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案例一中，李俊与中信房产公司购房协议签订于2010年7月30日，李俊与交通银行住房抵押贷款协议签订于2010年8月31日。同时办理了预告登记及预抵押登记。2014年9月26日，李俊与中信房产公司协议解除购房协议。本院于2014年1月3日查封了预告登记。 从现有证据分析，李俊在交通银行办理了预抵押登记后，其向中信房产公司的付款义务应已履行完毕。中信房产公司已于2012年4月取得含涉案房屋在内开发楼盘的正式办证资格。此时李俊依约随时可要求中信房产公司办理正式产权登记。在预告登记的有效期内，因预告登记赋予的排他属性，法院对经预告登记的请求权予以查封，从而限制预告登记权人的转让等处分行为，无疑是符合法律规定的。预告登记失效后是否还适合采用查封预告登记这一执行措施，笔者持有疑义。《物权法》第二十条第二款规定的预告登记因债权消灭或登记条件成就而超三个月期限不办理而失效。失效后，原预告登记权人请求变更登记的请求权已转变为一般债权请求权，不再具有排他效力。在原预告登记权人已完全履行合同义务（付款义务）的情况下，其变更登记请求权（或称正式登记请求权）其实质即为到期债权。而对到期债权的执行，司法解释有明确的规定。此时，开发商应当是协助执行义务主体，而不应将房屋产权登记部门作为协助执行义务人。协助执行的内容应当表述为“暂不与被告或被执行人办理正式产权登记，也不得将涉案房产转售他人并办理产权登记，亦不得回收”。笔者认为，此时要求房屋产权登记部门协助似乎意义不大，而查封已失效的登记显然是不合适的。即使要求产权登记部门协助，也应表述为“暂停XX（房号）正式产权登记”。目前执行实务中，普遍存在忽视预告登记失效的情形，究其原因是登记部门档案资料显示的仍是预告登记状态，，笔者曾和登记部门沟通，他们认为如果预告登记权人不主动取消登记，就认为预告登记未失效，所以可以查封。从执行角度看，登记部门对预告登记的认识无疑是有利执行的，但这显然只满足了《物权法》第二十条第一款的要求。而如前所述，将预告登记失效后买受人的权利视为到期债权予以查封，既有法律依据，也可视为执行方式的创新。原因是，查封行为指向的是买受人的正式登记请求权，能够查封的前提是买受人已完全履行合同义务，而怠于行使请求权，出卖方的合同利益已实现，并无解除合同意思表示。在这一时点，涉案房屋仍在出卖方名下，对出卖方而言已成为不当利益，对买受方而言，其请求权有明确的指向性并可即时实现。此时查封措施的强制介入使得出卖方和买受方之间已接近完成的交易状态不再继续也不可逆转。这就规制了交易双方可能发生的恶意串通规避执行的可能。如此，强制执行行为则可继续进行下去。至于中信房产公司因担保行为被交通银行扣划的款项，则属于担保追偿法律关系，以此为由阻却执行并无法律依据。 |
