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因双方争议的拆迁补偿款项目中包括一次性补偿、房屋重置成本等，难以区分所有人和使用人的权益，且所有人在租赁期届满后应获得装饰装修、钢棚等附着物的所有权，故本案拆迁补偿款不宜按照拆迁补偿的具体项目分配。家居乐公司主张装饰装修补偿款、钢棚、空调等附着物补偿款均应归其所有，本院不予支持；家居乐公司改扩建前讼争房屋状况及成新率无直接证据证明，家居乐公司致租赁物增值的具体数额难以确定。润轻公司、酿酒厂主张改扩建后成新率仅增加0.1缺乏依据，本院不予采纳。拆迁补偿面积30148.68平方米中包括润轻公司、酿酒厂的有证房屋面积808.9平方米，可以作为本案酌量考虑的因素之一。综合考虑家居乐公司对被拆迁物享有的权利、投入、损失等，本院酌定家居乐公司应获得52764004.9元中的30%，即52764004.9×30%=15829201.5元，由此计算家居乐公司应得的补偿款为24910710＋3794758.1＋15829201.5=44534669.6元。润轻公司、酿酒厂主张根据家居乐公司的投入计算未摊销成本，家居乐公司至多可以获得补偿为28705468.1元；家居乐公司主张应获得60710723.8元拆迁补偿款，均缺乏依据，本院不予采纳。一审判决对拆迁补偿款的分配方式有误，本院予以纠正。本案系因拆迁导致租赁物灭失，家居乐公司的装饰装修残值可以自拆迁补偿款中受偿，不宜认定为损失，故本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定。一审判决适用法律有误，本院予以纠正。 关于家居乐公司应否支付2009年4月至12月的房屋使用费。2009年4月3日，南京市房产管理局在《现代快报》上发布拆迁公告，案涉租赁物进入拆迁程序，家居乐公司的正常经营受到严重影响。润轻公司、酿酒厂主张家居乐公司支付此间租赁物使用费，应当提起反诉；否则，不属于本案审理范围。一审判决家居乐公司参照《租赁合同》约定支付此间使用费以抵销部分拆迁补偿款不当，本院予以纠正。 综上，润轻公司、酿酒厂的上诉请求不能成立，本院不予支持；家居乐公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决适用法律部分有误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持江苏省高级人民法院（2012）苏民初字第7号民事判决第二项； 二、变更江苏省高级人民法院（2012）苏民初字第7号民事判决第一项为：南京润轻投资发展有限公司、南京酿酒总厂于本判决发生法律效力之日起三十日内向南京家居乐龙蟠建材有限公司给付补偿款44534669.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费527695元，由南京家居乐龙蟠建材有限公司负担116093元；南京润轻投资发展有限公司、南京酿酒总厂负担411602元； 二审案件受理费共计233694元，由南京家居乐龙蟠建材有限公司负担104527元；南京润轻投资发展有限公司、南京酿酒总厂负担129167元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王友祥 代理审判员 王毓莹 代理审判员 谢爱梅 二〇一四年八月七日 书 记 员 王楠楠 |
