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本院认为，双方签订的《联建协议书》合法有效，是认定双方权利义务的依据。在履行过程中，辽宁烟草公司擅自解除联建协议的行为已构成根本违约。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据通达公司的起诉主张，其提出的诉讼请求实际包含了两项内容，一是要求辽宁烟草公司继续履行合同义务，即依约给付奖励和依约分享利润。二是承担赔偿损失责任。在辽宁烟草公司违约的情形下，通达公司提出请求符合《合同法》第一百零七条的规定。 根据当事人的上诉请求及答辩情况，本案双方当事人争议的焦点问题是：1、辽宁烟草公司是否应向通达公司支付已投入的管理费用2850390.8元； 2、辽宁烟草公司是否应向通达公司支付项目利润46541806.83元； 3、辽宁烟草公司是否应向通达公司支付烟草大厦的开发管理费用210万元。 一、关于辽宁烟草公司是否应向通达公司支付已投入的管理费用2850390.8元的问题。 根据《联建协议书》第一条第三项的约定，辽宁烟草公司负责案涉项目的所有资金支出，即通达公司没有资金投入的义务。通达公司主张其在项目实施过程中已经投入了700万元的费用，辽宁烟草公司只认可了其中的400万元。由于该笔资金投入按协议的约定不是通达公司的义务，通达公司的此项实际投入，对辽宁烟草公司而言即是为其节省的费用。根据协议第一条第四项的约定“前期工作与施工过程中按规定付费而节约减少付费额的补偿等”，应作为通达公司所应得到的利益。在无其他证据的情况下，一审法院以辽宁烟草公司认可的400万元为基数，相应扣减了通达公司通过销售两套涉案房屋而取得的1149609.2元购房款，判决辽宁烟草公司实际返还通达公司的管理费用2850390.8元并无不当，应予维持。 二、关于辽宁烟草公司是否应向通达公司支付项目利润46541806.83元的问题。 《联建协议书》第一条第四项约定，“土地剩余部分由甲乙双方共同开发商品住宅，一部分以优惠价格出售给甲方职工，另一部分由乙方负责向市场销售，销售利润由双方分享”。依此约定，如果双方已建成的商品住宅销售后产生了利润，则通达公司应得到相应销售利润。在实际履行过程中，依据辽宁烟草公司的委托的审计结论，该商品住宅销售后的利润为-66332.75元，即不仅没有产生利润，还亏损了6万余元。对此，通达公司认为造成商品住宅没有产生利润的原因是辽宁烟草公司以低于成本价卖给了辽宁烟草公司的职工和原非该公司的职工所致。根据查明的事实，双方在《联建协议书》约定以工程的成本价卖给辽宁烟草公司的职工。但在实际履行中，辽宁烟草公司以每平方米2500元的价格销售给本公司职工243套，计38990平方米，还以同样价格销售给了双方签订《联建协议书》时不属于辽宁烟草公司，而属于沈阳市烟草公司的职工176套，计28160平方米。根据辽宁烟草公司的确认，上述商品房的成本价为每平方米3370元，一审法院认定案涉商品房市场价为每平方米4603.29元。本院认为，依据双方的约定，案涉商品房销售给辽宁烟草公司职工的销售价格应为房屋的成本价，根据辽宁烟草公司的确认案涉商品房的成本价为每平方米3370元，而辽宁烟草公司在成本价以下，仅以每平方米2500元销售给本公司职工。仅此独得利益33921300元【（3370元-2500元）×38990平方米】。同理，由于双方当事人在签订《联建协议书》时，沈阳市烟草公司的职工不是《联建协议书》中约定的可以享受优惠购房的主体，不应享受按成本价购房的优惠，而应以市场价计算购房款。由于该部分商品房也是以每平方米2500元销售给原非辽宁烟草公司的职工，辽宁烟草公司由此即独得利益59228646.4元【（4603.29元-2500元）×28160平方米】。上述两项合计因辽宁烟草公司没有按照《联建协议书》约定的价格售房，实际独得利益93149946.4元。如将这部分利益按协议约定的方式计入销售利润，则依照烟草公司确认的商品房成本价，双方在联建商品房部分的实际利润应为93083613.65元（93149946.4元-66332.75元）。在《联建协议书》没有明确约定通达公司应得报酬比例，且双方没有依约进一步签订补充协议的情况下，一审判决确认通达公司应分得该利润的50%即46541806.83元，属于对通达公司应得报酬的裁量，不违背双方约定，亦有事实和法律依据，应予维持。 辽宁烟草公司上诉主张，一审判决对上述利润分配，没有对案涉建设项目进行任何审计，缺乏计算依据。本院认为，关于已建商品房的成本价，通达公司和辽宁烟草公司分别委托审计，依据各自委托的审计结论，通达公司认为成本价是每平方米3710元，辽宁烟草公司认为成本价是每平方米3370元，一审法院采纳了辽宁烟草公司的主张，以每平方米3370元认定案涉商品房的成本价，未损害辽宁烟草公司的利益，在通达公司对此未提出上诉的情况下，本院亦予以确认。关于案涉商品房的市场价问题，虽然一审法院没有进行价格鉴定，但一审法院根据已建商品房中，除去销售给烟草公司职工243套(243套+176套)之外的93套的市场销售平均价每平方米4603.29元，作为市场价的每平方米单价，符合客观实际，应予维持。辽宁烟草公司的此项上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。 三、关于辽宁烟草公司是否应向通达公司支付烟草大厦的开发管理费用210万元的问题。 根据《联建协议书》第一条第四项的约定，通达公司在联建烟草大厦即办公楼的过程中，可获得施工管理方面的补偿。至辽宁烟草公司就烟草大厦项目擅自解除合同之时，烟草大厦项目已完成建设的前期开发工作，投资额已达74047322.5元，而通达公司按约定已实施了烟草大厦项目的前期开发管理工作。一审法院根据通达公司的主张，以7000万元为已发生的投资额，参照辽价发[1994]45号文件规定，认定辽宁烟草公司给付通达公司投资额3%即210万元的管理报酬，事实和法律依据充分，应予维持。 此外，通达公司上诉请求要求辽宁烟草公司给付应付款项的利息，辽宁烟草公司上诉请求通达公司为购房职工办理产权相关手续。由于双方当事人在一审中均没有提出上述诉讼请求，属于在二审程序中增加的独立诉讼请求，依法不属于本案二审审理的范围，当事人可另寻法律途径解决。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依据《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计667311.95元，由辽宁通达房地产开发有限公司承担114485.95元，由中国烟草总公司辽宁省公司承担552826元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张进先 审 判 员 李明义 代理审判员 姜 强 二〇一三年十一月十八日 书 记 员 王 鹏 |
