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本院经审理查明：2003年太仓高成公司成立，发起人为常州高成房地产开发有限公司，出资900万元，常州威达房产代理销售有限公司，出资700万元，钱忠银，出资400万元。2003年12月11日，股东常州高成房地产开发有限公司更名为江苏高成房地产公司；2005年3月20日，股东会决议增加注册资本到5000万元，江苏高成房地产公司增资后出资额为2250万元，占注册资本比例为45%，常州威达房产代理销售有限公司增资后的出资额为2350万元，占注册资本比例为47%，钱忠银出资不变，占注册资本比例为8%。2010年5月26日，太仓高成公司股东变更登记，江苏高成房地产公司变更登记出资额2650万元，常州威达房产代理销售有限公司变更登记出资额仍为2350万元。2010年6月17日，太仓高成公司股东变更登记，江苏高成房地产投资有限公司取代江苏高成房地产公司，出资额2650万元，常州威达房产代理销售有限公司不变。2010年8月3日，太仓高成公司股东变更登记，江苏高成房地产投资有限公司出资额2850万元，相卫集团发展有限公司出资额2150万元。2011年8月26日，太仓高成公司股东变更登记为江苏高成房地产投资集团有限公司，出资额5000万元。2011年10月14日，太仓高成公司注册资本变更为35060万元，江苏高成房地产投资集团有限公司出资额5000万元；华宸信托有限责任公司出资额30060万元。2012年10月16日，太仓高成公司股东变更为江苏高成房地产投资集团有限公司，出资额35060万元。 本院对于一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，围绕当事人的上诉请求、事实理由及答辩意见，本案争议焦点为朱弘主张高成房地产公司承担违约责任是否成立。 朱弘与高成房地产公司签订的《合作协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。一审判决认定正确，本院予以确认。 朱弘上诉主张根据《合作协议》约定，案涉六个房产项目因高成房地产公司委托他人代理销售应当承担违约责任，高成房地产公司上诉主张一审判决认定其对太仓高成公司开发的高成·上海假日项目三期未委托高成营销公司代理销售向朱弘承担违约责任不当。本院认为，判断高成房地产公司是否违约，应从《合作协议》约定及案涉房产项目代理销售情况进行分析。 （一）《合作协议》约定的违约责任适用情形。首先，《合作协议》第二条对高成营销公司业务范围及任务表述为“完成高成房地产公司以及其下各分公司或项目公司开发建设的独资或合作投资的房地产开发项目的营销工作；以及由高成营销公司独立承接其他非高成房地产公司开发项目的营销工作”；《合作协议》第五条收费原则双方约定“在合作过程中，江苏高成房地产公司及其下各子公司、项目公司投资开发建设的项目均需委托高成营销公司进行营销”。上述内容所涉主体包括两方面，一是高成房地产公司及其下各分公司或项目公司开发的独资项目；二是高成房地产公司及其下各分公司或项目公司开发的合作投资项目。而《合作协议》第七条对于违约责任则表述为“高成房地产公司以及其下各分公司或项目公司开发建设的独资项目自销或委托他人销售的，视为违约”，显然，在违约责任中排除了高成房地产公司以及其下各分公司或项目公司开发建设与他人合作投资的房地产开发项目自销或委托他人销售的情形。即高成房地产公司只有在其及其下各分公司或项目公司开发建设的独资项目自销或委托他人销售的情况下才构成第七条第四款所述的违约情形并产生违约责任。 《合作协议》对于高成房地产公司委托营销范围及承担违约责任内容约定并非一致，前半部分约定哪些项目应由高成营销公司代理销售，第七条第四款明确约定高成房地产公司应当承担违约责任的情形，系当事人权利自行处分。 其次，《合作协议》履行中，朱弘与高成房地产公司对违约条款适用范围均无歧义。《合作协议》签订后，在高成天鹅湖项目销售代理对外招标过程中，朱弘作为高成营销公司负责销售业务的负责人，于2009年3月25日以高成营销公司名义提交高成天鹅湖项目全程销售代理商务标书以及高成天鹅湖项目销售代理补充说明，参加高成天鹅湖项目竞标，说明朱弘与高成营销公司均认识到该项目非合作协议约定第七条第四款必须交由高成营销公司销售，否则高成房地产公司即应承担违约责任的范畴；2010年10月8日，朱弘向高成房地产公司发出函件，要求高成房地产公司承担违约责任，理由是高成·上海假日项目三期销售违反“合作期限内，高成房地产公司及其各分公司或项目公司开发建设的独资项目自销或委托他人销售的，视为违约。朱弘有权要求甲方（高成房地产公司）于五日内按该项目总可销售金额的1.8%向乙方（朱弘）支付销售代理费用”的约定内容。可见，无论是在《合作协议》履行过程中还是其后向高成房地产公司主张违约金，朱弘对《合作协议》违约条款的理解始终一致，并无歧义。 综上，一审判决关于《合作协议》违约责任适用条件认定正确，朱弘上诉主张高成房地产公司设立的项目公司独资项目自行销售或非委托高成营销公司代理销售均属违约，合同依据与法律依据不足，应不予支持。 （二）案涉六个项目是否适用违约责任。根据查明事实，案涉水晶城项目，开发商为常州裕城房地产开发有限公司，工商登记显示该公司2007年2月12日设立，公司股东为高成房地产公司、江苏鸿联置业集团有限公司；高成天鹅湖项目，开发商为常州高成莱阳置业有限公司，工商登记显示该公司2006年3月20日设立， 2007年9月12日公司股东由landyangdeveopementinc.、高成房地产公司变更为常州茶山投资置业有限公司、常州市巨兴置业有限公司，2008年7月1日变更为常州茶山投资置业有限公司、常州市巨兴置业有限公司、相卫集团发展有限公司，2009年2月变更为常州茶山投资置业有限公司、常州市巨兴置业有限公司、相卫集团发展有限公司、高成房地产公司，2009年5月4日变更为相卫集团发展有限公司、高成房地产公司；2009年8月18日变更为相卫集团发展有限公司、高成房地产公司、常州市巨兴置业有限公司，2010年8月公司股东变更为高成房地产公司；高成莱茵3项目，开发商为常州莱茵加美有限公司，工商登记显示该公司2003年12月31日设立，公司股东为常州嘉宏房地产开发有限公司、高成房地产公司；金水湾花园（盐城）项目，开发商为盐城市高成房地产有限公司，工商登记显示该公司1998年11月18日设立，公司股东为姜鸣峰、高成房地产公司，2010年6月28日变更为高成房地产公司；南京世纪东山项目，开发商为南京高成，工商登记显示该公司2005年5月18日设立，公司股东为常州市巨兴置业有限公司、江苏方舟房地产有限公司、江苏金阳光乳品有限公司。 |
