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二、关于房产公司与南大公司之间的合同关系的性质是什么，是合作合同关系还是承包合同关系的问题。根据服务公司与荣峰公司最初签订的《关于合作改造和经营东湖宾馆合约》，双方是合作合同关系，即荣峰公司投入不少于1亿元港币的资金扩建酒店，从而享有扩大经营的发展权；服务公司提供场地及房产，并在双方合作期满后获得荣峰公司投资扩建的房产。之后双方又签订了《关于合作企业东湖大酒店实行“双方合作，一方承包”的补充合同书》，把原来的合作关系变更为承包合同关系，即原双方合作的东湖大酒店由荣峰公司单方承包经营50年，荣峰公司按约定分期向服务公司缴纳承包金5000万元。之后，南大公司与荣峰公司发生股权转让合同纠纷，荣峰公司及东湖大酒店均无力偿还最高法院判决应付给南大公司的款项，为执行最高法院的判决，强制执行公开拍卖了荣峰公司对东湖大酒店享有的经营权、使用权和发展权。经公开竞价拍卖，南大公司以4950万元的成交价和不投入扩建资金而另付服务公司1000万元的代价，买受了荣峰公司在东湖大酒店的上述权利。南大公司通过公开拍卖受让了东湖大酒店的承包经营权之后，亦与服务公司签订了《和解协议》以及《关于改变东湖大酒店合作关系协议书》，明确约定，双方只变更合同主体，南大公司承接原荣峰公司的合同权利义务。依照《合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”因此，南大公司与服务公司之间的承包关系合法有效，南大公司据此享有和承担荣峰公司的合同权利和义务。现南大公司主张自1996年至2001年其与服务公司之间不存在承包合同而是合作关系，与客观事实不符。 三、关于南大公司是否存在违约行为，服务公司与南大公司基于承包东湖大酒店签订的系列承包合作合同及补充协议是否应予解除的问题。合同中约定服务公司不能无端干预荣峰公司正常经营管理活动或无故终止承包合同，如南大公司逾期上缴承包金，每逾期一天按中国人民银行结算办法有关延期付款的罚则办理，逾期不交超过三个月，则视为违约，服务公司有权终止合同，并没收保证金。经审理查明，南大公司自取得东湖大酒店的三权之后，从1998年至2001年一直在经营，但从未向服务公司支付过承包金。为此，服务公司曾于2000年2月以南大公司拖欠承包金为由，向海南高院起诉要求南大公司支付承包金及解除合同，之后还向南大公司发出了追缴租金通知书。根据以上合同约定和双方履约行为，应认定服务公司订立合同的实际目的是为了取得承包金，南大公司不缴纳承包金已构成根本违约，符合双方约定的解除合同的要件，合同解除的条件已成就。故房产公司诉请解除其与南大公司基于承包东湖大酒店签订的系列承包合作合同及补充协议、《和解协议》等的主张有合同依据亦符合法律规定，应予支持。 四、关于南大公司是否应当向房产公司支付承包金及违约金的问题。南大公司未按期支付承包金，已构成违约，应依法承担相应的违约责任。南大公司抗辩认为，第一，服务公司未向东湖大酒店投资，无权取得承包金；第二，服务公司未按合同约定交付红线图和平面图以及因消防问题造成东湖大酒店停产停业，均影响南大公司行使三权，因此，南大公司不应缴纳承包金。海南高院认为，如前所述双方之间是承包关系，服务公司是负责提供经营场地，没有出资的义务。双方的合同虽然约定了服务公司要交付红线图和平面图，但服务公司未交付并未对南大公司的经营行为产生实质影响；而消防问题根据合同约定亦属于承包方即南大公司的义务，因其享有的三权包括了酒店的经营和改造，南大公司不能以此为由主张免除缴纳承包金的责任。故南大公司的抗辩理由不成立，不予支持。根据合同约定，南大公司从1998年起每年应向服务公司支付200万元承包金，1500万元保证金可以抵交承包金。根据《和解协议》1997年之前欠交的承包金300万元已变成债权，南大公司从1998年开始就应向服务公司缴纳承包金，因2001年1月16日中托公司已取得东湖大酒店的三权，因此，1998年1月1日至2001年1月16日期间的承包金应由南大公司缴纳，2001年1月16日之后的承包金则应由中托公司缴纳。故，南大公司应向房产公司缴纳承包金6083352元（以每年200万元即每月166667元、每天5556元计算，166667×36个月﹢5556×15天＝6083352元）。根据约定1500万元保证金及69万元的铺面租金可抵扣承包金，两项相抵还剩余9606648元保证金，而中托公司承接的是东湖大酒店的三权，剩余的保证金可在房产公司另行主张与中托公司之纠纷中解决，并根据合同约定南大公司如逾期上缴承包金，每逾期一天按中国人民银行结算办法有关延期付款的罚则办理。房产公司主张的违约金起算点是2005年11月5日，此时东湖大酒店的三权已归中托公司，因房产公司在本案中并未向中托公司主张权利，对2001年1月16日之后的承包金以及该违约金房产公司可另案向中托公司主张。故房产公司要求南大公司支付违约金的主张，不予支持。关于房产公司主张的要求南大公司向其归还东湖大酒店的经营权、发展权和使用权及所有财产（包括动产和不动产）的问题，因中托公司已取得东湖大酒店的三权，对该部分房产公司亦可在另行主张的纠纷中一并解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，海南高院判决如下：一、解除服务公司与南大公司基于承包东湖大酒店签订的系列承包合作合同、补充协议及《和解协议》（即服务公司与荣峰公司分别于1984年7月26日、1988年2月4日、1992年7月4日签订的《关于合作改造和经营东湖宾馆合约》、《关于东湖宾馆合约的补充协议》、《关于合作企业东湖大酒店实行双方合作，一方承包的补充合同书》以及服务公司与南大公司分别于1998年6月1日、1998年6月6日签订的《和解协议》、《关于改变东湖大酒店合作关系协议书》）。二、南大公司应向房产公司支付承包金6083352元（已从1500万元保证金中抵扣）。三、驳回房产公司的其他诉讼请求。案件受理费564300.8元，由房产公司承担411939.6元，南大公司承担152361.2元。 |
