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广西高院再审认为，1、关于本案合同的性质和效力的问题。《商品房买卖合同》、《退房款协议书》、《补充协议书》是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定。本案合同有关违约金的约定是有条件的，是因正文公司原因要求对方退房而不能及时退还购房款时才承担逾期和延期退还购房款的违约责任。从本案合同的履行情况看，购方支付了购房款，双方对购房合同办理了备案登记。2006年3月28日的最后退款期限到了之后，正文公司未能退款，至2007年11月5日正文公司的《退回购房款计划书》仍明确为商品房买卖，并表示愿承担违约责任，合同的履行事实也表明双方的意思表示真实。因此，本案合同在主体资格，当事人的意思表示，合同内容及合同目的方面不存在违法，不能因双方在商品房买卖过程中约定了违约金而认定案涉合同是以合法形式掩盖非法目的的高利贷性质合同。正文公司认为，本案《商品房买卖合同》以200万元的价格购买10栋别墅从价格上看显失公平，实为民间借贷，签订的《商品房买卖合同》是以合法形式掩盖高利贷非法目的，应认定无效。但正文公司至今没有举证证实《商品房买卖合同》实为借款，仅从现有合同及之后双方签订的协议来分析、推理证据不足。合同价款的确定是当事人的商业行为，正文公司作为一个具有民事权利能力和民事行为能力的公司法人、房地产开发商，对其开发的商品房销售定价理应承担责任。案涉合同和协议不存在欺诈、胁迫的情形，如显失公平和订立合同时有重大误解的，正文公司亦没有依法行使撤销权。因此，正文公司申诉主张案涉合同无效没有事实和法律依据。2、关于本案的诉讼时效问题。正文公司在本案一审庭审中已提出了诉讼时效问题，二审没有认定确有不当。但根据约定，正文公司应该在2o06年6月29日交房，交房后还有360个工作日的办证期限，应在规定的办证期限过后计算诉讼时效，且正文公司还在2007年11月5日向张建华和马榕森写了一份《退回购房款计划书》，张建华和马榕森在2008年11月22日的刊登公告行为都是诉讼时效中断的法定事由。本案没有超过诉讼时效。3、关于购买的商品房面积问题。本案《商品房买卖合同》约定的面积是1000平方米，但双方在随后签订的《商品房买卖合同补充协书》中已将《商品房买卖合同》第四条第二项中的建筑面积，更正为2800平方米。本案约定的面积应为2800平方米。双方当事人对本案购销商品房的面积没有异议，正文公司也没有提出诉求。综上，原判在认定事实、适用法律、审判程序和实体处理上是正确的，正文公司的申诉理由没有事实和法律依据。2012年5月17日，广西高院作出（2011）桂民提字第149号民事判决：维持桂林中院（2009）桂市民终字第2248号民事判决和临桂法院（2009）临民初字第761号民事判决。 正文公司不服该提审判决，向本院提出申诉称，1、《商品房买卖合同》名为商品房销售，实为高息借贷，属以合法形式掩盖其非法目的，应认定无效。（1）《商品房买卖合同》与《退房退款协议书》是同一天签订的，正文公司支付的违约金也是从2005年9月29日开始的，并非《退房退款协议书》约定的2005年10月10日。从张建华、马榕森写的收条上可以看出，张建华、马榕森收取违约金的时间是从《商品房买卖合同》签订之日即2005年9月29日开始，而不是从退房款协议书所规定的从2005年10月10日开始，足证其是高息借贷，而不是真正的商品房买卖。这表明双方一开始签订合同的目的就是高息借贷。（2）从合同内容来看，双方将10栋商品房写入一份购房合同，违反了原建设部《房屋登记办法》第十条的规定，是无法办理产权证的，仅是为了备案；双方约定的建筑面积为1000平方米，与实际建筑面积3200平方米相差很大，是随意填写的，仅为应付登记备案；所涉房屋在2004年的价格即为2850元每平方米，而根据《商品房买卖合同》的约定，仅为632元每平方米， 2．从合同的签订来看，合同中既然约定按建筑面积单价计房款，还约定了房屋面积和土地面积与产权登记面积不一致时，实行多退少补，但却没有约定单价，约定面积：1000平方米也是不可能存在的，因为所有十栋别墅单独的面积平方数无论怎样组合都不可能有1000平方米这个数。 3．签订合同时，房屋已经建成，且早已验收合格，是现房，具备交房条件。正文公司已于2004年12月登报交房，交房日期从2005年元月1日起。其他已出售别墅也早已入住。但张建华、马榕森作为购房者房屋的朝向、坐落、户型、面积却一概不知，而且签订《商品房买卖合同》之后完全可交付房屋，从2005年10月开始至2008年11月22日张建华、马榕森登报要求正文公司交房及办证的期间三年时间内，张建华、马榕森从没有要求过正文公司交房，仅收取72万元的所谓“违约金”。 4．前后有两份不同格式但合同内容和落款时间一样的《退房退款协议书》，是张建华、马榕森做贼心虚使然，其害怕于9月29日提前签订的《退房退款协议书》有否不妥而露出马脚（其实正文公司也不知其个中原因），而要补签一份新的《退房退款协议书》来替换9月29日签订的《商品房退房退款协议书》，但正文公司拿到新的《退房退款协议书》后，拒绝了张建华、马榕森的替换要求，一直保存了两种格式的《退房退款协议书》原件。 5．原建设部《房屋登记办法》第十条规定，房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。正文公司所建造的为独体别墅，每栋都是独立单元，按照规定，每栋别墅都应当单独签订《商品房买卖合同》，单独备案，办理独立产权证。但是，本案却将10栋商品房写入一份购房合同，双方明知这样是不可能办理产权证的，却还是这样签订合同进行操作，说明张建华、马榕森与正文公司根本就不以买卖商品房为目的，仅仅是为了备案，以确保张建华、马榕森的借款有偿还保证，是为了规避法律而实施的起始行为。 |
