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2014年11月17日，保利城2期小区经过网上备案受理系统，停止了工程竣工验收消防备案。2014年12月1日，宁波市镇海区环境维护局出具验收意见一份，载明保利城2期名目环保设备经过竣工验收。2014年12月9日，宁波市镇海区城市治理局出具《镇海区树立名目交付利用验收合格意见书》一份，载明：保利城2期名目阅历收到达反常利用条件，备案资料完全，赞同合格。2014年12月15日，宁波市镇海区住房和树立交通局出具《宁波市屋宇建筑工程竣工验收备案证实书》一份，载明：保利城2期工程具有备案条件，准予备案。2014年12月23日，宁波市镇海区住房和树立交通局出具《镇海区房地产开发名目交付备案书》一份，载明：专项验收、对口单位验收、树立系统的备案资料完全，赞同备案。随后，被告向原告等业主发送《入伙通知书》标明所购屋宇可能交付，要求被告等业主于2015年1月4日至2015年1月9日时期操持入伙手续。原告在庭审中认可收到相应《入伙通知书》。部分保利业主以商业名目未开工、小区环境及绿化标准降档等存在守约为由拒绝收房。 另查明，2014年7月27日，被告员工方建刚与部分业主代表停止会谈，并构成会议记载。该记载中载明了“保利方示意，在2014年底商业会动工8万平方米，并在2017年年底交付。商业的位置在保利城二期北面。根据二期业主买房时销售代表给予的承诺是，保利商业会在二期交房时一起交付……”等字样。2014年8月28日，宁波市公安局镇海分局、镇海区市场监视治理局、镇海区住房和树立交通局、宁波市国土资源局镇海分局独特出具《对于镇海保利城部分业主信访事项的答复意见书》一份，该意见书载明“保利城二期宣传图册（楼书）上提及保利城商业部分约38万平方米，分三大地块，八大超级配套。从目前把握的情况，名目布局没有变卦，且博物馆名目已初步实现，其余配套名目保利公司未示意停建。《商品房交易合同》则通过备案，合乎法律规则，是双方分歧意思示意。镇海区市场监视治理局认定信访人反映的虚假宣传证据无余，购房合同不存在欺诈效果”，“国土部门依照无关规则顺序，对保利城商业地块开竣工时间停止了适当的延期”。 再查明，2015年4月27日，宁波市布局局出具《布局审查意见回复单》一份，载明被告申报的保利城E2、E3地块商业树立名目标《树立工程布局设计打算》深度不够，要求被告停止修正欠缺后从新申报布局打算。被告在庭审中示意：保利城E3地块的博物馆已经建成，下步将启动E2地块，建造购物核心，附带部分临水商业。根据布局局的回复意见，联合对商业定位粗浅及前期招商进展，被告对原上报的商业设计打算正在进一步伐改欠缺之中，并方案在2015年10月底之前再次停止打算报批，若打算报批顺利，E2地块方案于2016年5月底前正式动工，2019年底前竣工。其他地块将根据区域配套的成熟度逐步推动。 还查明，浙江景森设计有限公司于2014年8月26日出具《设计修正／补充通知单》一份，载明：依据2013年5月30日实施的《浙江省消防技术规范疑问效果研究会纪要》第二十七条的要求，消防登高面必需做硬质解决，原先设计的浅水池与消防登高面较为凑近，周边缺少绿化合围阻挠，岂但存在平安隐患，同时景观成果又差，故需对浅水平面停止优化。周边添加绿化面积，优化浅水池平面。 本院以为，本案的主要争议焦点为保利城2期宣传册及宣传视频能否造成合同内容、被告能否应承担守约责任。原告主张被告交付的保利城2期小区与宣传册、宣传视频不符，即以为小区灵动水池面积及绿化率无余、小区西面河道未与箭湖连通且河道边未停止绿化、改换了景观设计公司、商业配套名目未开建，要求被告承担守约责任，抵偿100000元损失。被告则主张宣传册及宣传视频系要约约请，并非合同的一部分，以为被告交付的屋宇合乎《商品房交易合同》及补充协定的商定，不存在守约行为。对此，本院做如下分析： 首先，根据最高人民法院《对于审理商品房交易合同纠纷案件实用法律若干效果解释》第三条规则：“商品房的销售广告和宣传资料为要约约请，然而出卖人就商品房开颁布局范畴内的屋宇及相干设备所作的说明和许愿详细确定，并对商品房交易合同的订立及屋宇价钱的确定有严重影响的，应当视为要约”。可见，商品房的销售广告和宣传资料为要约必需同时合乎以下条件：一是出卖人就屋宇及相干设备所作的说明和许愿仅限于商品房开颁布局范畴内；二是所作的说明和许愿应为详细、确定的；三是对商品房交易合同的订立及屋宇价钱的确定有严重影响。详细到本案：1.依据宁波市布局局审核的保利城2期F2地块总平面图及宁波市国土资源局审核的宗地图显示，宣传册及宣传视频中载明的保利城八大商业配套、小区西面河道及河道绿化均不属于保利城2期F2地块开颁布局红线范畴内。2.宣传视频仅为三维动画显示，并没有出现详细、确定的文字性形容。宣传册中对小区内水池面积的形容也并非详细、确定。3.关于保利城2期小区园林景观，宣传册中有“贝尔高林国内（香港）有限公司缩短了保利城1期的设计理念，一手打造保利城2期盎然景致……”等相干形容。本院以为，即使被告将园林设计公司改为浙江景森设计有限公司，原告在本案中既未能举证证实被告交付的园林景观设计不合乎商定或相干要求，也未能举证证实被告交付的园林景观设计价值升高或详细为哪一家园林设计公司会对其所购屋宇的价值发生严重影响。综上，本院以为，保利城2期宣传册、宣传视频不造成要约，实属要约约请，并非合同的内容，对双方不具备解放力。 其次，本案当事人之间签有书面协定，在双方存在书面协定的情况下，确定双方当事人的权益工作应依据双方的书面协定。《商品房交易合同》补充协定第九条商定：交易双方之间的权益工作以主合同及其附件以及本补充协定为准。本院以为，涉案合同已明白扫除了宣传册、宣传视频的广告内容作为合同条款，且相干合同条款并不存在罢黜自己责任、加重对方责任或扫除对方主要权益之情景，相干条款亦已经过加粗、加黑解决提示原告留意，故原告以为相干条款系无效的格局条款、对原告无解放力的主张，本院不予反对。《商品房交易合同》补充协定已由双方当事人签字、盖章确认，对双方均有解放力。《商品房交易合同》补充协定还明白商定：出卖人为该名目所制造的一切广告及宣传资料中的景观成果、建筑物外立面成果与实践建成后的景观、建筑物外立面成果能够会有差异，对此买受人赞同接受；买受人对所认购的物业状况、买卖条件、小区配套设备的分布状况、周边环境已有充分的了解，买受人不得以红线外布局变卦或其余不利要素要求退房或补救。综合以上书面合同内容，原告以保利城2期F2地块开发红线布局外的“八大商业配套未开建”、“西面河道未连通”、“西面河道绿化未建造”等要素向被告主张补救，也不合乎双方《补充协定》的商定。 |
