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本院再审认为，本院再审中当事人双方争议的焦点为：（一）案涉《商品房买卖合同》是否有效；（二）如果案涉《商品房买卖合同》有效，该合同是否已被解除；（三）张建华、马榕森是否有权主张案涉房屋的所有权和逾期交房违约金。 （一）关于案涉《商品房买卖合同》是否有效的问题。正文公司认为该合同名为商品房销售，实为高息借贷，属以合法形式掩盖其非法目的，应认定无效。对其主张，本院不予支持。第一，正文公司提交的证据不足以证明《商品房买卖合同》与《退房退款协议书》是同一天签订。从2005年11月1日，张建华出具的收条可知，虽然其记载了张建华在2005年11月1日收到了正文公司交付的违约金8万元，但该收条并未确认该违约金的计算是从2005年9月29日开始。单凭该违约金金额与《退房退款协议书》约定的不一致，得不出《退房退款协议书》与《商品房买卖合同》是同一天签订的必然结论。 第二，《商品房买卖合同》中关于买卖10栋商品房的约定是否违反原建设部《房屋登记办法》第十条并不能证明张建华、马榕森与正文公司不以买卖商品房为目的，仅仅是为了备案。原建设部《房屋登记办法》第十条规定，房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。正文公司所建房屋为独体别墅，每栋都是独立单元。按照规定，每栋别墅都应当单独签订《商品房买卖合同》，办理独立产权证。但正文公司并不能由此得出一份《商品房买卖合同》只能约定对一栋房屋进行买卖的结论。 第三，《商品房买卖合同》约定的建筑面积1000平方米已被《商品房买卖合同补充协议书》修正为2800平方米。根据2005年10月14日签订的《商品房买卖合同补充协议书》可知，双方已确认《商品房买卖合同》中关于建筑面积平方米填错，应更正为建筑面积2800平方米。换言之，双方在《商品房买卖合同》中约定的是2800平方米别墅的总价为200万元。 第四，张建华、马榕森将款项转到正文公司法定代表人陆正福个人账户，没有发票，没有交纳契税、配套费等费用等事实，只能说明张建华、马榕森付款方式不规范，并不能证明《商品房买卖合同》虚假。 第五、正文公司虽主张张建华、马榕森以购房、付款、退房退款的方式，借给案外其他房地产开发商购房款，以获取高额利息，但对该事实是否存在，正文公司并未提供充分证据证明。而且，即便该事实存在，也与本案无关，不能得出本案亦是“名为买卖实为借贷”的结论。 （二）关于案涉《商品房买卖合同》是否已被解除的问题。马榕森、张建华于再审庭审中认为返还房款是解除案涉《商品房买卖合同》的前提，既然房款没有返还，则案涉《商品房买卖合同》没有解除。正文公司则认为既然双方约定了相互返还购房款和房屋，那么案涉《商品房买卖合同》就已被解除。对正文公司的主张，本院予以支持。第一，双方当事人已通过签订《退房退款协议书》就退房退款事宜达成意思一致。根据《退房退款协议书》第一条可知，正文公司建议马榕森、张建华退房，马榕森、张建华同意退房。由于正文公司资金周转困难，无法立即退还已交付的购房款，马榕森、张建华同意正文公司延期退清全部购房款。双方还约定了逾期退还购房款的违约责任。从以上表述可知，买房人马榕森、张建华已同意将案涉《商品房买卖合同》中约定的房屋退还给卖房人正文公司，而正文公司也同意向马榕森、张建华退还全部购房款并承担不能及时退款的违约责任。在《商品房买卖合同》依法有效且无可被撤销的法定情形下，“买房人退房、卖房人退款”是合同解除的后果之一。既然双方对合同解除的后果都作出约定，那么双方就解除合同达成一致则为应有之义；第二，2005年10月28日签订的《补充协议书1》、2005年12月27日签订的《补充协议书2》再次确认了双方已约定解除《商品房买卖合同》。《补充协议书1》记载“2005年10月10日甲乙双方经协商，甲方提出退还房款，乙方同意退房。甲方要求房款延期至2005年11月29日前退清给乙方，并承担延期退房的违约责任，双方签定《退房退款协议书》。”《补充协议书2》也约定了上述内容。可见，双方在签订《退房退款协议书》后，又多次在相关协议中重申《商品房买卖合同》已被解除。 第二，双方当事人已将到期不退还购房款和给付违约金约定为《商品房买卖合同》条款为内容的新合同生效条件。根据《退房退款协议书》可知，双方已约定，如果正文公司不按约定退还房款，马榕森、张建华有权按《商品房买卖合同》条款执行。换言之，如果正文公司已按约定退还房款，则马榕森、张建华不能再按《商品房买卖合同》条款执行。另结合《退房退款协议书》中“在退还购房款期限内，若到商品房交付时间的，乙方不能催促甲方交付，也不能入住或出租”的表述可知，双方在签订《退房退款协议书》时一致确认以下事实：在约定的退还房款日期之前，双方当事人都无权继续履行案涉《商品房买卖合同》。此时，双方当事人已协议解除了《商品房买卖合同》并就解除合同后果——退房退款及违约金等事宜作了明确约定。而所谓如果正文公司不按约定退还房款，马榕森、张建华有权按《商品房买卖合同》条款执行，则是解除合同后，马榕森、张建华与正文公司约定的针对正文公司如不按约退还房款及违约金的一种事后救济措施。即双方新达成了一个附条件生效的合同——以案涉《商品房买卖合同》条款为内容的合同。如果正文公司没有按约定向马榕森、张建华退还购房款和给付违约金这一条件成就，那么马榕森、张建华与正文公司新签订的合同生效。 |
