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关于涉案房屋的成本价认定问题。由辽宁烟草公司委托审计的结果是涉案房屋成本价每平方米3,370元，由通达公司委托评估的结果是涉案房屋成本价每平方米3,710元，本案双方当事人均未申请法院委托审计，在此情况下，本院只能按辽宁烟草公司认可的现涉案房屋成本价（每平方米3,370元），计算因其低价向职工售房而侵占通达公司利润的数额，作为原告的通达公司应承担该举证不力的后果。关于涉案商品住宅的可销售市场价问题。通达公司依据自己委托评估的结论认为该价格为每平方米5250元，辽宁烟草公司对此不予认可；在双方当事人对此均未申请法院委托评估的情况下，本院可根据除售给职工419套房屋外，其余93套房屋的实际销售（或抵债）总额，认定涉案商品住宅的可销售市场均价为每平方米4603.29元。涉案《联建协议书》签订之时，辽宁烟草公司的职工人数为243人，故可以按成本价向辽宁烟草公司职工售房243套，对于涉案《联建协议书》签订后的第二年才划归辽宁烟草公司的原沈阳市烟草公司职工176人，通达公司并未表示愿意牺牲自己的利润，同意以成本价或低于成本价向其出售涉案房屋。辽宁烟草公司决定以每平方米2500元的价格向辽宁烟草公司职工和原沈阳市烟草公司职工销售419套房屋，不符合涉案《联建协议书》的约定，实际也侵占了通达公司的应得利润，辽宁烟草公司对此应予返还。其中，辽宁烟草公司243名职工应以成本价购买房屋。经计算，辽宁烟草公司以每平方米2500元（低于成本价每平方米3370元）的价格向其职工出售243套房屋，面积38990平方米，侵占通达公司利润为16927483.63元，计算方式为：【（3370元-2500元）x38990平方米－亏损额66332.75元】÷2=16927483.63元；辽宁烟草公司以每平方米2500元（低于可销售市场价每平方米4603.29元）的价格向原沈阳市烟草公司职工出售176套房屋，面积28160平方米，侵占通达公司利润为29614323.20元，计算方式为：（4603.29元-2500元）x28160平方米÷2=29614323.20元。以上两种情况，辽宁烟草公司共计侵占通达公司利润46541806.83元,辽宁烟草公司应将此款给付通达公司。而辽宁烟草公司回购涉案商品住宅（含售给红塔集团10套商品住宅）、商业网点及地下车库的行为，应视为实际交易行为，相关的回购价款已列入项目收入中，通达公司认为辽宁烟草公司在此部分侵占了通达公司的利润，缺乏依据，不能支持。至于隆中苾苑小区项目将来可能需要补交超建导致的费用问题。辽宁烟草公司在向东北建筑设计院出具的《关于增加楼层的说明》和向当时的陈政高市长提交的《关于隆中苾苑小区“违章建筑”详情说明的报告》中已说明，超建是为增加房源，满足其离退休干部职工需求，因此产生的问题，由其（“我方”）出面协调并承担责任。2005年5月20日，辽宁烟草公司在向沈阳市规划和国土资源局出具的《关于隆中苾苑烟草职工住宅销售后不准转卖的承诺》中，也载明其“委托通达公司开发建设的隆中苾苑职工商品住宅，现已正常入住，由于超建原因，需增补《规划许可证》…因补证带来的不良后果，我们愿承担全部责任。”故隆中苾苑小区项目将来可能需要补交的超建导致的费用，应由既是责任人也是受益人的辽宁烟草公司提供并最终承担，不再计入双方合资合作的开发成本，不再因此对双方涉案的财产关系进行重新调整。 |
