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第二份租赁合同是在童林法设立了北京亚运村店后形成的。依据《澳门豆佬特许经营合同》的约定，澳门豆捞公司提供书面授权文件配合童林法进行加盟店的名称登记。为履行该合同，童林法于2007年11月在澳门豆捞公司的授权下，以澳门豆捞公司分公司的名义向工商行政管理机关申请设立了北京亚运村店。同月，北京亚运村店与案外人李贵柱签订了第二份租赁合同，即《租赁协议》，该合同约定的租金显著低第一份租赁合同的约定。根据本案查明的事实，第一份租赁合同于2007年4月生效后，童林法即支付房屋租金并开始投资装修房屋。北京亚运村店于同年11月设立后，房屋租金由北京亚运村店支付，但租金数额仍按第一份租赁合同确定的标准支付。按照《澳门豆佬特许经营合同》的约定，童林法设立北京亚运村店为独立核算、自担风险、自负盈亏的经营实体。北京亚运村店虽名为澳门豆捞公司分公司，但根据童林法与澳门豆捞公司的约定，以北京亚运村店名义发生的民事法律关系，其法律后果不当然属于澳门豆捞公司。童林法实际经营和控制北京亚运村店，以北京亚运村店的名义与案外人李贵柱签订合同及由北京亚运村店支付租金，完全由童林法自主决定和安排。鉴于第二份租赁合同约定的租金显著低于第一份合同的约定、当事人实际按第一份租赁合同支付租金及童林法对北京亚运村店的独立控制地位，应认定第二份租赁合同系童林法为配合案外人李贵柱的个人需求签订的，该合同并未实际履行，童林法与案外人李贵柱之间履行的仍然是第一份租赁合同，其间的租赁关系未因此发生变更，童林法仍为涉案房屋承租人。 童林法再审申请时以北京亚运村店曾签订过租赁合同并支付租金、案外人李贵柱曾向工商行政管理机关出具涉案房屋提供给北京亚运村店使用的说明等为由主张北京亚运村店为承租人，童林法的该主张割裂了其先与案外人李贵柱签订合同并据此支付租金而建立的租赁关系，不符合北京亚运村店系由其独立经营、自负盈亏的事实。北京亚运村店名义上为澳门豆捞公司的分公司，实际上根据澳门豆捞公司与童林法的约定，北京亚运村店为童林法独立经营的加盟店，以北京亚运村店名义对外发生的民事法律行为，在公司内部由童林法承担法律后果，非由其所属的公司澳门豆捞公司承担。 在2008年3月1日童林法与澳门豆捞公司签订《转让协议》中童林法承诺“租房合同转移到公司”，应解读为童林法向澳门豆捞公司移交公司所属文件及保证澳门豆捞公司接收北京亚运村店后继续维持房屋租赁关系。虽然当事人在《转让协议》中没有更多的文字表述，但涉案房屋为此前童林法与澳门豆捞公司签订的《澳门豆佬特许经营合同》中确定的经营地点，为加盟店北京亚运村店的特许经营区域，撇开涉案房屋，《转让协议》中的转让标的物北京亚运村店是不完整的。北京亚运村店运营依托的营业地为涉案房屋，童林法在向澳门豆捞公司转让该店时保证北京亚运村店按租赁合同约定的时间持续使用涉案房屋，应为题中应有之义。童林法再审申请时主张《转让协议》中关于“租房合同转移到公司”的含义为向公司移交合同文本，显然不符合《澳门豆佬特许经营合同》中关于加盟店营业地的特殊约定，涉案房屋系与北京亚运村店不可分离的特许经营区域等事实。童林法的该主张与案件事实不符，依法难以获得支持。 二、《转让协议》是否应予以解除问题 《转让协议》生效后，童林法实际向澳门豆捞公司移交了北京亚运村店，从表面上看，其间完成了对北京亚运村店的顺利交接，但实际上，因北京亚运村店的营业地系基于租赁关系而获得，对北京亚运村店的转让涉及房屋使用人的变动，该变动须征得房屋所有权人的同意。本案当事人在签订和履行《转让协议》时对此未进行妥善处理，致使转让标的物存在隐性瑕疵。案外人李贵柱于2009年5月25日以童林法转租房屋未经其同意为由发出解除租赁合同的通知，并最终收回房屋使用权，直接导致北京亚运村店停止营业，为此本案当事人发生是否应当解除《转让协议》的争议。 在童林法与案外人李贵柱签订的《商业房屋租赁合同》中约定：在征得房东书面同意之后，童林法可以将租赁房屋提供给任何第三人。转让北京亚运村店必然涉及到房屋使用人的变动，依据上述合同须征得案外人李贵柱书面同意。根据合同相对性原理，童林法与案外人李贵柱签订合同时设立了租赁法律关系，在使用人将变为澳门豆捞公司时，童林法应与其租赁合同的相对方协商并征得其同意。童林法在转让北京亚运村店时，负有保证转让标的物完整并没有任何瑕疵的义务。根据本案查明的事实，童林法对此是有过失的。澳门豆捞公司收回加盟店系为继续经营，在没有营业地的情况下北京亚运村店为空壳店，形成这种局面的根本原因为童林法未与案外人李贵柱协调好房屋使用人变动的问题。澳门豆捞公司在北京亚运村店停止营业后以合同目的不能实现，反诉请求解除合同的主张，依法应当获得支持。童林法申请再审主张其已经完全履行了合同约定的义务，《转让协议》不应解除，澳门豆捞公司应支付剩余转让款等，因转让北京亚运村店涉及租赁房屋使用人的变动，童林法未与案外人李贵柱协商处理，导致房屋被收回后北京亚运村店无法继续经营，对此童林法应负有主要责任，其对澳门豆捞公司的诉讼请求依法不应获得支持。 综上，原再审法院在查明事实的基础上根据童林法的过错及合同履行情况判决解除合同及驳回童林法诉讼请求，纠正了原二审法院判决存在的错误；根据当事人的财产状态，酌情确定由童林法返还澳门豆捞公司转让款70万元，并无不当，依法应当予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下： 驳回再审申请人童林法的再审申请，维持浙江省高级人民法院（2012）浙民再字第10号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东敏 审 判 员 刘崇理 代理审判员 曾宏伟 二〇一三年十二月二十四日 书 记 员 李 洁 |
