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2013年11月4日，焦作市解放区人民法院受理李洪诉张承确认合同效力纠纷一案。焦作市解放区人民法院于2014年5月28日作出（2013）解民一初字第865号民事判决书，判决：驳回李洪的诉讼请求。李洪不服，提出上诉。2014年8月18日，焦作市中级人民法院作出（2014）焦民一终字第216号民事裁定书，裁定：撤销焦作市解放区人民法院（2013）解民一初字第865号民事判决书；发回焦作市解放区人民法院重审。 另查明，原告李洪系根据被告史明坤的要求向被告任禄霖出具的委托书，被告任禄霖系被告史明坤安排给原告李洪的代理人。被告史明坤与被告任禄霖签订《房地产买卖契约》时未通知到原告李洪、李金，房地产交易价格未经二原告同意。二原告亦未收到上述房地产交易款。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：行为人没有代理权、超越代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。当事人对自己的主张，有责任提供证据。 本案中，原告李洪向被告任禄霖出具委托书，是应被告史明坤之要求，且被告任禄霖系被告史明坤安排给原告李洪的代理人，目的在于确保被告史明坤履行担保责任后可以将抵押房产过户给任何人或者由被告史明坤将房产变现后代原告偿还借款，而不是原告李洪真正自愿出卖房产并将房产交易的各项权限授予被告任禄霖，故原告李洪向被告任禄霖出具委托书并非其真实意思表示。原告李洪与被告任禄霖虽然签订了委托书并办理的公证，但该委托书未载明原告李洪将房屋出售价格等重要事宜授权于被告任禄霖。被告任禄霖作为原告李洪的受委托人，处理委托事务，不应当损害委托人即原告李洪的利益。而被告任禄霖与被告史明坤签订的《房地产买卖契约》约定房产交易价格为1400000元，被告史明坤在签订该契约不足十个月之后将该房产抵押借款2000000元，由此可见，被告任禄霖与被告史明坤约定的房产交易价格明显偏低，而该交易价格并未得到二原告的同意，故损害了二原告的利益。综上，被告任禄霖代理原告李洪与被告史明坤签订的房屋买卖契约应属无效合同。二原告要求确认被告史明坤与被告任禄霖就位于焦作市山阳区丰收路金豪花园别墅区B型33号的房屋签订的房屋买卖合同无效，理由正当，应予支持。二原告主张四被告恶意串通，但其并未举证证明被告张西方在取得房屋抵押权的过程中有欺诈或与其余三被告恶意串通的行为。被告张西方向被告史明坤出借借款且已实际履行，并就抵押房产办理抵押登记手续，被告张西方已经尽到合理合法的审查义务，其取得房屋抵押权应属善意取得。二原告要求被告史明坤协助二原告将房屋恢复登记至原告名下，因该房屋现已设立抵押权并办理了抵押登记，在该抵押登记未注销前，客观上无法办理房屋过户手续，故对二原告该项诉讼请求，不予支持。二原告的损失可另行向被告史明坤主张。二原告主张四被告连带赔偿其各项诉讼即交通费800元，因无证据予以证明，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告史明坤与被告任禄霖就位于焦作市山阳区丰收路金豪花园别墅区B型33号的房屋签订的房地产买卖契约无效； 二、驳回原告李洪、李金的其他诉讼请求。 案件受理费100元、保全费5000元、公告费560元，由被告史明坤承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审 判 长 康福军 审 判 员 王惠敏 人民陪审员 吴 莉 二〇一五年六月二十四日 书 记 员 徐贝贝 |
