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关于案涉销售出的房屋阁楼、地下室的佣金，双方当事人在合同中约定按市场销售价格5：5分成。根据华瀛公司提出的申请，大连中院委托大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司对案涉的金座庄园小区内，华瀛公司对外销售的44套房屋所附带阁楼和地下室部分的市场销售价格及华瀛公司应获得的佣金数额进行鉴定评估。该鉴定评估作出两种结论：一种是阁楼、地下室按照无产权的市场价格为9427600元，华瀛公司应得到佣金为4713800元；另一种是阁楼、地下室按照有产权的市场价格为13135600元，华瀛公司应得到佣金为6567800元。 另查，案涉对外销售的151套商品房标准层的总建筑面积为21257.69平方米，环球公司已收到151套商品房的总房款为107525272元，环球公司已支付给华瀛公司销售代理费为4561019.20元，并返还给华瀛公司400万元借款和100万元保证金。华瀛公司的诉讼请求是：1、判令环球公司向华瀛公司支付销售房屋代理费20264018.80元并支付延期付款滞纳金（自环球公司应当支付代理费之日起至实际给付之日止按日万分之三计算）。2、案件受理费、鉴定费等诉讼费用由环球公司负担。 大连中院认为：华瀛公司为环球公司开发建设的大连金石滩旅游度假区金座庄园商品房的销售代理，双方据此签订的商品房代销《合同》，系当事人真实的意思表示，不违反法律规定，且已履行，有效。双方当事人均应按照《合同》约定的条款履行各自的义务。华瀛公司已为环球公司对外销售了151套（包括环球公司自销的39套房屋）商品房，但环球公司只支付给华瀛公司代销费4561019.20元，至今尚欠华瀛公司房屋代销费未付，显系不当。 关于华瀛公司代销的商品房标准层销售基价的确定问题。在诉讼中，华瀛公司提出由于其所出售的房屋未进行精装修，所以销售基价应每平方米按3600元计算，环球公司则坚持按合同约定的每平方米4000元计算。华瀛公司与环球公司签订的《合同》对房屋销售基价约定为：“多层公寓每平方米4000元，含每平方米400元的精装修费。精装修费由环球公司支付装修公司，由装修公司与业主签订合同，装修方案及标准由华瀛公司、环球公司确定。”根据双方对销售基价的约定内容，大连中院认为，首先，合同中约定的400元精装修费直接受益人是购房人而非华瀛公司，因为合同中约定400元装修费由环球公司支付给装修公司，再由装修公司与业主签订合同。那么，案涉装修费400元未实际发生，华瀛公司以此单方面改变合同约定的基价每平方米4000元为3600元没有依据。其次，华瀛公司从制定房屋的销售方案至实际对外销售房屋，已知晓其对外销售的房屋没有进行精装修，但对此并未向环球公司提出异议，亦未向环球公司提出建议对销售基价每平方米4000元进行变更，应视为对案涉房屋现状每平方米4000元销售基价的默认。第三，认定双方结算的销售基价是否应当降低为每平方米3600元，还要看华瀛公司的合同利益是否受到直接影响和经济利益的损害。华瀛公司在诉讼中亦未提出证据佐证其对外代销的房屋未进行精装修而使其销售价格和佣金受到损害的事实。根据上述情况，不应调整双方约定的每平方米4000元的房屋销售价格。 关于对外销售房屋附带阁楼和地下室代理佣金的计算方法问题。双方当事人在合同中约定：“阁楼、地下室，按市场销售价格5：5分成。”此项约定含义较为模糊，内容亦不够具体，由此导致双方在佣金计算方法上产生争议。大连中院根据本案当事人的申请，委托大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司对案涉44套房屋的阁楼和地下室部分同期、同类市场价格及华瀛公司应获得的佣金数额进行鉴定评估。鉴定结论分为地下室和阁楼无产权的市场价格和有产权的市场价格。大连中院认为，本案应采用按有产权的市场价格的鉴定结论来计算华瀛公司应获得的佣金数额。主要理由是：1、案涉阁楼和地下室的建筑面积包含在有关行政部门规划批复的范围内，并且已经取得建设用地规划许可和建设工程规划许可，且已经过竣工验收合格。2、包括案涉阁楼和地下室在内的所有建筑面积已经过有关部门的测绘。该测绘报告已在大连经济技术开发区房产管理中心备案。3、在测绘报告中明确载明，“测绘建筑面积定义是：整幢房屋建筑面积系指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台，且具备有上盖结构牢固，层高2.2米以上的永久性建筑物。”阁楼和地下室具备2.2米以上的永久性建筑物是包含在测绘范围内的。 关于华瀛公司在代销房屋范围内，环球公司是否享有自销权，即应否扣除环球公司主张自销的39套房屋佣金问题。代理销售是指受托人根据代理销售合同所约定的，接受委托人的委托，对合同指向的特定范围内的商品房进行销售。本案所指向的代销，就是前述的合同所约定的应由华瀛公司代理环球公司对210套商品房进行销售。《合同》第二条约定：“乙方（华瀛公司）对该项目的独家代理销售权。”第十二条第一款约定，“若甲方（环球公司）单方提出终止合同以及自行销售或委托其他方销售，视为违约，应立即终止该行为，并支付乙方（华瀛公司）200万元作罚金。同时赔偿乙方因此造成的全部经济损失，本合同继续履行。”从上述合同条款的约定内容可见，华瀛公司具有独一无二的代销权，环球公司对案涉房屋无权对外销售，故对环球公司自行销售的房屋超出每平方米4000元的溢价部分应该作为佣金归属华瀛公司。 根据上述分析与认定，环球公司现尚欠华瀛公司对外销售房屋的代理费10481760.28元未付。具体计算：环球公司收到的151套房屋的总房款107525272元减掉阁楼、地下室鉴定评估的总价款13135600元，再减掉标准层面积21257.69平方米乘上双方约定的每平方米4000元计价，即是华瀛公司应得到的销售标准层房屋的佣金9358912元。再加上华瀛公司销售阁楼、地下室房屋的佣金6567800元，即是华瀛公司对外销售房屋的总佣金15926712元。扣除双方约定的5.55%税金883932.52元和环球公司已经付给华瀛公司的佣金4561019.20元，即是环球公司应付给华瀛公司的佣金。 |
