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华瀛公司答辩称：（一）案涉合同已经质证，环球公司对合同的真实性、合法性及关联性均无异议。现以合同无效为由申请再审，违反诚实信用原则，且不符合启动再审的法定事由。（二）案涉合同签订后，环球公司的股东发生两次变更，若案涉合同确系恶意串通损害了环球公司股东的合法利益，其应拒绝承接相应股权或应及时请求确认合同无效，而不应在事隔6年后才提出该主张。（三）环球公司关于合同无效的理由错误。1.逻辑前提错误。环球公司的逻辑前提是房地产开发只能赚不能亏本。双方签订合同适逢房地产调控，环球公司资金周转困难，为保证项目顺利进行，华瀛公司向环球公司支付100万元保证金并拆借400万元。2.环球公司对成本收益的计算存在错误，依案涉合同约定，环球公司是营利的。3.案涉合同并非单纯的房屋买卖居间合同，而是集借贷、设计、营销策划、整合推广及商品房销售一揽子事宜的综合合同，上述费用均系华瀛公司先行承担。华瀛公司垫付的费用高达近2000万元。即使按照华瀛公司诉请的2482万元，扣除成本后，净利润仅仅几百万元。请求驳回环球公司的再审请求。 本院再审查明：2010年1月21日，侨丰控股有限公司（以下简称侨丰公司）受让环球公司60%的股份。侨丰公司在再审期间主张本案合同侵害了其利益。本案一审判决在2010年4月16日作出，侨丰公司并未主张其权利受侵害，在此后的二审，重审一、二审中侨丰公司均未提出其权益受损之主张。合同第七条第二款约定，若一期工程出现严重背离市场需求的滞销因素，该单位基价双方另行商议。第三款约定有较大的宏观市场波动和政策影响，导致项目销售不畅，为项目顺利执行，双方应及时协商调整基价，但应保证华瀛公司不少于总销售额3%的佣金。华瀛公司在销售期间以信函形式向环球公司表示：与环球公司共同扩大对项目的宣传推广，达到全员销售的良好局面。环球公司主张自销的39套房屋按照销售基价4000元／平方米、阁楼和地下室按照有产权评估报告计算的代理佣金为3839687元。44套阁楼和地下室的建筑面积经过有关部门的测绘，该测绘报告已在大连经济技术开发区房产管理中心备案。该工程包括阁楼、地下室的总建筑面积是49196.96平方米，建筑工程规划许可证的规划面积是46186平方米。2013年6月6日大连中院扣划环球公司存款160万元，2013年8月5日将该笔款给付华瀛公司。 本院再审查明的其他事实与辽宁高院查明的事实相同。 本院认为，本案的争议焦点是：一、代理销售合同是否有效；二、标准层的销售基价是否应予调整；三、阁楼、地下室的市场销售价格如何确定；四、滞纳金应自何时起算及计算比例是否应予调低；五、环球公司是否自销39套商品房以及是否应该支付39套商品房的佣金。 关于代理销售合同是否有效。环球公司主张合同无效的理由是合同签订双方恶意串通，损害第三人环球公司股东的利益。对此，环球公司并未提交充分的证据予以证明。华瀛公司的股东与环球公司的法定代表人王京立有一定的关系并不足以证明王京立在与华瀛公司签订合同时存在恶意转移利润的行为。合同第七条第二款约定，若一期工程出现严重背离市场需求的滞销因素，该单位基价双方另行商议。第三款约定有较大的宏观市场波动和政策影响，导致项目销售不畅，为项目顺利执行，双方应及时协商调整基价，但应保证华瀛公司不少于总销售额3%的佣金。合同内容说明签约双方对房屋的销售前景并不乐观，有房屋滞销的预期。双方约定的保底佣金是总销售额的3%，并不畸高。合同履行的结果是华瀛公司获得的佣金超出了3%，这主要由市场决定，而非环球公司和华瀛公司在签约时就约定了过高的佣金比例。环球公司主张案涉房屋的成本价已经超过4000元／平方米，没有证据支持。环球公司以合同的履行结果对合同一方有利主张签订合同时签约双方存在恶意串通行为，依据不足，本院不予支持。《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。实行独家代理的，收费标准上委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。该规定并不属于法律或行政法规，不能依据上述规定认定合同无效。 本案自2009年诉至法院，环球公司的答辩意见是不否认合同的成立和效力。环球公司在再审之前均未提出合同无效的主张。2010年1月21日侨丰公司受让环球公司60%的股份。在案涉合同签订时，侨丰公司并非环球公司股东，侨丰公司主张本案合同的签订侵害其利益不能成立。本案一审判决在2010年4月16日作出，侨丰公司并未主张其权利受侵害，在此后的二审，重审一、二审中侨丰公司均未提出其权益受损之主张。其在再审中提出，证据不足，本院不予支持。 关于标准层的销售基价是否应予以调整。合同第七条第一款约定，销售基价双方确定为：多层公寓每平方米4000元，含每平方米400元的精装修费。合同第七条第二、三款约定，若一期工程出现严重背离市场需求的滞销因素，或有较大的宏观市场波动和政策影响，导致项目销售不畅，双方应及时协商调整基价。根据合同的约定，销售基价是可以调整的。双方在实际履行过程中未以书面形式变更合同约定的销售基价，表明双方认可仍然按照合同约定的销售基价履行。虽然环球公司未支付每平方米400元的装修费，华瀛公司在销售过程中并未提出异议。华瀛公司主张按3600元／平方米的销售基价计算代理佣金缺乏依据，本院不予支持。 关于阁楼、地下室佣金的市场销售价格如何确定。合同第七条第一款约定阁楼、地下室按市场销售价格5：5分成，因从商品房销售合同的销售价格中无法区分出阁楼和地下室的市场销售价格，华瀛公司与环球公司对阁楼和地下室的市场销售价格不能达成一致意见，大连中院鉴定阁楼和地下室的价格并无不当。阁楼和地下室作为房屋主体的附属设施如果办理了规划报建审批手续且层高达到2.2米，可以办理权属登记。44套阁楼和地下室的建筑面积经过有关部门的测绘，该测绘报告已在大连经济技术开发区房产管理中心备案。该工程包括阁楼、地下室的总建筑面积是49196.96平方米，建筑工程规划许可证的规划面积是46186平方米，阁楼和地下室应在规划范围之内。案涉阁楼和地下室的佣金应该按照有产权的价格计算。 关于滞纳金应自何时起算及计算比例是否应予调低。合同第八条约定：每10套房屋为一个结算单位。实际履行过程中环球公司未按照合同履行，华瀛公司亦未主张权利，应可认定为双方对付款时间做了变更。依据华瀛公司2008年4月21日的催告函，环球公司应在收函之日起30日内支付佣金。环球公司在该催款函中注明要求双方进行对账，但双方一直没有对账。华瀛公司没有证据证明曾要求环球公司对账，而环球公司予以拒绝。辽宁高院以未对账非环球公司单方责任为由判决滞纳金应自华瀛公司起诉时起算并无不当，本院予以维持。合同约定的日万分之三的比例高于逾期还贷罚息的比例，应予以调整。本案华瀛公司已经获得了较为丰厚的代理佣金，一、二审判决将合同约定的滞纳金比例调整为日万分之一点五，并无不当，本院予以维持。 |
