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根据《租赁合同》约定，家居乐公司可投入资金对租赁物进行改扩建，改扩建部分的房屋归润轻公司、酿酒厂所有，家居乐公司在租赁期内有偿使用15年。从《租赁合同》履行情况看，家居乐公司对原有房屋进行改扩建后仅使用了5.5年，对已实际使用了5.5年的被拆迁房屋及装饰装修等，家居乐公司无权再要求润轻公司、酿酒厂在拆迁补偿款中给予补偿，即双方争议的77674714.9元拆迁补偿款中应扣除：5.5÷15×77674714.9＝28480728.8元。对其余的77674714.9－28480728.8＝49193986.1元，一审法院认为，虽然《租赁合同》约定改扩建房屋归润轻公司、酿酒厂所有，但考虑到家居乐公司投入39332700元对原有房屋进行改扩建后，一方面使房屋面积从合同约定的可拆除房屋23657.08平方米增加到了拆迁补偿面积30148.68平方米，同时使房屋的成新率在拆迁时增加到了0.95，故家居乐公司对改扩建房屋的投入应在拆迁补偿利益中得到相应实现。因改扩建之前的房屋状况及当时的成新率无直接证据证明，双方的补偿利益难以具体量化，且合同未履行的租赁期限尚有9.5年，故本案应考虑以上因素，酌定49193986.1元拆迁补偿款按6：4的比例进行分配，即家居乐公司可得补偿款为49193986.1×60%＝29516391.66元，加上双方无争议的搬迁、停业补偿款3794758.1元，润轻公司、酿酒厂应给予家居乐公司补偿款总额为33311149.76元。 关于争议焦点三，1.关于家居乐公司主张的因部分改扩建房屋未办理房屋所有权证而造成的其他拆迁损失。家居乐公司是为了实现自身租赁目的而对原有房屋进行改扩建，尽管其改扩建后的租赁房屋被拆迁时，拆迁人核定有部分房屋没有办理所有权证，但该事实并未影响家居乐公司对租赁房屋的使用，亦没有对其正常经营造成任何损失。故家居乐公司要求润轻公司、酿酒厂赔偿该部分房屋的“其他拆迁损失”3690057.74元，一审法院不予支持。 2.关于家居乐公司主张的库存物资损失。从家居乐公司提供的有关库存物资损失等证据看，其主张的物资损失包括因搬迁灭失、折价变卖、不能销售、潜在贬值等。但从租赁物被拆迁的过程来看，南京市房产管理局于2009年4月3日即发布拆迁公告，家居乐公司在此之后仍实际经营至2009年12月底，租赁物直到2012年9月才被拆除，故家居乐公司应有足够时间来处理有关库存物资，且即使家居乐公司主张的库存物资损失属实，亦与润轻公司、酿酒厂无因果关系，故家居乐公司要求润轻公司、酿酒厂赔偿库存物资损失15414597.72元，一审法院不予支持。 3.关于家居乐公司主张的经营可得利益损失。家居乐公司主张经营可得利益损失应以润轻公司、酿酒厂不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定为前提。如前所述，本案《租赁合同》系因不可归责于双方的事由导致合同终止履行，故家居乐公司要求润轻公司、酿酒厂赔偿经营可得利益损失102025700元，缺乏法律依据，一审法院不予支持。 关于润轻公司、酿酒厂主张家居乐公司欠付租赁费用的问题。家居乐公司自2004年7月起至2009年3月止向润轻公司、酿酒厂支付租赁费用共计14250000元，自2009年4月起家居乐公司停止支付租赁费用。虽然《租赁合同》于2009年4月因拆迁而终止履行，但家居乐公司此后仍占有、使用租赁物，直至2009年12月底才停止营业。家居乐公司占有、使用租赁物，应当向润轻公司、酿酒厂支付相应费用，该使用费用标准可参照《租赁合同》约定执行。根据《租赁合同》约定，家居乐公司每年应支付租赁费用3000000元，故家居乐公司应支付自2009年4月起至2009年12月止的租赁物使用费为2250000元。该款应从润轻公司、酿酒厂给予家居乐公司补偿款总额33311149.76元中扣除。虽然租赁物于2012年9月17日才被拆除，但润轻公司、酿酒厂主张家居乐公司在此期间仍占有、使用租赁物，缺乏证据证明，故其要求家居乐公司支付2010年1月至2012年9月期间的租赁物使用费，一审法院不予支持。 综上所述，家居乐公司的部分诉讼请求及理由成立，一审法院予以支持。润轻公司、酿酒厂应支付家居乐公司补偿款为33311149.76－2250000＝31061149.76元。据此，判决：一、润轻公司、酿酒厂于判决发生法律效力之日起三十日内向家居乐公司给付补偿款31061149.76元；二、驳回家居乐公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费527695元，由家居乐公司负担443264元，由润轻公司与酿酒厂共同负担84431元。 家居乐公司、润轻公司、酿酒厂均不服一审判决，向本院提起上诉。 家居乐公司上诉称：（一）一审判决认定润轻公司、酿酒厂不构成违约，认定事实和适用法律错误。1.润轻公司、酿酒厂未履行及时通知家居乐公司的义务，并且单方签约、并单方同意把房屋交付拆迁，违反了《租赁合同》第十三条的约定。2.润轻公司、酿酒厂的行为不仅违反《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的原则规定，也违反了有关法律法规和司法解释关于妥善处理承租人在拆迁中的合法权益的具体规定。（二）一审判决关于应分配给家居乐公司的拆迁补偿款项目及其分配方式的认定，缺乏事实依据并且分配不公。1.一审判决对补偿款中“无争议部分”的事实认定错误。房屋装饰装修补偿款、钢棚、空调等附着物补偿款，应属于无争议的补偿款支付给家居乐公司。有争议的部分，仅为房屋建安工程费补偿款和未列名目的一次性补偿款。对有争议部分，家居乐公司同意获约60%，润轻公司、酿酒厂获约40%。家居乐公司共计应获得补偿款60710723.8元。2.一审判决对应付给家居乐公司的补偿款扣除使用年限，缺乏法律依据。房屋使用年限并不属于政府主管部门确定补偿款时考虑的因素。（三）一审判决家居乐公司应支付自2009年4月起至2009年12月止的租赁物使用费2250000元，认定事实和适用程序错误。1.润轻公司、酿酒厂主张从其应付家居乐公司补偿款中扣除所谓的房屋使用费，是一个独立的诉讼。润轻公司、酿酒厂并未提出反诉，法院不应予以审理。2.自2009年4月起，家居乐龙蟠路超市被列入拆迁范围，已实际不能正常经营。润轻公司、酿酒厂不能再对房屋行使出租人权利。故润轻公司、酿酒厂无权向家居乐公司主张2009年4月之后的房屋使用费。请求二审法院查明事实，改判润轻公司、酿酒厂向家居乐公司支付60710723.8元拆迁补偿款。 润轻公司、酿酒厂答辩称：（一）在与家居乐公司协商未果的情况下，润轻公司、酿酒厂作为被拆迁人与拆迁人单方签署拆迁补偿协议不构成违约。家居乐公司知道房屋列入拆迁范围，并参与了商谈拆迁事宜。（二）房屋装饰装修、钢棚等属于添附，归房屋所有权人，拆迁补偿款应归房屋所有人。家居乐公司的投入在剩余租赁期内的残值损失，由出租人和承租人按照公平原则分担。（三）抵销属于单方法律行为，通过诉讼和答辩均可以行使。家居乐公司实际经营到2009年12月底。拆迁通知下发时，房屋所有权尚未转移给政府。拆迁补偿协议在2009年12月后签署，2009年12月前的使用费应由家居乐公司支付。请求驳回家居乐公司的上诉。 |
