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（三）关于张建华、马榕森是否有权主张案涉房屋的所有权和逾期交房违约金问题。张建华、马榕森认为，由于正文公司没有按约定支付违约金和返还全部购房款，故根据《退房退款协议书》的约定，应根据《商品房买卖合同》条款执行。而根据《商品房买卖合同》有关条款，正文公司应交付案涉十套房屋并支付逾期交房违约金。对其主张，本院不予支持。根据已查明的事实可知，关于退还购房款的最后时间和违约金的支付时间，双方当事人在《补充协议书2》中约定了正文公司退还购房款的最后期限为2006年3月28日。相应地，《退房退款协议书》约定的退还购房款的期限为2006年3月28日。至于违约金的支付期限，则根据《退房退款协议书》第一条可知，违约金由正文公司于每月1日以现金转账方式支付给张建华、马榕森。又根据《退房退款协议书》第四条，2006年3月28日期限届满时，如正文公司不提出延长退还购房款期限，又不全部退清购房款及违约金给张建华、马榕森的，张建华、马榕森有权按《商品房买卖合同》条款执行。也即，张建华、马榕森有权选择让以《商品房买卖合同》条款为内容新成立的合同生效。可见，在2006年3月28日这一日期到期时，张建华、马榕森要么选择同意延长退还购房款期限，继续收取逾期退还购房款违约金；要么选择让《商品房买卖合同》条款为内容的新成立的合同生效。由于在《补充协议书2》后，双方再未就案涉房屋退房款、违约金等问题达成过书面协议，故现有证据能证明的双方关于退房款退还和违约金给付问题的最后书面约定就是，在2006年3月28日这一日期到期时，如果正文公司不全部退清全部购房款及相应违约金给张建华、马榕森的，张建华、马榕森要么选择同意延长退还购房款期限，继续收取逾期退还购房款违约金，要么选择让《商品房买卖合同》条款为内容新成立的合同生效。从已查明事实可知，在2006年3月28日之后，正文公司依据《退房退款协议书》确定的逾期退还购房款的违约金标准分别在2006年4月、5月和7月分三次向张建华、马榕森支付共计32万元违约金（分别为3、4、5、6月的违约金）。张建华、马榕森为此分别出具了三张收条，证明收到了上述逾期退还购房款违约金。从2006年3月28日之后，正文公司给付违约金的数额、给付月份可知，双方当事人仍是按《退房退款协议书》约定标准给付或收取违约金。另外，在2006年3月28日之后继续收取违约金行为性质的问题上，张建华、马榕森在本院庭审中的解释为“因为对方也说明了不交房，不配合办证，所以我们答应了履行退房退款协议，收了他们违约金。”正文公司在本院庭审中明确表示“我们是按合同约定支付违约金，以期对购房款延期给付。”可见，双方当事人都承认是根据《退房退款协议书》给付逾期退购房款违约金。这也印证了双方当事人给付和收取违约金的依据仍是在履行《退房退款协议书》。既然是履行《退房退款协议书》，那么根据《退房退款协议书》的约定可知，在2006年3月28日之后，张建华、马榕森选择收取逾期退购房款违约金，意味着其当时仍是在要求返还购房款，而不选择要求交房办证。也即，根据《退房退款协议书》的约定，在2006年3月28日之后，张建华、马榕森已通过收取逾期退还购房款违约金的行为选择了要求正文公司退还购房款而不是选择要求正文公司交房办证。既然张建华、马榕森在《退房退款协议书》约定的2006年3月28日届满时，通过继续收取违约金行为主张返还购房款而并没有选择按《商品房买卖合同》条款执行要求交房办证，那么在正文公司不再给付逾期付款违约金或不退还购房款时，张建华、马榕森不能再依据《商品房买卖合同》条款要求正文公司向其交付案涉房屋并办理相关产权证件，也不能要求正文公司支付相应逾期交房违约金和逾期办证违约金。由上，张建华、马榕森一审基于《商品房买卖合同》条款提出的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。至于张建华、马榕森在选择退房款、收取违约金后，正文公司既未退还购房款、也未再给付逾期返还购房款违约金的责任问题，张建华、马榕森可另行起诉主张。另外，关于正文公司一审反诉关于确认《商品房买卖合同》无效的请求以及张建华、马榕森撤销房屋登记备案的请求，则因缺乏依据，亦不予支持。 综上，一审、二审、提审判决认定基本事实不清。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区高级人民法院（2011）桂民提字第149号民事判决、广西壮族自治区桂林市中级人民法院（2009）桂市民终字第2248号民事判决、广西壮族自治区桂林市临桂县人民法院（2009）临民初字第761号民事判决； 二、驳回张建华、马榕森诉讼请求； 三、驳回桂林市正文房地产开发有限责任公司反讼请求。 一审案件受理费30282元，财产保全费5000元，反诉案件受理费25元，合计35307元，由张建华、马榕森负担； 二审案件受理费30332元，由张建华、马榕森负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩 玫 审 判 员 张颖新 代理审判员 肖 峰 二〇一四年十一月九日 书 记 员 唐 倩 |
