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二审法院认为，本案争议焦点是《商品房买卖合同》是否有效。正文公司上诉认为，本案合同并非在公平的原则下签订，以200万元的价格购买10栋别墅，此价格约定与等价有偿的诚实信用原则相悖，从价格上看显失公平；本案实为民间借贷，签订《商品房买卖合同》是以合法的形式掩盖高利贷的非法目的，合同应认定无效。但正文公司直至二审期间仍未能举证证实本案合同是在违背其真实意思表示的情况下签订，亦无证据证实该合同实为借款。双方在2005年9月即签订合同，尔后，双方又对该合同进行了备案登记。之后签订的《退房退款协议书》、《补充协议书1》、《补充协议书2》约定了退房退款的期限，亦约定在未全部退清购房款及违约金的情况下，张建华、马榕森有权按《商品房买卖合同》条款执行。正文公司未按《退房退款协议书》约定的时间退清购房款后，按约定多次向张建华、马榕森支付违约金，其实际上又履行了涉讼的合同、协议。故，一审判决对本案相关协议作出有效认定并无不当。现正文公司未退还购房款给张建华、马榕森为本案查明的事实，仅以《商品房买卖合同》中200万元的价款约定低于当地的商品房市场价格尚不能认定该合同的签订违背正文公司的真实意思表示，亦不能以此确认本案合同实为借贷法律关系。正文公司未按约定的时间退清购房款，双方约定的退房条件未成就，其理应按约定交付房屋并承担逾期交房及办证的违约责任。另，正文公司在二审时虽陈述其给付张建华、马榕森违约金72万元，但在本案中对违约金问题没有相应的诉讼请求，故不属本案审理范围。同时，正文公司在二审期间提出的诉讼时效抗辩，其在一审期间未提出，对此上诉理由亦不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，予以维持。2010年3月22日，广西壮族自治区桂林市中级人民法院（以下简称桂林中院）作出（2009）桂市民终字第2248号民事判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30332元，由正文公司负担。 正文公司不服二审判决，向广西壮族自治区桂林市人民检察院申诉，该检察院提请广西壮族自治区人民检察院抗诉。该院抗诉认为，本案二审判决认定事实缺乏证据证明，适用法律错误。理由是：1、《商品房买卖合同》不具备有效要件，双方交易的实质即真实意思表示不是商品房买卖，而是高息借贷。（1）价格明显偏低。早在2003年，正文公司的同类别墅销售价格已达到1500元／平方米，2004年则达2700元／平方米，而双方在2005年签订合同时约定的价格却锐减为632元／平方米，违反市场规律。（2）合同面积与实际面积相差甚远。该十栋别墅的实际面积为3165．75平方米，而双方在合同中明确约定建筑面积为1000平方米，与实际面积明显不符。（3）双方于2005年9月29日签订《商品房买卖合同》，旋即又于11天后的10月10日订立《退房退款协议书》，同时约定了月4％的高额退款违约金等，并已获取了72万元所谓的“违约金”。（4）同期，张建华亦以购房、付款、退房的方式，借给房地产开发商购房款，以获取高额利息。2008年1月25日，张建华与桂林市嘉豪房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，以总价1027642元购买嘉豪华盛苑小区七套住宅共734．03平方米，当日支付价款。同年3月6日双方签订《退款退房协议书》。2007年4月28日，张建华与临桂县金诚房地产开发有限公司签订13份《集资建房协议书》，购买桂林市旅游局委托临桂县金诚房地产开发有限公司开发承建的“月亮湾小区”沿街商住楼1号楼3—9号门面，3号楼1-5号门面，4号楼4号门面，面积共952．09平方米，同时支付房屋价款。2007年5月8日，双方签订《集资建房退款退房协议书》。双方的交易名为商品房买卖，实为高息借贷，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条关于民事法律行为除应具备行为主体具有相应的民事行为能力和行为内容不违反法律或者社会公共利益的条件外，还应具备行为主体（当事人）的意思表示必须真实的规定，本案的《商品房买卖合同》、《退房退款协议书》、《补充协议书》（两份），并不具备意思表示必须真实的有效要件，应属无效合同。2、从签订《商品房买卖合同》到《退房退款协议书》的内容来看，双方的法律关系已由买卖合同关系转换成债权债务关系，《商品房买卖合同》中的标的物（商品房）仅作为不退还房款的抵押物，原审生效判决直接把抵押物判给债权人明显不当。3、张建华、马榕森的起诉已超过了诉讼时效。按《退房退款协议书》、《补充协议书2》，正文公司退还房款的期限为2006年3月28日，正文公司在此期限内未退还购房款的，张建华、马榕森则可以提起诉讼，然张建华、马榕森于2009年6月16日提起诉讼已超过了两年诉讼时效。正文公司已在一审期间提出诉讼时效抗辩，生效判决认定其在一审期间未提出与事实不符。4、即使《商品房买卖合同》、《退房退款协议书》有效，合同约定的商品房面积仅为1000平方米，二审判决正文公司履行3165．75平方米的房产交付与合同不相符，超出面积部分应补交房产差价。 |
