法舟律所张虎律师近年无锡日报房地产类咨询报道
来源：新伯爵沧浪之水清兮可以洗我缨沧 作者：新伯爵沧浪之水清兮可 人气： 发布时间：2017-03-22
摘要：心绪.札记 无锡日报（时间倒序排列） 1、购买无锡拆迁安置房后卖方反悔怎么办？（2016年12月7日）江苏法舟律师事务所张虎律师对上述纠纷分析如下： 其一，拆迁安置房转让协议是否合法有效? 根据《合同法》及相关法律规定，当事人签订合同，如果双方具有相应民
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心绪.札记 无锡日报（时间倒序排列） 1、购买无锡拆迁安置房后卖方反悔怎么办？（2016年12月7日）江苏法舟律师事务所张虎律师对上述纠纷分析如下： 其一，拆迁安置房转让协议是否合法有效? 根据《合同法》及相关法律规定，当事人签订合同，如果双方具有相应民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，即为合法、有效。从本案来看，张某斌与方某华在签订合同时，主体适合，意思表示一致，双方签订的转让协议是合法有效的。虽然签合同时安置房还未取得产权证，根据《城市房地产管理法》第37条的规定未依法登记领取权属证书的不得转让，但本条规定的立法本意不是限制合同自由，而是从产权明晰的角度规范房地产市场。违反此条只是违反了行政管理性规定，而非民事合同的禁止性规定，合同并不因此无效。该安置房是客观存在的，签订房屋买卖合同时张某斌没有取得房屋产权证，不构成合同无效的理由。其二，即使不能返还房屋，卖方可否要求买方增加转让价款? 如前文所述，在《拆迁安置房转让协议》合法有效的情况下，双方应当继续依约履行协议，卖方要求增加转让价款，实际上是要求变更合同，在本案的情况下，政府政策调整允许拆迁安置房上市交易，可能导致房价上涨，卖方似乎可以依据情势变更原则要求变更合同内容。但根据*人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。而本案合同履行中发生的情况并非不可预见，事实上合同中约定待条件成熟可以办理房屋产权手续及过户手续后由出卖方无条件办理的条款就是建立在双方对未来房屋可登记过户的基础之上的，此后房屋价格的上涨更是典型的商业风险，因此，本案的情况不应视为情势变更，卖方要求买方增加转让价款没有任何法律依据的。 律师提醒：购买拆迁安置房如何避免纠纷呢?购买这类房屋，首先应注意明确房屋的土地类型及性质，明确房屋对安置的拆迁对象有无限制;另外，要确认房屋的权利人是独有还是共同所有，如是家庭成员共有，购房协议的出卖方一定要是全体共有人的真实意思，均应在协议上签字或有特别授权;还有就是相关费用的缴纳如何承担，因这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让，过户涉及土地出让金的补缴，且该补缴数目较大。因此非专业人士购买上市交易时间受限的拆迁安置房一定要考虑清楚其中的风险，咨询律师、房产中介等专业人士，从而有效避免合同产生纠纷的风险。 2、二手房买卖合同未订立 中介应返还佣金（2016年9月14日）法舟律师事务所张虎律师分析认为：根据《合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。可见，居间行为分为报告居间和媒介居间。无论何种居间，居间人的主要义务是提供与订约有关的信息并如实报告委托人，目的是促成委托人和相对人订立合同。 二手房买卖的市场现状相对复杂，因信息不对称带来的诸多问题，需要中介公司更多发挥其专业优势。二手房买卖合同的签订不代表交易一定能够完成，中介公司的义务范围不局限于促成买卖合同成立，还涉及办理委托事务、协助履行买卖合同的层面，该义务不完成，中介公司无权行使报酬请求权。 本案中，由于居间方已促成双方签订了《房地产买卖居间协议》，因此，有权请求获得报酬。但《房地产买卖居间协议》是买卖双方与中介签订的一个三方协议，约定事项一般为居间服务内容、居间费用等，对于房地产买卖合同的主要条款并未做出详细约定，因此，一般不视为已促成合同成立。此种情况下，由于未完全完成该房屋交易中的全部服务流程，居间人一般不得要求支付报酬，但可要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 律师提醒，针对在买卖合同签订前，中介公司提供的各类格式合同中规定的权利限制条款，买卖双方都要仔细甄别，同时注意发现合同文件中的霸王条款，充分认识此类条款对自己权利的影响。尤其不要轻信中介服务人员的口头承诺、豁免。必要时，应当在特别约定中对有关事项予以明确，并以书面形式留存，否则一旦发生争议，买方或卖方将难以举证而承担不利风险。 3、房价上涨卖方“跳价”悔约 买房者如何维权（2016年8月17日）律师说法：法舟律师事务所律师张虎分析认为，二手商品房纠纷的高发期基本出现在房地产市场行情波动较大、房屋交易价格相对活跃的时候，二手商品房交易市场出现的一般为卖方违约。对于出卖人要求解除购房合同的，需要具备合同约定或者法律规定的解除条件。出卖人仅因房价上涨，违反诚实信用原则要求增加价款或者解除合同的，一般不会得到法院的支持。买受人要求继续履行房屋买卖合同的，除存在确实不适于履行情形的，一般都会得到法院的支持。对于房屋买卖合同因出卖人违约导致合同解除的，应当根据合同约定，法律规定及当事人的诉讼请求，合理确定出卖人承担双倍返还定金、支付违约金、赔偿随时等违约责任。实际损失的具体数额，可以综合考虑违约方的过错程度，守约方的履行情况，成本支出、房价上涨以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素确定。律师提醒，签订“二手房买卖合同”，一定要认真仔细地把合同的前前后后了解清楚，宜细不宜粗，尽可能地把所有约定都落在纸面上，这样才能维护好自己的权益。特别需要注意的是，一定要约定违约责任条款，如果出现一方违约的情形，另一方得到怎样的补偿要约定清楚，违约金的数量以及交付时间也应写得毫无异议。 4、样板房与交付房屋不一致 开发商被判赔偿2万元（2016年8月10日）律师说法：法舟律师事务所律师张虎分析认为，根据高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的相关规定。房地产公司在销售房屋过程中带杭先生参观了与涉案房屋同户型的样板房，样板房中的窗户尺寸给杭先生提供了直观的参考，样板房中主卧窗户的尺寸直接影响到其是否购买涉案房屋，也就决定了房地产开发公司提供的类似样板房的宣传构成要约，理应兑现窗户尺寸的承诺。后来房地产开发公司交付房屋的窗户尺寸小于样板房尺寸，可以认定该公司违约，杭先生可以要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。律师提醒，由于买房人大多购买的是期房，因而签合同交房款时不能看到实物。因此，不可轻信开发商宣传资料上的广告和销售人员的口头承诺，买房人在与开发商签订合同时务必谨慎，好将开发商宣传手段中所显示的内容订入合同或签订补充协议。 5、房东卖房签约后反悔，买房人怎么办？（2016年7月20日）律师说法：法舟律师事务所律师张虎分析认为，方某儿子已满18周岁，具有完全民事行为能力，此房屋的所有权归方某儿子所有，方某虽是其父母但其已成年，其父母对其财产无处分权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。由此可知林先生与方某的房屋买卖合同是有效的，若方某儿子不同意过户，林先生可以要求方某承担违约责任或者要求解除合同并要求方某对其损失承担损害赔偿责任。上述案例中，房产中介也未尽到相应的提醒及注意义务，也应对林先生造成的损失承担一定的责任。 如何预防二手房买卖签约后房主反悔的情形出现？律师提醒，购房者采取的对策有以下几方面：一是签订购房合同时，买房人必须提前考虑房价上涨等因素，考虑相关的可能结果，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔；二是为避免因为房东主张房屋为夫妻共有或他人所有而最后被判定合同无效，买房人应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明；三是要全面了解所购房屋的真实情况，买房人应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担责任作出书面约定；四是购房人要了解待购的房屋是否属于不能买卖或产权被抵押等情形，如果是农村宅基地所建房屋或产权已被抵押给第三人，建议不要购买。 6、学区房有名无实 购房家长获赔偿（2016年7月13日）律师说法：法舟律师事务所律师张虎分析认为，本纠纷争议焦点在学区房宣传是否属于要约，购房人是否产生损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。开发商的宣传广告明确说明其楼盘为学区房，楼盘周边的教育资源应当属于司法解释“相关设施”的范畴，开发商对学区房的宣传无疑对业主签订购房合同具有重大影响，因此认定开发商关于某楼盘为某某小学学区房的宣传属于要约，开发商应按约履行合同义务。开发商未按照当初的承诺向购房人履行合同义务、导致购房人学区房目的无法实现的，所造成的损失应由开发商承担。 为此，律师提醒，市民在购买学区房时应注意：第一，口说无凭，一切以合同为准。在楼盘销售过程中，关于学区约定一般是不会写入购房合同的。为避免风险，购房者可要求开发商将承诺关于“学区房”的事宜写进补充协议，如入学需要另行交付费用，可由开发商承担。第二，了解学区的规划与招生政策。学区的划分原则是当地教育部门根据当年区域内适龄学生的数量合理分配教育资源，学区房并非开发商一厢情愿，最终的划定和确认都需由教育部门负责。 7、卖房人隐瞒房屋质量问题，买房人有权退房（2016年7月6日）律师说法：法舟律师事务所律师张虎解释说，根据《合同法》155、111条等的规定，卖房人负有向王某提供质量合格房屋的义务，但是卖房人明知建筑物顶层存在严重渗漏现象，却依然将房屋卖给王某，实质上是违反了市场交易中最基本的诚实信用原则。所以王某在发现质量问题后，当然可以要求卖方进行维修或者交纳维修费用，甚至退房。 另外，根据《中华人民共和国民法通则》及相关司法解释规定，民事欺诈行为是指在设立、变更、终止民事权利和民事义务的过程中，故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误的表示的行为。而本案中，卖房人明知却故意隐瞒房顶渗漏的严重质量问题，致使王某作出错误的意思表示，显然原房主存在民事欺诈行为。因此，根据《合同法》第54条相关规定，合同一方存在欺诈等意思表示，侵害到其他个人利益，受侵害人可以选择撤销该民事行为。结合到本案，王某既可以选择继续履行合同，要求原房主承担维修费用，也可以解除买卖合同进行退房，并要求对方承担相应的违约责任。 8、房产中介需对房屋重要信息调查核实 否则应承担赔偿责任（2016年5月26日）法舟律师事务所张虎律师对中介机构未尽到合理审查的法律责任给出如下分析： 问题一：房产中介作为居间人对居间信息有何核查义务？ 房屋中介在交易活动中具有相应的知识、能力和从业条件，买方或卖方付出对价的目的在于获得房屋中介提供的信息或媒介服务，以弥补自身精力和能力的不足。在本案例中，房屋中介作为专业房地产中介服务机构，应当认识到房屋性质和房屋权属证明是订立房屋买卖合同的重要事项，虽不负有主动向房屋权属登记机关调查核实的义务，但应当要求卖方提供房屋权属证明，并将查验后获得的信息如实报告买方。 问题二：房产中介在进行中介服务是应核实哪些信息？ 根据住房和城乡建设部、国家发改委、人社部联合发布的《房地产经纪管理办法》第22条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息，房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。”由此，中介机构在提供中介服务时，应当对影响房屋买卖、租赁合同签订的重要事实向委托人或有关机构进行调查，确保提供信息的准确性、真实性。 问题三：房产中介在未尽到核查义务时应承担何种责任？ 根据《合同法》第425条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。房产中介公司对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项。当中介机构违反上述居间忠实义务，严重损害委托人利益时，不得要求委托人支付中介服务费用，给委托人造成损失的，应当承担相应的损害赔偿责任。本案中，房产中介公司未对委托人身份信息进行核实、未对房屋权属进行核查。郑某经刑事执行程序后已无任何财产可供退赔，王先生的损失在客观上已经形成，房产中介对因其未尽如实报告义务和勤勉义务造成王先生的损失应当承担相应的损害赔偿责任。 张虎律师提醒，在房屋买卖过程中，房产中介机构作为居间人应根据委托人的真实意思开展居间活动，并尽到专业机构的注意义务和谨慎义务，否则因房屋买卖相对方在交易中遭受损失的，应就该相对方的损失承担相应的赔偿责任。 9、购房者逾期付款时 开发商该如何行使合同解除权（2016年5月12日）为何既有合同约定，又有违约事实，开发商的解除权还未能获得支持呢？法舟律师事务所张虎律师对开发商合同解除权给出如下法律分析： 问题一：购房人逾期付款，开发商合同解除的条件？ 根据我国合同法的规定，合同的解除条件有约定解除和法定解除。《合同法》第93条规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成熟时,解除权人可以解除合同。”也就是说，开发商与购房者在商品房买卖合同中可以约定，在某个条件出现时，一方或双方即可以解除合同。作为开发商，一般会在商品房买卖合同中约定解除合同的条件，只要满足合同解除的条件，开发商直接根据合同即可享有合同解除权。 问题二：购房人逾期付款，开发商合同解除的程序？ 《合同法》第96条规定，“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”我们认为，在程序上必须要向合同相对方发出通知才能完成合同解除权的行使。实践中，该通知应当采用书面的形式送达相对方时，合同即行解除。所以，开发商在购房人逾期付款时，合同解除条件成熟的，则应以书面的形式及时通知解除。当然，为稳妥起见，当解除条件成熟时，房地产公司也可直接向法院起诉或向仲裁机构申请解除合同，通过法律手段正式确认合同的解除。 问题三：购房人逾期付款，开发商合同解除的期限？ 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据上述规定，当事人可以约定合同的解除权行使的期限，若未约定的，则适用相应的法定期限。即双方当事人若约定了解除权行使的期限的，当事人应当遵守该行使期限，积极履行解除权；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权应在解除权发生之日起三个月内行使。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。 张虎律师提醒，购房者出现逾期付款情形，开发商欲解除《商品房买卖合同》的，应判断解除的条件是否具备，在解除条件具备的前提下，应在约定或法定的期限内，按照一定程序通知购房者解除合同，可以通过发函、起诉等方式行使解除权；如果超过法定或约定期限不行使解除权的，则合同解除的权利即丧失，从而导致合同解除的诉求得不到法院支持的情况。 10、房产公司故意隐瞒抵押事实 应承担额外赔偿责任（2016年4月21日）法舟律师事务所张虎律师对卖方在隐瞒房产抵押事实情况下的法律责任分析如下： 问题1 房屋他项权对房屋实际权利有何影响？ 根据《民法通则》第七十一条规定，房屋所有权是指房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。而本案中设定的抵押权存在本身显然就在法律上和现实上威胁到了房屋所有权，即遭抵押的房屋对买房人来说只享有房屋的占有和使用权，诸如买卖、转让等的其余权利却无法行使。 问题2 购房人是否有权以卖方隐瞒房屋抵押事实为由主张撤销合同？ 根据《合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”而且，房产公司在和华先生签订销售合同时就在《商品房买卖合同》中就明确约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷”，即购房人在约定时间所接收的商品房的所有权必须是完全彻底的。因此，本案中购房人可以据此行使撤销合同的权利，并要求其承担损失赔偿责任。 问题3 购房人有何法律上的救济？ 最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据以上规定，华先生不但可以要求解除房屋买卖合同、房产公司返还购房本金，还可以要求房产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 张虎律师提醒，房屋买卖属大额商品交易，购房者在签订房屋买卖合同时一定要小心谨慎，在购房前除了解房屋现实情况外，对于房屋是否处于抵押状态、是否涉及法律纠纷等情况都需亲自核实，以免陷入购房陷阱，出现损害自身利益的法律风险。 11、悔签独家委托销售协议 卖家违约需担责（2016年4月7日）法舟律师事务所张虎律师给出以下法律分析： 问题一：能否单方解除委托销售协议？ 陶先生与中介机构所签订的协议属居间合同，居间合同系一种特殊的委托合同。根据《合同法》第四百一十条规定，委托人享有任意解除权。居间合同亦可适用委托合同任意解除权的规定。因此，若居间合同没有排除适用任意解除权约定的，委托方可以随时单方解除合同。当然，若受托方出现合同约定解除条件或法定解除情形的，委托方亦可按照合同约定和法律规定行使单方解除权。 问题二：网上挂牌能否单方申请撤销？ 中介公司进行网上备案、网上挂牌等行为系基于委托人授权委托的意思表示，依据是双方签订的居间协议。若委托人提前解除委托协议并履行相应的通知义务，则委托协议终止，中介公司便丧失了代理权限，在法律上已无权继续代理委托人进行网上挂牌交易。实践中，相关管理机构对网上备案信息注销、网上挂牌撤销的申请手续却有不同要求。根据《无锡市存量房网上交易管理试行办法》第七条，委托人与经纪机构协商一致解除经纪合同的，经纪机构应通过存量房网上备案系统撤销存量房经纪合同备案信息及挂牌信息。因此，委托人仅凭一份单方解除委托协议通知书，向管理机构申请注销网上备案、撤销网上挂牌手续的，管理机构可能以双方未协商一致或者争议未解决为由拒绝办理。 问题三：委托方是否应当承担违约责任？ 中介公司因陶先生单方提前解除独家代理委托协议，而向法院起诉，要求按照合同约定双倍返还代理费2000元及承担委托房价款的2.5%即8万元的违约金。陶先生抗辩称中介机构并未提供相应服务，也未促成交易，无须承担高额违约金。根据《合同法》第四百一十条的规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责与该当事人的事由外，应当赔偿损失。”若合同中约定了排除任意解除权的条款且有相应违约条款的，则应当承担违约责任。若合同中赋予委托人任意解除权的，则按照合同法第四百一十条规定，承担损失赔偿责任。居间合同解除后，中介公司所主张的损失主要有两项：一是办理委托事项所支出的费用等实际损失；二是居间报酬等可得利益损失。法院一般会结合证据情况、当事人之间的过错程度、合同的实际履行情况等综合因素确定。 张虎律师建议：在二手房买卖居间交易过程中，委托方应在签约履约解约过程中注意以下事项，第一，看清独家代理还是一般代理，如果是独家代理协议一定要慎之又慎，以防被认定为跳单行为；第二，避免对任意解除权排除适用的约定，或通过补充条款等方式予以明确；第三，仔细审核违约条款，在违约责任对己方不利的情况下及时提出修改意见；第四，行使任意解除权需及时履行通知义务，防止因通知不及时而需承担损失扩大部分。 12、签订房屋买卖合同后 卖方涨价违约需双倍返还定金（2016年3月31日）江苏法舟律师事务所张虎律师对卖方涨价违约情形下买方的权利给出以下法律分析： 问题一：可否要求卖方继续履行房屋买卖合同并办理过户手续？ 根据双方 《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，贷款获批后20日内，李女士应配合郭先生办理房屋所有权转移登记手续。逾期不办理的，李女士构成违约。对于郭先生来说，继续履行合同可以以较低的价格成交买房，但是存在诉求无法实现的风险，因为如果卖方一房二卖并且已经与第三方办理了过户手续，且第三方为善意的情况下，即出现了《中华人民共和国合同法》第110条规定的事实上不能履行合同的情况，那么买方要求继续履行房屋买卖合同的诉求显然是无法实现的。 问题二：可否要求卖方按照定金罚则承担违约责任？ 如果买方同意卖方不再履行房屋买卖合同，在买方已经支付定金的情形下，有权要求卖方双倍返还定金。该诉求的法律依据为《中华人民共和国合同法》第115条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”上述郭先生与李女士房屋纠纷中，双方约定的定金金额为5万元，在郭先生支付了定金的情况下，李女士要求解除房屋买卖合同的，则其需返还郭先生10万元。 该情形需要注意的是定金的金额不能超过合同总金额的百分之二十。如果约定定金金额超过合同总价的百分之二十，根据《担保法》第91条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”即超过百分之二十的部分不具有定金罚则的效力，例如双方约定的定金金额为合同总金额的30%，如果卖方收了定金但不履行约定债务，在此情况下人民法院将判决双倍返还即40%的合同金额，另外的10%按预付款处理。 问题三：可否直接要求卖方赔偿经济损失？ 如果买方既不要求卖方继续履行合同，也不适用定金罚则追究卖方违约责任，而是要求卖方直接赔偿经济损失，是否有法律上的依据。在此情况下，买方可以向卖方主张因卖方违约而给其造成的损失，包括直接损失和预期可得利益的损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一是双方协商确定的，从其约定；二是双方不能协商确定的：原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。 张虎律师提醒：防止卖方因房价上涨主动违约，首先是增加定金的数额，一旦卖方违约，其需要支付双倍定金，无形之中增加卖方的违约成本；其次是尽量将合同条款约定详尽细致，防止因约定不明产生纠纷；再次是尽可能地缩短交易时间，按合同约定及时、快速履行支付首款、申请银行贷款、办理过户手续等程序，让卖方尽可能没有违约的理由与借口；另外，发现卖方违约迹象时要及时固定违约证据；最后，房屋买卖属于风险较多、纠纷易发的领域，且一般房屋买卖涉及金额较大，因此在买卖房屋过程中最好委托专业律师办理，确保买房无忧。 13、房产买卖合同未签订 中介是否有权收取定金？（2016年3月17日）在二手房交易过程中，购房者没买成房却被扣了定金，成为有苦说不出的事情，那么中介公司在什么情况下需要返还购房者的定金？律师事务所张虎律师向记者讲述了一个案例。…… 14、未如实告知购房人影响居住的重要因素开发商应支付购房者损失（2016年3月3日）江苏法舟律师事务所张虎律师对出卖人出售商品房时未告知房屋重要因素时应如何处理提出如下法律分析： 问题一：商品房销售合同能否解除？ 根据相关法律的规定，只有在主客观情况发生变化致使合同不能履行，继续履行合同已失去意义，才允许解除合同。本案中开发商在庭审中以工程已验收合格为由不同意解除，虽经专业机构实地勘察认定房屋附近的栈桥影响了房屋的采光与通风，一定程度上存在影响居住的因素，但该房屋并非不能居住及使用，仍满足一般商品房所具备的正常的居住功能及条件，因此商品房买卖合同的目的仍能实现。虽然存在出卖人未告知影响房屋居住的因素和情形，但也要结合该情形影响居住及使用的严重程度等综合判断能否解除商品房买卖合同。 问题二：开发商未尽告知义务时违约责任的范围如何确定？ 采光、通风等作为买房重要的参考因素，对于房屋的购买乃至居住有着重大影响。而开发商在商品房买卖合同签订及履行过程中，一直没有向赵某告知房屋的实际情况，赵某对此亦毫不知情，在此过程中存在明显过错，开发商应当承担违约责任。根据《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。就本案而言，由于开发商在销售商品房时存在明显过错，应以商品房买卖合同约定的违约金作为赔偿依据，如合同约定的违约金数额明显低于赵某的实际损失，则应以实际损失为赔偿的基础，该实际损失还应包括商品房因居住条件的变差所导致的价值贬损。 张虎律师提醒，在商品房买卖过程中，尤其在合同签订和商品房交付时，开发商刻意隐瞒可能影响商品房正常使用和居住的各类因素，或夸大宣传甚至欺诈买受人，严重损害买受人实际权益的情形比较常见，开发商不履行提示告知义务的违约行为也不鲜见。对于开发商来讲，在与买房人签订及履行商品房买卖合同的时候，一定要做到明确且详细的告知影响房屋购买、居住的重大因素，否则要承担不利的法律后果。对于买房人来说，遇到出卖人未告知或隐瞒商品房的实际情况影响到自己的实际居住权益的，可以根据相关法律规定向出卖人索赔甚至要求解除商品房买卖合同。 15、买房套内面积缩水超过3% 购房者应该如何处理？（2016年2月4日）法舟律师事务所张虎律师针对面积误差问题给出以下法律分析：1、商品房销售面积怎么计算？ 商品房面积的计算主要由2001年由建设部发布的《商品房销售管理办法》和《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定。《商品房销售管理办法》第18条规定，商品房销售可以按套（单元）讲价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房销售面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。2、商品房套内建筑面积怎么计算？ 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第7条规定：套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。这里的套内使用面积系指房屋内全部可供使用的空间面积。套内墙体面积由商品房各套（单元）内使用窨周围的维护和承重墙体构成，有共用墙及非共用墙两种，其中，商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及名墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 3、发现交付的商品房面积缩水如何维权？ 购房人发现实测面积比约定面积小，该如何维权呢？《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第14条已有明确规定：首先是查看《商品房买卖合同》和补充协议等相关条款，如有明确约定则按该约定的条款处理；其次，如果合同没有约定或约定不明的，则按下列情况处理：一是面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；二是面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 张虎律师在此也提示购房者，首先，在签订商品房合同时，对面积误差处理方式的选择要慎重，没有特殊需要可以不做特别约定，因为相关法律法规已经做出了有利于购房人的规定，如选择不当反而失去了这种保护；其次，购房人对于交付使用的房屋要认真核查套内面积和建筑面积与合同和房产证上标明的面积是否相符。如果发现问题要及时与开发商沟通协商，协商不成应及时向有关部门投诉或向法院起诉；最后，商品房面积的计算具有很多技术要求，购房人应该选择正规、有资质的检测机构进行检测，由权威机构根据法律规定的程序收集和评定的证据或结果才能被法院认可。 16、商品房买卖违约金数额约定可参考同期同类贷款利息（2016年1月21日）记者就此咨询了法舟律师事务所张虎律师，他通过此前的案例向购房者解答这一疑惑。家住锡山区的小何曾与某房地产开发商签订《商品房买卖合同》，合同约定房地产公司在合同规定时间前向小何交付房屋。《商品房买卖合同》第十二条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.8%向买受人支付违约金。 17、房门安装问题业主有权要求开发商整改（2016年1月28日）对如何解决房门安装、摆放等容易引发的纠纷，法舟律师事务所张虎律师给出以下法律意见： 1、法律对入户门安装有何明确规定？ 住建部门对开发商建造过程中的质量和安全问题进行监管，一般来说会核查该企业在施工过程中有无违反一些国家强制标准，同时也对买卖合同是否存在欺诈等主体条款进行监管。入户门朝哪开是房子建造中的细节问题，政府部门不可能对这么细小的问题都进行监管。因此，目前难以找到明确的法律法规对商品房入户房门进行规定的条文。如果通过法律途径来解决入户房门安装纠纷，可以综合考虑人们的生活习惯、安全隐患、邻里之间相互妨碍等因素。 2、商品房入户门应如何安装？ 实践中，开发商通常在销售现场设置样板房，标识入户门的安装方式和方向等。另外依据《商品房销售管理办法》第31条：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”也即开发商如无特殊说明，交付的商品房应当与样板房一致。但是，开发商和购房者双方签订的《商品房买卖合同》往往会在合同附件图纸上的文字部分声明“本户型图门窗仅作开启方向和样式示意，不作为交付依据”，变相地将门窗开启方向的权利赋予开发商自身。一般认为，如果开发商对入户门的调整不符合退房条件且不影响业主使用功能的，开发商有权修改，只需通知业主即可。 3、入户门严重影响正常使用如何处理？ 原建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明制度的规定》第8条规定，《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出门、窗类型及使用注意事项。根据《民法通则》、《合同法》等原则性规定，开发商出售的商品房应当本着便于生活、居住、使用的目的，而不应当影响业主的居住、使用和通行。开发商出售给业主的商品房入户门在设计安装上存在瑕疵，影响业主正常居住使用，给业主或其他相邻业主通行造成不便或存在安全隐患的，开发商应对存在的瑕疵承担责任，进行重新设计、安装等。 张虎律师也特别提醒，开发商和业主签订的《商品房买卖合同》会就交房条件和质量标准进行约定，如交付的商品房不符合该约定，则违约一方应根据约定承担赔偿责任。如果开发商不能够按照《商品房买卖合同》约定交付房屋，业主有权拒收房屋，要求开发商对不符合质量标准和交房条件的问题进行解决。如果因开发商对房屋进行维修、整改而造成延期交付的,业主还可以要求开发商按合同约定承担逾期交房违约责任。 18、如何规避一房多卖？不能仅仅单纯依靠商品房网签（2016年1月7日）针对该典型案件，法舟律师事务所张虎律师对商品房网签备案及预告登记提出如下法律分析： 问题一：商品房网签的法律意义？ 在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后房产管理部门会给网签号，当事人可以通过网签号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”，签合同后可以撤销。一般的“网签”程序是：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款，然后由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同，双方当事人签字（盖章）后在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。 问题二：网签备案与预告登记有何法律上的不同？ 该案件涉及到对商品房买卖合同备案登记法律性质的正确认定。我国《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”2008年建设部颁布的《房屋登记办法》第67条至73条规定了房屋预告登记的范围和有关要求。另外，《不动产登记暂行条例》和《土地登记办法》等法规和规章中也对预告登记作了相应规定。可见，物权法对不动产买卖设立了预告登记，一经登记就具有了准物权效力。预告登记制度具有权利保全、顺位等效力，商品房预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该项不动产的，不发生物权效力。而网签仅属于行政管理行为，不具有准物权的效力，商品房进行网签后，如果第三人对该商品房进行预告登记，第三人享有该商品房的准物权。张虎律师特别提醒：第一，网签备案仅是一种行政管理手段，并不是对购房者主张房屋权利保护的登记，网签商品房如果没有进行预告登记，购房者不能主张预告登记的权利保护，因此，购房者在进行网签的同时，还应进行预告登记，这样不但可以规避因房地产公司“一房多卖”所产生的法律风险，还可以规避因“恶意套贷”所产生的贷款风险。第二，预告登记也并非无期限的。《物权法》第20条规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，因此，购房者在申请预告登记后，当债权消灭或者房产具备房产证条件之日起三个月内要及时向房管部门申请预告登记的注销或是转为相应的本登记，否则将会承担预告登记失效造成的不利后果。 19、栖霞栖园一豪宅存质量缺陷装修贴墙砖，“一不小心”敲破了墙壁（2015年12月31日）法舟律师事务所张虎律师认为，根据相关建筑质量要求，建筑钢筋上至少要覆盖1到2厘米的混凝土，如果粉刷层过薄，钢筋暴露在外，会逐步氧化，将严重影响其支撑强度，该商品房阳台墙体出现蜂窝麻面情形，无疑是较为严重的质量缺陷。 同时，张虎反对开发商拒不赔偿的行为，并指出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。此外，因维修致使房屋原使用功能受到影响而造成损失的，买房人有权要求开发商赔偿损失。 20、发现商品房质量有问题 盲目装修将导致无法获赔（2015年12月24日）闻先生为何不能获得法律支持，江苏法舟律师事务所张虎律师进行如下分析： 问题一：交付的商品房存在质量问题，购房者有哪些权利？ 第一，因房屋主体结构质量不合格不能使用，或房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者可请求解除合同和赔偿损失。第二，对房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形，法律允许购房者解除合同的选择权并要求赔偿损失。当然如果购房者要求开发商进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失更为合算时，也可选择要求修复。第三，未对居住使用造成严重影响的其他质量问题，只能要求开发商进行修复并赔偿损失，不能要求退房。当然对于不需要修复的质量缺陷，购房者可要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失。 问题二：发现商品房质量问题，购房者该怎么办？ 购房者在与开发商办理商品房验收交接过程中，应仔细、全面查验房产的状态。如果发现交付的商品房存在质量问题，应立即联系开发商，如果不是商品房主体结构问题，则可以要求开发商进行维修整改，整改期间的损失由开发商来承担，还应与开发商协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。业主还有权利要求开发商尽快查明原因之所在，并要求出具专业鉴定部门的报告，证明是否房屋存在严重的主体结构问题。如果证实房屋确实存在严重的主体结构问题，那么购房者有权要求退房，并由开发商承担违约责任。 问题三：自己装修期间扩大部分的损失为何得不到赔偿？ 根据《中华人民共和国合同法》第111条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。受损害方根据标的的性质及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。房屋交付后出现质量问题，无论是依据法律规定还是合同约定，都应当由房地产公司修复到合同约定的标准。本案件中房地产公司也在积极履行自身维修义务，但闻先生在协调未果、粉刷层空鼓问题未能与房地产公司协商一致解决的情况下继续装修，造成的损失属于其自行扩大的损失，应由闻先生自行承担。 张虎律师提醒：商品房交付后存在质量问题的，购房者应当注意自己的主张不仅要合法，而且要合理。商品房交付之后出现质量问题，购房者可以聘请专门的检测机构检测，凭检测机构出具的检测报告与开发商交涉，合同有约定按照约定解决，如果协商不成，可以根据房屋出现的质量问题依其轻重程度提出相应的诉讼请求。另外，购房者装修时发现商品房质量问题，应该立即停止装修，与开发商就房屋维修进行协商，防止因装修造成损失扩大而得不到赔偿。 21、购房广告资料需留存 收房时与宣传不符可获赔偿（2015年12月18日）法舟律师事务所张虎律师针对交付的商品房与广告宣传不符的情形给出以下法律分析： 问题一：开发商在商品房销售广告中的承诺有没有法律效力？ 开发商做的商品房销售广告和宣传资料，一般属于法律概念上的要约邀请，然而特定情况下广告和宣传资料一经发布，即具有法律效力，开发商应当受到约束。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 问题二：商品房与广告宣传的内容不符，购房者如何维权？ 只要开发商和购房者就广告宣传所涉及的商品房建立合同关系，则开发商即受该广告内容的约束，一旦实际交付的商品房与广告内容不符，则开发商应依法承担违约责任。根据《合同法》第42条第2款，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。此外，购房者除要求开发商承担违约责任外，还可以依据《广告法》、《消费者权益保护法》等法律法规规定，要求开发商承担损害赔偿责任，以维护自己的合法权益。法院在审理此类案件中，如果发现开发商售房广告或宣传确实存在不实的，一般会结合开发商的过错程度、宣传资料与实际的差异，例如绿化景观面积减少、道路更改的不便以及影响程度等因素酌定开发商依照购房款的一定比例向买受人承担赔偿责任。 销售广告和宣传材料是开发商销售商品房的一种重要的促销手段，夸大渲染已经是开发商惯用的手段。张虎律师在此提醒广大购房者，在购买房屋时一定不要单凭广告的华丽宣传就盲目决定，有条件的情况下还要进行实地考察、调研，判断开发商所作出的承诺是否具体明确，是否为其能力所及，是否在其开发规划范围之内等；当购房者在签订购房合同时，务必仔细审阅相关合同及附件，为了预防可能出现的纠纷，最好将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容添加到合同正式文本或合同附件中；还可以将开发商的销售广告等相关宣传资料妥善留存，甚至手机拍照、视频录像等方式取证，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。 22、买了房子却迟迟拿不到房产证超过一年可解除购房合同（2015年11月26日）法舟律师事务所张虎律师对本案件提出以下分析： 问题一：延期办理房产证业主可否索赔？ 毫无疑问，开发商如果不能在约定的时间内办理房产证，应承担相应的违约责任。第一种情形是商品房买卖合同约定延期办理房产证的法律责任，则购房者可以按照约定主张违约责任。第二种情形是商品房买卖合同未明确约定延期办理房产证的法律责任，则购房者可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”来追究开发商的违约责任。 问题二：业主能否以开发商延期交付房产证为由退房？ 购房者有权退房但需要满足法定的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据此司法解释，也即由于开发商的原因，超过合同约定期限一年没有办理好房产证的，购房者享有解除合同退房的权利。 对于房产证无法及时办理的情形，张虎律师提醒广大购房者，开发商因其自身原因无法按照合同约定交付房产证的，购房者可依据合同约定要求开发商承担违约责任，包括赔偿损失、解除合同等，但如果选择解除合同即退房的，需注意行使合同解除权的时间限制。法律没有规定或当事人没有约定时限的，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方没有催告的，可以在一年内行使解除权；逾期不行使的，也就失去解除合同退房的权利。 23、商品房层高“缩水” 业主可要求赔偿或退房（2015年11月12日）江苏法舟律师事务所张虎律师对该房屋层高“缩水”的情形作出如下分析：问题一：如何确定楼层的实际层高首先我们要分清楚商品房中经常使用的“室内净高”和“层高”的概念。根据住房和城乡建设部2011年发布的《住宅设计规范》规定，室内净高是指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离”。室内净高和层高的关系公式是：层高=室内净高+楼板厚度，即层高和楼板厚度的差就叫室内净高。《住宅设计规范》规定，普通住宅层高最低2.80米，卧室室内净高不应低于2.40米。假设购买的房屋室内净高为2.65米，加上0.2米的楼板厚度，层高就是2.85米。也即2.85米的层高和2.65米的净高都符合规定。购房者和开发商签订的《商品房买卖合同》中一般对房屋层高进行约定，而许多购房者在交房验收时测量的是室内净高，而非专业概念上的层高，忽视了楼板厚度，因此容易产生误解。市民在购房时要看准合同，如果合同中明确约定层高的具体高度，而且收房后实际层高与合同约定的有差异，购房者有权要求开发商赔偿损失或者退房。问题二：出现层高“缩水”如何向开发商索赔根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，房屋面积误差比绝对值超出3%的，业主有权请求解除合同，并返还已付购房款及利息。如果购房合同中约定2.9米的层高，而实际测量房屋的层高为2.85米，约定层高与实际层高存在1.7%的误差，一般认为这种情况下购房者无权解除合同，但仍有权要求开发商承担赔偿责任。具体到本案中，涉案房屋的层高经专业机构鉴定实际低于合同约定的层高，必然致使房屋可利用的空间减少，整体使用环境变差，无疑会严重损害王女士对该商品房的使用权益，这一点也正是该房屋的租户要求王女士减少租金的原因。房地产公司交付的房屋层高不符合合同约定，其行为构成违约，购房者有权要求开发商承担违约责任。针对商品房层高“缩水”的问题，张虎律师提醒广大购房者，在购买商品房时，除了留意房屋价格、面积、楼层、朝向、位置、交通等因素外，还要多关注房屋的层高，因为房屋层高直接影响空间的利用和居住的舒适性，房屋严重缩水的还可能导致商品房买卖合同的目的不能实现即根本无法居住。购房者在验房的时候务必将层高作为接收房屋的关键因素，如果购房者和开发商签订的商品房买卖合同中约定的层高确实存在“缩水”问题，根据误差的实际数值，购房者可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律的规定要求开发商赔偿损失或退房。 24、精装房空气质量成隐忧（2015年11月5日）法舟律师事务所张虎律师对该房屋空气污染纠纷事件作出如下分析： 问题一：室内空气污染是否有法律明确规定室内空气污染问题有法可依，关于商品房室内空气质量的标准主要有《民用建筑工程室内环境污染控制规范》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《室内装饰装修材料有害物质限量》等强制性国家标准，且民用建筑工程室内环境检测问题也以法律的形式明确。《民用建筑工程室内环境污染控制规范》规定，室内环境质量验收不合格的民用建筑工程，严禁投入使用。所有民用建筑工程完工后，建设单位必须委托检测单位对室内环境质量进行检测，检测不合格的工程将无法获得竣工备案。 问题二：买房人能否以空气污染问题为由要求退房 现实中商品房销售格式合同极少对空气质量问题做出约定，如果买房人当初与开发商签订的购房合同时，双方未对空气质量问题做出约定，要求退房的合同依据不是很充分。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第二十九条的规定，装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。也就是说如果空气质量经检测不合格，买房人可以要求开发商返工并且赔偿损失。 需要指出的是，根据住房和城乡建设部、国家工商总局颁布的新版《商品房买卖合同示范文本》第七章商品房质量及保修责任第16条，该商品房室内空气质量经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。如该《商品房买卖合同示范文本》推行后，买房人即可以房屋空气质量整改不好为由提出解除合同的要求。 针对室内环境污染，张虎律师提醒广大购房者，首先，买房前可向房地产开发商索取对建筑场地土壤中氡浓度的检测报告；对毛坯房建材中氡、氨浓度的检测报告；对精装房甲醛、苯、氨、氡，总挥发性有机物等污染物的检测报告。其次，在商品房交付后入住前，最好委托有资质的检测机构进行室内空气毒物检测和评价。最后，在目前商品房销售格式合同中尚未约定“空气质量”条款的情况下，购房者可以和开发商自行约定，把室内污染列入购房合同并增加相应的违约责任，作为出现问题的救济途径。 25、商品房空调机位能否随意移动？（2015年10月8日）法舟律师事务所张虎律师对该案作出如下分析： 问题一 空调指定安装位置是否合理？ 法院受理此案后，到该小区进行了实地调查。物业公司称就空调安装位置向开发商和设计单位咨询过，认为已经向业主提供了用于安装中央空调的位置，而且该位置较为合理，可以用于放置大型中央空调，不会对业主的生活产生太大影响。 法院认为就业主购买的房屋内部结构与功能而言，房屋销售合同虽指定了空调主机位置，但极易造成原告生活不便，缺乏可操作性和合理性。 问题二 能否在其他位置安装空调？ 1、能否将空调外机安放在楼边草地？物业公司认为，小区草地属于公共绿地，除非三分之二以上业主同意，否则林先生无权占用该草地。另外，根据《国家空调安装标准》，空调器的室外机组不应占用公共人行道，沿道路两侧建筑物安装的空调器其安装架底部距离地面的距离应大于2.5米。林先生在草坪上安装空调的做法也违反了国家的标准。法院支持了物业公司的观点。 2、小区业主能够将空调安装在外墙面？林先生认为，空调主机外置于墙面可能产生的安全、空调凝水等问题。物业公司表示可以对安装空调时支架的材质、增加支架的数量等方面提出要求，防止主机外置可能产生的高空坠物风险，以保障安全。法院认为，业主将空调主机安装于外墙面，不会对小区整体环境和其他业主利益造成明显影响。
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