015年1月15日A03版）问题核心 业主委员会普遍缺位，物业经费不透明物业涨停车费遭业主反对，归根到底是对小区的物业公司缺乏信任感。法舟律师事务所司律师表示，市民对停车费问题的质疑也反映了长久以来物业收支不透明的问题，大多数业主并不清楚物业收费款项的去向。“公共收益应优先用于小区内的维护，”司律师表示，“如小区公共用地车位租赁费、电梯广告等这些都属于公共收益，物业应明确公示，支配、监督都应由业主委员会来实施。但目前的问题是，大部分小区还没有业主委员会。”
|
