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关于原判决是否公平合理问题。双方签订的《转让土地协议书》约定，瑞安公司同意将该地块全部退回白沙村委会使用，同时白沙村委会退回瑞安公司预付款100万元。白沙村委会分两期退还瑞安公司预付款，第一期退还30万元，须于1995年10月31日之前付清；第二期退还70万元，但必须在1995年11月30日前退还瑞安公司全部预付款。白沙村委会如在规定日期内未将规定的款项退还给瑞安公司，则从超过规定之日起计算，按当地中国银行当日的贷款利息支付有关款项的逾期费用，直到将该款项付清为止。但协议签订后，白沙村委会并没有按约定退还瑞安公司预付款100万元，也没有办理瑞安公司退让土地的手续。从协议的约定看，白沙村委会退还瑞安公司预付款100万元是瑞安公司将该地块全部退让回白沙村委会使用的对价。虽然本案中瑞安公司没有直接请求白沙村委会退还约定的预付款100万元，但一直请求驳回白沙村委会的诉讼请求。由于《转让土地协议书》属于双务合同，在白沙村委会请求瑞安公司协助办理诉争土地使用权转让过户手续时，必须将对价即约定的款项退还给瑞安公司，这样才符合《中华人民共和国民法通则》规定的公平、等价有偿的基本原则。一、二审及再审在判决支持白沙村委会的诉讼请求时，没有一并判决白沙村委会退还约定的款项给瑞安公司不妥，应予纠正。由于《转让土地协议书》约定白沙村委会办理瑞安公司退让土地手续，且该土地一直由白沙村委会占有和使用，故白沙村委会没有按约定退还款项，应按约定支付逾期费用。广东高院再审依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项和第一百八十六条的规定，于2010年5月13日作出（2009）粤高法民一提字第24号判决，一、维持南海区人民法院（2006）南民三初字第283-2号民事判决、佛山市中级人民法院（2006）佛中法民五终字第590号民事判决和（2007）佛中法民五再字第20号民事判决。二、白沙村委会应在判决发生法律效力之日起30日内退还瑞安公司预付款100万元及该款利息（按中国银行同期同类贷款利率计算，30万元从1995年11月1日起、70万元从1995年12月1日起计算至还清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币45010元、财产保全费人民币35520元，上诉受理费人民币45010元，共计125540元，均由瑞安公司负担。白沙村委会已预交一审案件受理费、财产保全费共计80530元，在白沙村委会应退还瑞安公司的款项中抵扣。 最高人民检察院抗诉认为，首先，本案双方当事人所签协议属于转让土地使用权性质。涉案土地于1994年经原南海区国土局南国地政（1994）2号文件，即《关于征用土地出让给广东瑞安房地产开发有限公司建商业住宅的批复》，涉案土地虽原属白沙村委会集体所有，但在经原南海区人民政府依法征用为国有后，该土地的所有权人不再是白沙村委会，瑞安公司通过出让方式取得该土地的使用权。基于我国法律对于国有土地使用权的取得只规定了划拨、出让和转让三种方式，本案双方当事人于1995年9月10日签订《转让土地协议书》时，瑞安公司只能以“转让”方式变更使用权人。至于白沙村委会主张的“退让”概念，并不是严格的法律概念，在涉案土地已转化为国有后，如果白沙村委会能够提供证据证明原南海区人民政府征用涉案土地的程序违法或有其他违法事实，则其得以依据权利义务对等原则，向南海区人民政府或南海区国土局提出退让请求；如果出让方南海区国土局认为对于涉案土地的出让程序不全或受让方存在违法、违规的情况下，其可依法向瑞安公司提出退让，即“收回”解除出让合同。对本案双方，《土地转让协议书》中有瑞安公司同意“退让”字样，但因在签订协议之前，二者之间不存在权利义务关系，白沙村委会主张瑞安公司同意“退让”涉案土地使用权缺乏事实和法律依据。 其次、瑞安公司转让土地使用权不符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，应认定无效。上述条例第十九条，城市房地产管理法第三十九条第一款，本案《南海区国有土地使用权出让合同》第五条规定，瑞安公司没有达到合同规定总投资额的25％以上的，其无权转让土地使用权。瑞安公司1994年1月31日领取土地使用权证，到其1995年9月10日与白沙村委会签订《土地转让协议书》时，对涉案土地没有进行任何投资开发，故瑞安公司不得转让土地使用权，所签订《土地转让协议书》属无效协议。 第三、即使《土地转让协议书》有效，在无法确认瑞安公司协助办理过户和白沙村委会支付全部款项的履行先后顺序的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第六十六条关于同时履行的规定，白沙村委会没有履行支付100万元，瑞安公司得以行使同时履行抗辩权对抗白沙村委会要求办理过户手续的请求。因白沙村委会长期怠于履行支付100万元对价的义务，导致地价上涨，应适用情势变更原则调整涉案土地的转让价格，现在的判决对瑞安公司显失公平。瑞安公司新股东介入重组是承债式收购，承担瑞安公司历史债务是因其资产存在预期，包括涉案土地，周边土地拍卖价格每亩已达到100多万元，预估涉案土地价值超过两千万元。广东高院再审判决没有考量土地价格暴涨等情势变更因素。 第四、依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第一款的规定，转让时应当办理过户登记。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条土地的交付以“办理土地使用权变更登记手续”为前提。本案中，虽白沙村委会实际占有涉案土地，但因没有办理过户手续，不能视为已交付。且双方所签订的转让协议因违反法律、法规关于必须“完成开发总投资额的25％以上”才可以转让的强制性规定，《土地转让协议书》无效，则即使白沙村委会占有和管理涉案土地，其行为亦属非法。 |
