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（三）转让行为无效的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十八条的规定，无效合同的法律后果是返还财产及赔偿损失。本案中，双方当事人之间并无财产交付、转移行为，故不存在返还的问题。至于损失，新万基公司为履行合同，先后向索特旅游公司17名职工支付了18980元工资，向重庆市万州区房地产管理局缴纳了“房交会参展费”2万元，向成都康美凯信广告有限责任公司支付了40340.5元展台设计装修搭建费，共计79320.5元。上述款项系新万基公司因履行合同而遭受的损失，应当按照当事人的过错确定赔偿责任。从本案合同无效的原因来看，是未将土地转让的情况通知抵押权人。根据担保法第四十九条第一款的规定，应当由抵押人履行该通知义务。因此，系索特公司单方的过错导致了合同无效，对新万基公司因此遭受的损失应由索特公司承担赔偿责任。虽然根据担保法司法解释第六十七条第一款的规定，也可由受让人行使涤除权消灭抵押权，从而使转让行为生效，但对受让人而言，该规定系权利的赋予，受让人作为权利人不行使权利，并不构成法律上的过错。新万基公司提出，其与索特旅游公司签订了《借款协议》借出款项143万元，属于为履行合同而支出的费用。一审法院认为，既然是借款，则借款人负有归还的义务，新万基公司有要求借款人返还的权利。因此，该协议约定的借款金额不应视为新万基公司遭受的损失。新万基公司称，其与中冶赛迪工程技术股份有限公司签订了《建设工程设计合同（一）》，并支付了设计费440万元；与成都尚筑地产顾问有限公司签订了《重庆新万基地产“万州观音岩”项目全程开发顾问暨营销代理合同》，并支付了策划代理费115万元；与杨天歌签订了《房屋拆除合同》及《金三峡开发项目拆除补充协议》，不履行合同将导致相应的违约责任。上述合同及付款的真实性可另案审查。即使合同及付款真实有效，由于《联合开发协议》及其《补充协议》无效，因此上述四个合同无法继续履行。对于这类未履行完毕的合同，在确定其法律后果时，既要考虑已经履行的部分，也要考虑尚未履行的部分，要根据合同当事人的违约情况来确定违约责任。因此，新万基公司已经支付的费用并不等于其遭受的损失。目前，这四个合同的法律后果并未最终确定，所以无法认定新万基公司因此遭受的损失。只有待新万基公司在上述合同中的责任确定之后，人民法院才可以根据损失的不同性质，考虑发生原因、控制主体、可控程度、双方过错，确定新万基公司与索特公司之间的分担比例。基于此，本案对这部分损失不作处理。新万基公司称，其与张建华签订《房屋租赁合约》并支付23.7万元租金；与李果签订《办公室装修合同》并支付15万元装修费；购买办公家具、办公用品，支出313334元。新万基公司举示的证据无法证明这些费用与“金三峡花园”项目的关联性，即无法认定这些费用系因开发“金三峡花园”项目而支出的费用，故对新万基公司主张的这部分费用，不予支持；新万基公司提出的交通费、差旅费、招待费等费用支出，因无证据证明，不予支持。 （四）双方当事人诉请的违约责任。在本诉中，索特公司要求新万基公司支付违约金1000万元，在反诉中，新万基公司要求索特公司支付违约金6000万元，这两项诉讼请求均不能成立。违约金属于违约责任范畴，而违约责任是因违反有效合同导致的法律责任，以存在合法有效的合同关系为基础。本案中，《联合开发协议》及《补充协议》无效，故不存在违约的问题，亦不会引发违约责任的承担。 综上，重庆市高级人民法院依据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，作出（2008）渝高法民初字第2号民事判决：一、《金三峡花园联合开发协议》及《金三峡花园联合开发协议之补充协议（一）》无效；二、自本判决生效之日起十日内重庆索特盐化股份有限公司向重庆新万基房地产开发有限公司赔偿损失79320.5元；三、驳回本诉原告重庆索特盐化股份有限公司的诉讼请求；四、驳回反诉原告重庆新万基房地产开发有限公司的诉讼请求。一审本诉案件受理费304900元，反诉案件受理费170900元，共计475800元，由索特公司负担304900元，新万基公司负担170900元。 新万基公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定双方签订的土地使用权转让合同为无效合同，适用法律错误。根据担保法司法解释第六十七条、《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百九十一条的规定，在未告知抵押权人的情况下，转让抵押物的行为并不当然无效。本案中，双方约定由索特公司履行先行解除转让土地的抵押，能够保护抵押权人的利益，该约定不违反法律的强制性规定，转让合同应为有效合同；2、索特公司在合同签订后，虽经新万基公司多次敦促，迟迟不履行解除转让土地抵押的先履行义务，主动提起诉讼，以谋求土地升值的巨大利益，有违诚信。新万基公司积极投入履约，蒙受了巨大经济损失。索特公司应为此承担违约责任；3、索特公司应按合同约定承担违约金6000万元。故上诉请求：1、撤销一审判决；2、认定双方签订的《联合开发协议》及《补充协议》有效；3、认定索特公司违约并承担6000万元违约金；4、由索特公司承担全部诉讼费用。 索特公司答辩称：1、本案所涉合同因违反担保法的强制性规定而无效。2、双方的协议中并未对索特公司解除抵押权的时间作出规定，因新万基公司没有根据约定在合同签订的七日内投入首期资金500万元及后续资金，致使索特公司无法归还银行的贷款，从而向银行行使解除抵押权。因此可以看出，索特公司并没有违约，而是新万基公司违约。3、违约金条款只有在合同有效的前提下才能适用，本案因合同无效，故新万基公司诉称适用违约金条款主张6000万元不成立。综上，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 本院二审查明：双方2005年12月1日签订《联合开发协议》及《补充协议》中约定的土地转让价格，双方确认为48万元／亩。2008年2月，索特公司将相关土地再次向银行进行抵押贷款时，其评估价约为88万／亩。 本院二审查明的其他事实，与一审法院查明的基本事实一致。 本院二审认为：根据当事人双方上诉请求及答辩情况，本案争议焦点为：（一）《联合开发协议》及其《补充协议》的效力问题。（二）索特公司是否应向新万基公司支付违约金。 |
