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针对金碧伦公司对一审判决认定事实所提异议，华联商厦认为，本案合同就是龙盛公司转给金碧伦公司的；案涉23余亩地块上有2亩土地是华联商厦的，没有2.99亩那么多。据此，一审判决有关“尚有23余亩土地，华联商厦并不享有土地使用权”的事实认定有误，本院予以纠正。同时，因华联商厦虽主张案涉《协议书》中金碧伦公司的权利义务是由龙盛公司转让而来，但并未提供相应证据，一审判决有关“龙盛公司将上述合同的权利义务转给了金碧伦公司”的事实认定结论亦无相应证据支持，对该事实本院不予确认。 2002年6月24日，河北省廊坊市广阳区人民政府下发《关于华联商厦用原东风商场置换土地及开发改造的批复》。该批复载明，华联商厦用原东风商场房产置换工商银行光明办事处抵押原物资局53亩土地。土地置换后，连同华联商厦仓库及家属宿舍共85亩，由华联商厦整体开发改造。在本院（2011）民一终字第94号案二审庭审中，华联商厦确认，前述批复同意由华联商厦整体开发的土地包括争议的第三块土地；此外还确认，合作开发项目是完整的地，有一部分需要拆迁，有公建和私建部分，当时廊坊市土地是按块批准的。在本案二审庭审中，华联商厦提出，前述批复说的是85亩，当事人在协议中约定的是90亩，故该批复涉及的土地与本案所涉土地不完全一致。在华联商厦当庭提交的代理词中，华联商厦主张，协议中所谓的90亩，除华联商厦的66.85亩外，是一个虚数。 对案涉土地中除华联商厦享有土地权利的66.85亩之外部分土地的性质，华联商厦主张为划拨土地，金碧伦公司未提出异议。 就案涉《协议书》签订后，案涉项目进入实际开发建设过程中是否有权利人提出异议问题，华联商厦当庭陈述没有。 本案二审开庭前，华联商厦向本院提交调取证据申请书，申请本院到廊坊市建设局调取涉案工程房屋销售情况（包括面积和价款）和金碧伦公司增建面积情况。 本院二审查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实相同。 本院认为，本案的争议焦点为：一、如何认定案涉《协议书》中超出华联商厦享有国有土地使用权的66.85亩以外部分的效力；二、华联商厦要求金碧伦公司对已建成并销售的房屋按照《协议书》约定分配比例结算并支付价款的诉讼请求应否得到支持；三、一审法院酌定金碧伦公司再支付华联商厦合作开发补偿款1500万元是否正确。 一、关于如何认定案涉《协议书》中超出华联商厦享有国有土地使用权的66.85亩以外部分的效力的问题。 综合华联商厦有关主张和理由，本院从以下两个方面进行分析认定： （一）案涉《协议书》中超出华联商厦享有国有土地使用权的66.85亩以外部分是否因华联商厦无权处分而无效。 本案事实表明，华联商厦并不享有本案66.85亩以外部分土地的全部土地权利，但处分权的享有并不等同于处分人必须享有土地使用权。综合案涉《协议书》约定内容和本案事实，华联商厦承担的义务主要有两项：一是直接的出地行为（包括第一块和第二块土地）；二是“负责落实拆迁工作”，即针对第三块土地上的私建、公建。根据河北省廊坊市广阳区人民政府《关于华联商厦用原东风商场置换土地及开发改造的批复》，华联商厦享有用原东风商场房产置换工商银行光明办事处抵押原物资局53亩土地，以及连同华联商厦仓库及家属宿舍共85亩土地的整体开发改造权。虽然该批复与案涉《协议书》所载土地面积数不符，但就本案事实看，案涉项目实际开发建设过程中并没有其他权利人就双方当事人的开发建设行为提出异议，且华联商厦当庭亦确认，当事人在《协议书》中约定的90亩中，66.85亩之外部分只是一个虚数，故应当认定华联商厦依据前述批复享有的整体开发改造权及于《协议书》中超出华联商厦享有国有土地使用权的66.85亩以外的土地部分。而华联商厦在案涉《协议书》项下所承担的针对66.85亩以外部分的拆迁义务，属于其已经取得的开发改造权范围之内。华联商厦现主张其对该块土地不享有处分权，没有事实依据。此外，即便华联商厦不享有处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定精神，无权处分亦非导致合同无效的法定事由。据此，华联商厦以其不享有处分权为由，主张案涉《协议书》中超出华联商厦享有国有土地使用权的66.85亩以外部分无效，没有事实和法律依据。 （二）案涉《协议书》中超出华联商厦享有国有土地使用权的66.85亩以外部分是否因该块土地属于划拨性质而无效。 本案双方的合作开发与一般意义上的房地产合作开发不同，就《协议书》中超出华联商厦享有国有土地使用权的66.85亩以外的土地部分而言，华联商厦的合同义务并非投入土地使用权，而是基于政府批复享有的开发改造权，承担对该部分土地上私建、公建用户拆迁工作的合同义务。据此，华联商厦依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，主张《协议书》中超出华联商厦享有国有土地使用权的66.85亩以外部分为无效，没有事实依据。 综上，对华联商厦有关案涉《协议书》中超出华联商厦享有国有土地使用权的66.85亩以外部分无效的上诉请求，本院不予支持。案涉《协议书》合法有效，一审判决判令双方当事人继续履行，并无不当。 二、关于华联商厦要求金碧伦公司对已建成并销售的房屋按照《协议书》约定分配比例结算并支付价款的诉讼请求应否得到支持的问题。 此焦点涉及到如何理解当事人在合同中的约定的问题。根据双方当事人在《协议书》中的约定，双方合作项目涉及的土地虽然分为三大块，但均为整体的“一期工程”。而就合作项目尚未完结之前即开始分配阶段性合作成果，须有当事人的明确约定。从案涉《协议书》内容看，华联商厦主张其有权分配阶段性合作成果，没有合同依据。具体理由为：1、本案项目（占地90亩）均为一期；2、案涉土地分三大块，金碧伦公司交付华联商厦的工程保证金系待竣工后按分成比例扣除。就文义解释而言，此竣工应当是指案涉土地（包括三大块）上所有项目的竣工；3、就华联商厦按照约定比例分配合作成果的权利而言，华联商厦的对应义务是投入其名下的土地并负责第三块土地上的私建、公建的拆迁工作。在华联商厦未适当履行此项义务的前提下，其在本案中要求按照约定分配相应权益的基础就存在缺失。对《协议书》第三条第（2）项中 “对住宅分配，按比例按栋整楼分配”的有关约定内容，本院认为，该约定只是对当事人具体分配办法的约定，华联商厦依据该约定认为其有权在合作项目尚未完结之前即开始分配阶段性合作成果，理据不足。至于华联商厦所称，在合作项目进行过程中，双方当事人曾经就房屋销售款分配有过履行行为的问题，本院认为，在双方当事人在《协议书》中并未约定可以分阶段分配合作成果，且金碧伦公司明确反对的情况下，该事实亦不能作为支持华联商厦主张的依据。据此，本院认为，一审判决未支持华联商厦按协议书约定的比例分配已建成房屋的主张，有合同和法律依据。基于上述，对华联商厦提出的要求本院到廊坊市建设局调取涉案工程房屋销售情况（包括面积和价款）和金碧伦公司增建面积情况的申请，本院不予准许。 综上，华联商厦上诉要求金碧伦公司对已建成并销售的房屋按照《协议书》约定分配比例结算并支付价款的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。 三、关于一审法院酌定金碧伦公司再支付华联商厦合作开发补偿款1500万元是否正确的问题。 本院认为，一审判决在已经认定华联商厦按《协议书》约定的比例分配已建成房屋的主张，缺乏充分的合同依据的情况下，酌定金碧伦公司支付华联商厦合作开发补偿款1500万元，缺乏合同和法律依据，应予纠正。 |
