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一审法院经审理认为，本案当事人签订《联建协议书》，是其双方真实意思表示，该协议内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。根据双方当事人的诉辩主张，本案存在以下争议焦点问题：（一）对于通达公司提起的本案诉讼，法院应否予以受理；（二）辽宁烟草公司应否给付通达公司奖励金，如应给付，给付多少；（三）辽宁烟草公司应否给付通达公司开发利润，如应给付，给付多少；（四）辽宁烟草公司在与通达公司联合开发涉案房地产的过程中是否存在违约行为，应否向通达公司承担违约责任。 关于法院应否受理本案的问题。通达公司的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第一百一十九条规定的各项起诉条件，依法应予受理。涉案建设项目虽存在实际超建情况，但这是由在合作开发房地产合同关系中作为“开发建设项目总负责单位”的辽宁烟草公司，基于满足自己职工住房要求的目的做出的超出原建设工程规划进行建设（加层、增加房源）的决定，并且作为合作一方的辽宁烟草公司在向有关单位出具的说明中已表示其（“我方”）承担由此产生的责任。事实上沈阳市城市管理行政执法局已就该超建问题予以罚款，并责令补办手续。双方合作开发的隆中苾苑小区已于2005年1月竣工，除5套住宅用于抵付工程款、劳务费，2套住宅由通达公司销售并收取房款外，现该小区的住宅包括超建部分均售与了辽宁烟草公司（76套房屋）和其职工（419套房屋）以及红塔集团（10套房屋）；全部商业网点（面积7228平方米）、全部地下车库（面积15158平方米）也均被辽宁烟草公司回购使用和受益；售房所得款项均已由辽宁烟草公司收取和支配。而且辽宁烟草公司还向通达公司发出了《终止协议通知书》，并不顾通达公司的反对，已自行组织对烟草大厦项目进行施工建设，双方继续履行涉案联建协议，客观上已无可能，即事实上辽宁烟草公司已单方解除涉案联建协议。显然，在此情况下，作为合作一方的辽宁烟草公司有义务与通达公司进行结算。现由于双方当事人未能自行结算，解决纠纷，通达公司以辽宁烟草公司为被告提起本案诉讼，法院当然应依法予以受理。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条中关于在“擅自变更建设工程规划”情形下，合作开发一方请求分配项目利益的，不予受理或驳回起诉的规定，主要是防止就违法建筑分配利益。本案中的超建问题是建筑物增加了层数，但建设单位因此已被罚款并被责令补办手续，建筑不可能面临拆除问题，相关房屋实际以低于成本价（按约定应以成本价售与辽宁烟草公司职工）的价格售与了辽宁烟草公司职工，现职工已入住使用多年，辽宁烟草公司与通达公司之间就该部分房屋建设的合作所形成的关系实际具有委托代建的特点，不存在分配违法建筑利益的问题。故本案的情况不适用上述司法解释的规定。 关于辽宁烟草公司应否给付通达公司奖励金的问题。双方在《联建协议书》中约定通达公司在联合开发项目中的利益回报为：承办开发建设所应得的报酬；为甲方（辽宁烟草公司）承建办公楼等办公设施施工管理方面的补偿；地块选择、作价、前期工作与施工过程中按规定付费而节约减少付费额的补偿等。由此可见，双方确实约定了对通达公司在涉案项目开发中为节约、减少付费而进行的富有成效的工作予以“补偿”，这种“补偿”被通达公司视为“奖励”，也并非不可。然而双方并未就“补偿”或“奖励”约定给付的数额或计付标准，法律法规对此又无相关规定，故通达公司虽提出相关事实，并有一定的合同依据，法院也无法按其请求，通过核算予以支持。因辽宁烟草公司认可通达公司在涉案项目中投入了400万元管理费用（本案中通达公司主张其投入700万元管理费用，但未提供证据证明），故辽宁烟草公司至少应将此费用返还通达公司，这是对于通达公司该项诉讼请求中其合法权益的最低保护限度，同时也是双方进行利润分配的前提。但鉴于通达公司已销售两套涉案商品房，总价1149609.20元，此款可从其应收回的400万元管理费用中扣出，故辽宁烟草公司尚应返还通达公司管理费用2850390.80元。 关于辽宁烟草公司应否给付通达公司开发利润问题。通达公司作为专业的房地产开发企业，其经营目的就是取得开发利润并以此作为生存和发展的基础。对于本案双方合作开发的项目，通达公司不仅在“地块选择、作价”、“办理工程立项”等方面做了大量的工作，而且在辽宁烟草公司领导下负责开发建设的具体工作，如根据辽宁烟草公司要求进行设计，组织监督工程施工部门进行施工等等。现双方合作的隆中苾苑项目早已完工，辽宁烟草公司购房职工均已入住，至2007年2月该小区房屋已全部售出，该项目的全部收入几乎都被辽宁烟草公司控制。2008年1月22日，辽宁烟草公司向通达公司发出《终止协议通知书》，不顾通达公司的反对，单方解除涉案联建协议。而自双方开始合作至今，辽宁烟草公司尚未给付通达公司任何利润、奖励金等款项。作为涉案房地产开发项目的合作一方，通达公司经过多年努力和工作，其人、财、物等所有投入均未得到任何回报，双方合作开发的成果均为辽宁烟草公司获取。现通达公司要求取得开发利润，具有事实及法律依据。关于双方合作的隆中苾苑项目是否存在利润问题。辽宁烟草公司依据其委托审计的结果主张该项目总投入是351497527.33元，总收入是351431194.58元（其中的差额即亏损额为66332.75元）。通达公司对这两个数额本身并无异议，但认为构成投入351497527.33元的有些项目不属于投资，是购房款转入的；总收入之所以只有351431194.58元，是辽宁烟草公司低价出售涉案房屋的结果。由此可见，仅从涉案开发项目投资及收入的账面财务审计角度看，双方合作开发的涉案项目无利润可供分配。但是，双方合作开发的涉案房屋几乎均在辽宁烟草公司主导下，为满足辽宁烟草公司的意愿分别被其回购、被其419名职工和红塔集团购得，而按通达公司委托作出的评估结论，这些房屋连同5套抵债房、2套通达公司处理的房屋即涉案全部房屋，在2006年的市值为5.7亿元（辽宁烟草公司认为该房屋市值是动态的，但并未要求对此重新评估）。当然，关于涉案的双方权利义务的确定、纠纷的解决问题，还应遵循双方的合同约定及相关的法律规定。双方的《联建协议书》约定以所开发房屋的成本价为基础向辽宁烟草公司职工出售房屋，但实际上出售给243名辽宁烟草公司职工的房屋是按明显低于成本价的每平方米2500元的单价收取购房款的。此外，双方《联建协议书》签订时尚不属于辽宁烟草公司，而属于沈阳市烟草公司的176名职工也按明显低于成本价的每平方米2500元的单价购得了房屋。关于这一违反合同约定的实际出售给辽宁烟草公司职工的房屋价格是由谁决定的问题，本案中没有充分的证据说明通达公司自愿以此牺牲自己的可得利润和投入，而辽宁烟草公司基建办公室作出的《关于收取第二批预付房款的通知》和《职工（住宅）入住结算通知》内容则说明辽宁烟草公司在组织并决定其职工购房事宜，根据辽宁烟草公司与其职工的隶属关系和在涉案项目中利益一致的关系，以及涉案联建协议约定的辽宁烟草公司是涉案项目的总负责单位，通达公司只是在其领导下负责开发建设具体工作的情况，应认定上述房屋售价是由辽宁烟草公司决定的；而事实上其职工的购房款也是由辽宁烟草公司收取的。由此产生的结果和问题，也只能由辽宁烟草公司负责并解决，不能由通达公司承担其不利后果。事实上辽宁烟草公司职工在涉案《联建协议书》之外获得的上述利益，在本案中应视同被辽宁烟草公司违约占有，这明显侵占了合作开发一方通达公司的利益，对此辽宁烟草公司应按双方利润平均分享的原则（双方未约定利润分配比例，故应在双方合同的基础上平均分配），向通达公司返还利润。至于通达公司与辽宁烟草公司职工签订所谓商品房买卖合同的问题，这是作为本案双方合作开发房地产合同关系中合作一方的通达公司在辽宁烟草公司领导下并按其通知而具体办理与分房有关的合作事务，以便于将来为辽宁烟草公司职工的涉案房屋办理产权登记，而非作为实体权利义务主体的出卖人与买受人签订真实房屋买卖合同，通达公司也并未收取该购房款，该购房款实际均已由辽宁烟草公司收取。另外，当时涉案房屋的每平方米成本价尚未经审计或评估得出结论。这些包括价款在内的商品房买卖合同的内容（不具有一般商品房买卖合同内容的完整性）并非体现通达公司的意志，不是其真实意思表示。沈阳市沈河区人民法院的生效裁定对此问题亦认定购房职工与通达公司之间不具有商品房买卖的法律特征。故辽宁烟草公司以通达公司与上述购房职工签订了“商品房买卖合同”为由而提出的相关抗辩不能成立。 |
