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2007年12月19日，南阳市宛城区农村信用合作联社处置资产，宛市房权证字第51134号证载房产及临街主楼4—6层房产拍卖给原告张建合，但至本案庭审结束前未办理过户。原告购买该房产时，与拍卖人河南豫呈祥拍卖有限责任公司签订了拍卖成交确认书，该确认书签订时间为2007年12月19日，确认书对拍卖标的的名称，价款，交付标的物时间、交付地点、方式，违约责任，争议解决方式等进行约定，并约定竞买合同、瑕疵说明、拍卖规则为成交确认书的附件，具有同等法律效力。当日，原告与拍卖人签订了竞买合同，合同第三条、第六条规定，竞买人在竞买前已详细查看了拍卖标的，全面熟悉标的物的状况和存在的瑕疵。阅读了拍卖相关资料，原遵守规则和约定。拍卖人根据委托人向拍卖人告知的瑕疵向竞买人说明了拍卖标的的瑕疵等。拍卖人河南豫呈祥拍卖有限责任公司于当日制作的南阳市宛城区信用联社抵债资产拍卖瑕疵说明共对约14处拍卖标的进行了瑕疵说明，其中第4项记载，独山大道西侧钢管厂1-4层房权证号51134号。5、6层为宛城区信用社联社通过拍卖行拍卖所得，有房权证，但未过户到宛城区信用联社名下，因市房产管理局在办理房产证时第四层属重复办证，故该处房产面积不以房产证面积为准，以实际面积为准。因后院涉及有住户及车棚，楼梯大门院落，走廊，后院住户有永久通行的权利。现有房产证号51120、51134等。 2010年7月6日，南阳市宛城区农村信用合作联社向被告提出更正登记申请，要求将宛市房字第51134号房权证所有权人“南阳市宛城区城区信用合作社”更名为“南阳市宛城区农村信用合作联社”，附记变更表述为“房产的出路、楼梯、大门、院墙以西山墙为准向南延伸至仲景信用社北围墙，临街4—6层有通行权”。2010年7月16日，南阳市房产管理局产权产籍管理处向原告下达不予登记告知书。该处认为，（1）不能将原权利人名称直接更名到南阳市宛城区农村信用合作联社名下，可更名到南阳市宛城区农村信用合作联社城区信用社名下。（2）第51134号房屋产权过户手续完备，程序合法。根据建设部《房屋登记办法》第十七条、二十二条，《河南省城市房屋产权产籍管理办法》第三十三条之规定及相邻权利人孙贵玲的申请，决定不予更正登记。南阳市宛城区农村信用合作联社不服，于2010年8月25日向本院提起行政诉讼。本院于2010年12月24日作出了（2010）宛行初字第75号行政判决，认为南阳市房产管理局产权产籍管理处为单位内设机构，在没有法律法规规定的情况下，无权以自己的名义作出具体行政行为，判令被告南阳市房产管理局于判决生效后十日内对原告南阳市宛城区农村信用合作联社的更正登记申请作出答复。第三人孙贵玲不服，提起上诉。2011年6月，第三人孙贵玲以被告已经做出不予登记通知书，宛城信用联社在法定期间内没有复议、也没有提起诉讼为由申请撤回上诉，南阳市中级人民法院于2011年6月22日作出（2011）南行终字第13号行政裁定，准予上诉人孙贵玲撤回上诉。 另查明，2011年2月14日，被告南阳市房产管理局根据本院（2010）宛行初字第75号行政判决，针对南阳市宛城区农村信用合作联社的申请作出了《不予登记告知书》，告知的主要内容为：1、不能将原权利人名称直接更名到南阳市宛城区农村信用合作联社名下，可更名到南阳市宛城区农村信用合作联社城区信用社名下；2、宛市房字第51134号房屋所有权证产权过户手续完备，程序合法，所发权证无不当之处。根据建设部《房屋登记办法》第十七条、二十二条，《河南省城市房屋产权产籍管理办法》第三十三条之规定及相邻权利人孙贵玲的异议申请，决定不予更正登记。 本案原告张建合不服，于2012年12月25日向本院提起行政诉讼，请求判令撤销被告作出的《不予登记告知书》，纠正宛市房权证字第51134号错误附记登记。 诉讼中，被告针对原告提问的南阳市钢管厂的其他房产是否有通行权的问题当庭作出了答复：过户以外的不管是谁的，不存在通行权，中院的协助怎么写，我们怎么办。 本院认为，根据庭审查明的案件事实及当事人陈述、答辩意见，可以认定本案原告张建合的起诉没有事实及法律依据，依法应当裁定驳回其起诉。具体理由如下： 一、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第一款规定，房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。 本案中，被告于1999年4月依据南阳市中级人民法院的民事裁定书和协助执行通知书为南阳市宛城区城区信用合作社办理了争议房产的房屋登记行为，依法是不可以提起行政诉讼的。因为人民法院协助执行通知书中的表述为过户房产的出路，楼梯、大门、院落所有权归宛城区信用社，但临街四至六层有通行权，此时，临街四至六层的所有权归南阳市钢管厂所有。法律上物权权利主体是公民、法人或者其他组织。因此，被告在办理登记时，将需要协助的内容表述为南阳市钢管厂在宛城区信用社楼梯、大门、院落有永久通行权，即将“临街四至六层”的表述变更为该部分房产的所有权人“南阳市钢管厂”并未超出协助执行的范畴，是符合协助执行通知要求的，同时，办理该登记时，南阳市宛城区城区信用合作社并未提出异议，故依照上述规定，原告提起的本案诉请，不属于人民法院行政诉讼受案范围，依法应裁定驳回起诉。 二、物权法规定，不动产物权的取得以登记为要件，未经登记，不产生物权变动的效果。本案中，原告自拍卖成交后至今没有办理房屋产权变更登记，如进行权属变更登记也没有事实上及法律上的障碍，依照物权法的规定，原告还没有取得该房屋的物权，其享有的权利至今还是依据合同法享有的合同之债请求权，即出卖人交付标的物的请求权。该项权利为债权请求权。第三人根据人民法院协助执行通知书中记载的事项及51134号房产证记载的内容所享有的权利是通行权，物权法将其界定为不动产物权中的地役权，即用益物权。当债权请求权与用益物权这两种法益产生冲突时，债权请求权不能对抗用益物权，即人民法院优先保护用益物权。原告现以自己享有债权请求权要求撤销第三人享有的用益物权，没有法律依据。其未办理不动产所有权变更登记手续，即未获得房屋产权，在登记的房屋所有权人没有提出异议的情况下，张建合不能以原告身份对该房屋以前的登记行为提起行政诉讼，依法应驳回其起诉。 |
