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宏发公司答辩称，（一）由于政府变更土地规划，案涉项目建设用地的土地使用权被收回，导致双方通过《联合开发建设合同书》所建立的法律关系因客体缺失而消灭。故本案合同关系自2006年4月24日福州市城乡规划局《关于吊销榕规2004年用地第10262号＜建设用地规划许可证＞的通知》发出之日起就因客体不存在而自然终止。因而本案纠纷的实质是基于合作关系的解体而产生的清算关系，至于土地转换后的“府相居”项目合作属另一法律关系。（二）方明通起诉已超过二年诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。（三）根据合同约定，方明通支付的1920万元是项目合作保证金，而非项目投资款，方明通无权享有投资增值收益。而且，根据最高法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46条规定，一方用土地使用权，另一方用资金投入合作开发房地产，合作体解体时对资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方返还对方资金的本息，本案应当参照该规定执行。（四）合同约定的双方对“绿源小区”项目分别拥有的40%及60%比例，并非公司的股份或项目土地的权益，是特指项目开发收益分配比例。案涉项目尚未开发，方明通也未投入任何项目建设资金，不存在项目投资增值收益。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条规定，房产建设项目未取得建设工程规划许可证的，合作开发房地产合同当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理或驳回起诉。“绿源小区”项目用地被政府收回，并未取得建设工程规划许可证，故方明通请求分配房地产项目利益没有法律依据，依法应予驳回。（五）对方明通请求返还前期垫付的项目费用817万元本息主张，宏发公司没有异议。（六）400万元定金系1920万元保证金的组成部分，该定金在合同签订后已转变为保证金，方明通将该400万元既作为投资款主张权利，又作为定金主张权利，其诉求违背客观事实，也自相矛盾。而且，宏发公司在本案合同签订及履行过程中均不存在过错，也没有违约，无须承担任何法律责任，方明通要求宏发公司承担定金罚则责任没有法律依据。 一审法院认为，本案主要争议的焦点有：（一）14617.2万元是否为原“绿源小区”项目的价值；（二）方明通出资是否达到合同约定的投资比例，其投资比例是多少；（三）宏发公司应否赔偿定金400万元；（四）方明通提起本案诉讼是否超过诉讼时效。 （一）14617.2万元是否为原“绿源小区”项目价值 宏发公司经福州市人民政府有关部门的审批并依据土地使用权出让合同相关约定支付土地出让金等费用，于2005年8月10日取得“绿源小区”项目建设用地的《国有土地使用权证》。后因城市建设规划调整，福州市人民政府作出（2006）189号《专题会议纪要》，决定收回“绿源小区”项目建设用地，以福州二棉厂相应面积地块予以置换，并由福州市土地发展中心委托地价评估事务所对该两地块地价进行评估，差价互补后经相关程序出让给宏发公司。2007年12月27日及28日，福州市土地矿产交易中心依据福州市土地发展中心委托，按照福州市人民政府（2006）189号《专题会议纪要》精神，分别作出榕地评（2007）30号《评估结果报告书》及榕地评（2007）31号《评估结果报告书》，确定经评估置换地福州二棉厂18.74亩地块价格总额为16247.58万元，“绿源小区”18.74亩地块价格总额为14617.2万元。2010年5月28日，福州市土地发展中心与宏发公司签订《土地置换协议》，将福州二棉厂18.74亩地块以评估价16247.58万元与宏发公司“绿源小区”地块评估价14617.2万元进行置换，宏发公司据此应支付两地块差价款1630.38万元。2010年9月15日，宏发公司向福州市土地发展中心支付了上述两地块的差价款1630.38万元。以上事实可以看出，“绿源小区”项目地块经福州市人民政府（2006）189号《专题会议纪要》决定及福州市土地发展中心委托评估地价总额为14617.2万元，宏发公司对该地价通过其签订《土地置换协议》及支付地块差价款1630.38万元予以确认，并已将“绿源小区”项目地块评估价14617.2万元全部物化于“府相居”项目地块价中。结合双方确认尚未对该项目进行开发建设的事实，可以认定14617.2万元为被置换前原“绿源小区”项目的价值。方明通作为项目合作方，请求以“绿源小区”项目评估价14617.2万元计算本案投资收益，应予支持。宏发公司抗辩主张“绿源小区”项目尚未产生价值与事实不符，不予采信。 （二）方明通出资是否达到合同约定的投资比例，其投资比例是多少 讼争《联合开发建设合同书》第三条虽有方明通支付1920万元作为合作条件的内容，但该条款为合同的付款方式，且宏发公司在其中1799.06万元《收据》中明确记载为投资款，《联合开发建设合同书》也没有涉及方明通投入1920万元之外款项才是投资款的内容，故可以认定方明通依约支付的1920万元为“绿源小区”项目的投资款。宏发公司抗辩主张该1920万元不是投资款，而是投资保证金缺乏事实依据，不予采信。另宏发公司在“绿源小区”项目用地被置换前，办理“绿源小区”项目土地变更为商住用地手续、取得建筑容积率为2.6批文及项目用地《国有土地使用权证》等，并支付相应费用。根据《联合开发建设合同书》第一条约定，项目在宏发公司办理变更商住用地手续、批文、证书及支付费用，至直接开发为止，总地价为3200万元，可以认定宏发公司出资额为3200万元。即方明通与宏发公司对“绿源小区”项目的实际投资额分别为1920万元与3200万元。因“绿源小区”项目价值为14617.2万元，扣除双方实际投资外，合作项目的增值收益为9497.2万元（14617.2万元－1920万元－3200万元＝9497.2万元）。 根据《联合开发建设合同书》第二条约定，宏发公司占项目总额40%，方明通占项目总额60%股份；第三条约定方明通应支付包括定金400万元在内的1920万元；第四条（1）约定今后项目开发需要投入的资金包括补交土地配套费等全部由方明通筹集，宏发公司不再投入，以及第四条（2）约定开发所得净利润，由双方按所占的项目比例分成等等，可以看出，方明通只有在支付1920万元及今后项目建设所需资金后才可享有60%的投资比例分成。本案中，双方当事人原约定股份及利润分成比例为6：4，后因项目地块被政府收回，方明通实际投资未依约完成，双方投资未实际达到6：4比例，在此情况下，根据权利义务相一致原则，方明通享有股份及利润分成比例宜按实际投资到位比例加以确定。即按约定方明通投入资金4800万元，才与宏发公司已投资项目地块价值3200万元形成6：4比例（4800：3200＝6：4）。现方明通实际投资1920万元，只占4800万元的40%，故其实际占有项目股份及利润分成比例应为24%（60%×40%）。在该项目未进行开发建设，方明通亦未投入其他建设资金的情况下，其起诉请求按合同约定的60%投资比例分配相应投资收益，无事实依据，不予支持。 |
