平阳县鳌江镇沿江地块控制性详细规划中东河地块控规指标调整报告
来源：缪力晨 作者：缪力晨 人气： 发布时间：2017-03-17
摘要：住房和城乡规划建设 平阳县鳌江镇沿江地块控制性详细规划中东河地块控规指标调整报告 一、基本情况鳌江镇中东河村地块已列入沿江地块控规编制范围，于2013年11月经有关部门及专家组织会审，现正在修改调整阶段，该村地块（控规编制地块编号：D—25、28、29；
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住房和城乡规划建设 平阳县鳌江镇沿江地块控制性详细规划中东河地块控规指标调整报告 一、基本情况鳌江镇中东河村地块已列入沿江地块控规编制范围，于2013年11月经有关部门及专家组织会审，现正在修改调整阶段，该村地块（控规编制地块编号：D—25、28、29；用地性质：R21、G1）位于鳌江镇建成区范围，地理位置优越，是鳌江镇中心区域重要地段。东侧以东河路（规划道路）为界，南邻下东河村以河流为界（规划确定为东河二支路），西邻河滨西路以河流为界，北侧贴邻刚开发不久的永安大厦小区以兴敖东路为界，周边距离不到一百米有个大型的超市（单一百联超市），生活服务设施齐全、购物方便、交通发达，是个居住极佳的好地方。现中东河村大部分住房多建于20世纪60～80年代，大多破旧不堪，长期失修房子倾斜、墙体开裂、屋顶漏水,每年七、八份受台风影响地面积水根本无法住人等已基本属于危房，村内住房布局零乱、密度高、安全基础设施差等因素，出于对本村实际情况考虑多次向政府提出要求纳入旧城改造范围，既可解决旧村住房质量差问题，又能响应政府号召尽快纳入城镇化建设发展思路以及改变村庄现状的脏、乱、差等现象和优化村容村貌等急需解决的系列问题。目前涉及到该地块控规编制改造范围现状实际用地12000平方米左右，土地权属：集体所有；用地性质：建设用地（宅基地）。二、调整理由随着城镇建设快速发展，鳌江镇中心区域（建成区）的土地资源日趋匮乏。位于鳌江镇中心区域重要地段的中东河村地块改造，应争取最大限度合理利用城镇土地资源，本着坚持节约和集约利用资源、优化土地配置、因地制宜确定发展目标与战略，促进城镇持续、健康、有序全面协调发展。目前涉及到老房拆迁已接近10000平方米左右，按照《平阳县城中村改造统规自建管理办法（试行）》（平委办〔2013〕70号）文件精神（不超过“一赔四”即：原拆迁面积以四倍的建筑面积安置），拆迁与安置面积比例推算根本无法解决安置问题。1.控规编制各项技术指标：地块控制指标地块编号地块性质用地面积（㎡）容积率建筑密度（%）绿地率（%）建筑限高（m）配套设施备注D-25R2143651.5-3.0≤30%≥30%80 D-28G1883-------- D-29R2148111.5-2.5≤30%≥30%60 注：D-25地块按容积率3.0计算建筑面积：13095平方米；D-29地块按容积率3.5计算建筑面积：12027.5平方米；总计建筑面积25122.5平方米。拟调整后：D-25地块按容积率3.5计算建筑面积：15277.5平方米； D-29地块按容积率3.5计算建筑面积：16838.5平方米；总计建筑面积：32116平方米。如：调整成功能够取消“东河一支路”道路，估算该地块能相应增加3000平方米用地面积，再按容积率3.5计算建筑面积约10500平方米，该地块最终按用地12176平方米、容积率3.5计算产出建筑面积约42616平方米。2.调整控规容积率的必要性该地块位于鳌江镇中心区域重要地段,住户多、拆迁面积大、安置套数比例增加，在合理的技术规定范围内调整相应技术指标提高容积率，也是优化土地配置、合理利用城镇土地资源的必要手段, 同时从整体的空间布局上与周边的高层建筑相对协调对应，也有利于整体小区环境的构建。另外，为了既能促使该地块改造的顺利进行，又可满足安置及建设投资资金自求平衡盘活局部地块解决了政府在改造资金上的困难，在不影响整体的规划布局前提下提高容积率或增加建筑面积方能勉强达到改造的初步目标。3.道路交通布局分析：道路基本情况一览表道路类型路名（暂名）性质宽度（米）长度（米）面积（平方米）断面形式 支 路东河路综合性2555213800 东河二支路综合性201062120 东河一支路综合性154016015（该地块按图面所反映的尺寸推算出面积约占3000平米左右）注：经推算，该路段所占该地块用地将近达到3000平方米左右（长约200米×宽15米）。根据所编制控规内容，在D—25与D—28、29地块之间布置一条东西走向的东河一支路连接“河滨路”至“东河路”, 横穿在住宅区中间位置，不利于该地块场地设计布局与完整性、居民生活的安定性，过多的车流会增加噪音直接影响区内生活稳定。从改善周边地区交通或缓解交通流向组织角度考虑，规划的东河二支路（宽20米）与东河路（宽25米）两条道路亦可以解决交通通行及缓解交通能力，如需设置亦可利用在该地块的西侧河流对面（也属于中东河村本村的用地）靠河边的小路拓宽同样也能解决交通通行与安全疏散等问题。另外，交叉口不宜过多设置及不利于交通安全,一般支路交叉口之间的距离控制在200—300米左右(从图面与数据反映东河路的总长度为550米，东河路与东河二支路相交交叉口至东河路与兴敖东路相交交叉口相对距离在250米左右，东河一支路与东河路相交交叉口至东河路与兴敖东路相交交叉口最多没超过110米左右)亦可。 4.建筑高度调整控规技术指标D-25地块限高80米、D-29地块限高60米, 紧邻北侧商住用地永安大厦两幢板式高层的高度已超过60米，而在西南侧拟布置塔式高层或不同建筑体形设计建筑高度可以适当放宽，高度适当提高不论从空间组合层次还是该地块地理位置的重要性角度出发，使其高度与周边地区的建筑高度更加和谐和体现品质，有助于形成丰富多彩的城市空间景观，丰富兴敖东路及周边道路轮廓线和协调河流的绿化景观，使该小区城市空间更加明确和完整。三.控规调整建议综上所述，根据《平阳县城乡规划管理技术规定（土地使用和建筑管理）（试行）》（平政办〔2012〕147号）第七条规定：编制控制性详细规划时，建筑容量原则上应按下表的规定控制：建筑容量表用地分类建筑类别中心城区其他地区容积率建筑密度%容积率建筑密度%居住用地低层住宅用地----1.0--1.2≤40多层住宅用地1.0-2.0≤351.0--2.2≤35高层住宅用地2.0--3.5≤301.7--3.0≤30商业服务业设施用地多层公共用地1.3--3.0≤501.5—2.5≤50高层公共用地2.5--6.0≤502.0--5.0≤50工业用地工业用地1.0--3.0≤551.0—3.0≤55仓储用地低层仓储用地1.0--2.4≤501.0—2.4≤50备注：1.中心城区是指县域总体规划确定的昆阳、鳌江两镇。2.历史文化保护区、核心商务区、行政中心等特定功能区块或单独编制详细规划地段的建筑容量根据其特殊的规划建设要求另行控制，其指标可超出本表规定的数值。3.未列入本表控制规定的文化体育、教育科研、医疗卫生等建筑容量控制，按有关专业技术规范执行。4.特殊工艺要求的专业厂房、特殊存储要求的特种或危险品仓库，容积率和建筑密度由城乡规划主管部门根据专业性规定另行核定。5.容积率等控制指标应同时符合国家、省、市相关土地使用政策的规定。6.旧城改建项目容积率经县人民政府批准后可适当突破。7.混合类型的控制指标：按使用性质分类界定后综合执行。8.指标统计：原则上按自然界限或规划道路围合的区块为统计单元，在区块总体指标符合前提下，区块内地块指标可以适当突破。9.零星地块容量控制按实际要求可以适当放宽。结合《平阳县鳌江镇沿江地块控制性详细规划》文本内容及相关技术规定，在合理的技术管理规定要求下本着从实际出发，建议调整以下相关内容：1. D—25与D—29地块容积率调整为3.5。2.建议调整取消15米宽的东河一支路。3.建筑限高应适当放宽到80米左右。
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