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第五、本案是国有土地使用权转让合同纠纷，处理此类纠纷应当依据特别法优于普通法的原则，广东高院以白沙村委会属于涉案土地的原所有权人，而认定双方签订的《土地转让协议》属于用地者与原土地所有者之间退回土地的协议，混淆了“转让”与“退回”之间的法律关系，适用法律有误。 第六、关于土地补偿款的问题。因土地补偿款属于人民政府征收、征用土地而产生的，应当由征收、征用的人民政府以国家的名义补偿发放给原土地所有人的款项。本案中，即使存在瑞安公司没有依据出让合同的规定支付完成补偿款的事实，依据权利义务对等原则，作为原土地所有人，白沙村委会只能向执行征收的南海区人民政府主张该项权利，白沙村委会要求瑞安公司支付土地补偿款没有法律依据。2006年6月26日佛山市国土资源局《关于南海区人民法院调查函的复函》载明，“广东瑞安房地产开发有限公司已经按照《南海区国有土地使用权出让合同》（南国出让字（93）甲第237号）的约定支付了出让金，并办理了土地登记，领取了国有土地使用证”，即瑞安公司已经按照出让合同支付了出让金，不存在瑞安公司没有完全支付土地补偿款的事实。 第七、白沙村委会的诉讼请求只有三项，广东高院再审判决判令白沙村委会向瑞安公司退回100万元预付款及利息，超出诉讼请求。在签订《转让土地协议书》之后，白沙村委会未向瑞安公司提出配合办理土地过户手续的要求，且因其未履行付款义务，白沙村委会也无权要求瑞安公司配合办理土地过户手续。从上述协议签订至白沙村委会2006年提起诉讼，时间长达十余年之久，远超法定的二年诉讼时效期间。 瑞安公司同意检察机关的抗诉理由，并补充认为，瑞安公司在出资100万元享有本案土地使用权后，他们已经交足各项费用，当地政府部门并没有向其催收其他费用。本案是合同案件，应当依照合同约定认定为转让，而不能主观判断为退让。原判对白沙村委会长期不履行付款义务的违约行为不予处理，分文未付长期占有涉案土地，给瑞安公司造成实际损害。原判结果显失公平，应予改判。 白沙村委会答辩称，检察机关的抗诉理由不符合本案发生、发展的实际情况，偏袒一方当事人。签约后，土地一直在白沙村委会实际使用、管理，如果不是白沙村委会起诉要求瑞安公司协助办理过户手续，该土地还不知要再放多久。应当开发的土地长期不开发，政府也是要收回的。是白沙村委会的管理才使得土地没有被收回。因瑞安公司无力开发涉案土地才订立本案协议，协议名为转让实为退还，是双方当事人的真实意思表示。原判并无不当，请求维持。 本院认为，根据检察机关的抗诉意见及诉辩双方的意见，本案争议焦点为，双方当事人于1995年9月10日签订的《转让土地协议书》是否有效，是退回土地还是转让土地；原审判令由白沙村委会支付瑞安公司100万元退地款及相应银行贷款利息是否适当。 本案的直接起因是白沙村委会与瑞安公司于1995年9月10日签订了一份《转让土地协议书》，协议签订前，瑞安公司所有的涉案土地使用权证已交给白沙村委会，涉案土地亦由白沙村委会使用、管理。但白沙村委会始终没有依约支付100万元的土地价款。十年以后的2006年4月11日，白沙村委会向南海区人民法院提起诉讼，请求确认白沙村委会与瑞安公司所签《转让土地协议书》有效，判决瑞安公司协助白沙村委会办理土地使用证的过户手续。 本案诉争《转让土地协议书》题目是“转让”，但是在协议条款的文字表述中多处出现“退回”诉争土地。由瑞安公司将取得的诉争土地退回给原土地所有者白沙村委会、白沙村委会退给瑞安公司100万元预付款的意思表示清楚。该协议概述部分称：“甲方（白沙村委会）向乙方（瑞安公司）提出议价收回该块土地”，协议第一、二、三条均表述为甲方“退还全部预付款”、乙方“退让土地”。虽然涉案土地的性质在双方当事人签订本案协议时已经从白沙村委会集体所有转变为国有，法律、法规对土地使用权的变更方式中没有规定“退让”，似乎当事人之间只有转让这样一种形式完成土地使用权的变更。基于征地涉及的问题复杂，应当根据当时的历史条件、双方当事人的约定和履行以及目前土地实际情况解决具体案件问题。 本案《转让土地协议书》的签订发生在1995年，适用1988年修订、同年12月29日颁布的《中华人民共和国土地管理法》。该法第二十七条、第二十八条、第二十九条明确了国家建设征用土地由用地单位支付土地补偿费的基本原则，同时对征用耕地补偿费、被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准、安置补助费等费用的补偿标准亦作出规定。可见，用地单位依法必须支付土地补偿款及相关费用。本案中，南海区南国地政（1994）2号文件第二条规定，瑞安公司受让土地应当支付土地补偿款，标准按照呈报协议执行。诉讼中双方当事人对此虽说法不一，但无论土地补偿款是多少，瑞安公司依法应当支付，这笔款的给付对象就是白沙村委会。瑞安公司支付了土地出让金和杂费共计100万元，根据案件中的发票记载，涉案土地出让金及各种税费共计93万余元，经当时的南海区人民政府减免，扣除土地出让金及税费后余款47万元给了白沙村委会，在这笔47万元给付后，瑞安公司未能支付土地补偿款和进行后续开发，在这种情况下，瑞安公司与原土地所有者白沙村委会自愿达成以一方退地、一方退款的形式终结瑞安公司对诉争土地权利义务的约定，是双方当事人缔约时的真实意思表示，各方对此均予以认可。故本案诉争《转让土地协议书》有效。瑞安公司在本案中主张给付的上述47万元就是支付的土地补偿款缺乏证据证明，不符合关于土地补偿的法律规定，白沙村委会亦不认可。如果《转让土地协议书》涉及南海区人民政府的审批问题，该问题只能对协议履行产生影响，不能对协议效力产生影响。检察机关及瑞安公司均认为，土地是瑞安公司从南海区政府土地管理部门受让的，受让的土地再变更使用权人应当转让，如果退让也是退给原出让土地的单位，即南海区人民政府，而不能退还给白沙村委会，退让的主体不对，所以《转让土地协议书》无效。对此，本院认为，瑞安公司无力开发诉争土地，希望收回投资款的意思表示真实，对“退让”的主体问题，其在签署退让协议时就应当知道从政府土地管理部门取得的土地退让给白沙村委会可能存在法律风险，而不是十几年以后以这个当时就知道的法律风险为由主张协议无效用以维护自身的利益。“退让”是双方当时的真实意思表示，依照约定，“退让”土地的手续由白沙村委会负责办理，由此，能否办理过户手续的风险是白沙村委会应当承担的责任，该问题不涉及协议效力问题。协议签订十几年的事实过程可以证实，南海区人民政府从来没有否定该协议的法律效力，没有否定白沙村委会与瑞安公司协议取回土地的行为。相反，南海区人民政府土地储备中心再次出钱从白沙村委会手里高价赎回涉案土地。瑞安公司的该项申诉理由不能成立。关于瑞安公司及检察机关提出的，涉案土地没有依法开发，不能转让，《转让土地协议书》属无效协议的理由，亦因南海区人民政府前述对案涉土地的处理方式而失去成立的依据，故本院不予支持。 |
