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润轻公司、酿酒厂上诉称：（一）一审法院在酌定补偿时混淆了两种不同性质的法律关系。1.本案双方当事人之间是租赁合同关系，家居乐公司未因改建行为而成为不动产的所有人。家居乐公司无权参与拆迁补偿款的分配。一审判决对其中部分拆迁补偿款采取自行酌定分配之做法，系适用法律错误。2.从酌定考量的因素来看，存在事实上的偏差：原有房屋面积并非仅包括《租赁合同》约定的可拆除面积23657.08平方米，还包括保留的有证房屋面积808.9平方米；拆迁评估中房屋成新率虽为0.95，但相对于原有租赁物的成新率而言，成新率增加仅约0.1。（二）一审判决酌定补偿的金额明显偏高。本案《租赁合同》提前终止，并非润轻公司、酿酒厂违约所致。家居乐公司可以向润轻公司、酿酒厂主张的补偿应当是其所支出的改扩建、装饰装修等费用未能在约定租赁期限内完全摊销所造成的损失。家居乐公司实际租赁使用了5.5年，家居乐公司所有固定资产投资共计39332700元，故家居乐公司因上述固定资产投资所支出的费用未能在约定租赁期限内完全分摊的损失为24910710元。加上润轻公司、酿酒厂同意给付的搬迁费、停业补偿费3794758.1元，家居乐公司至多可以获得补偿为28705468.1元，扣除2009年4月至12月期间其应付而未付的租赁物使用费2250000元，家居乐公司最多可以获得的损失赔偿为26455468.1元。请求：1.依法改判润轻公司、酿酒厂向家居乐公司补偿的金额为26455468.1元；2.判令家居乐公司承担本案一、二审全部诉讼费用。 家居乐公司答辩称：（一）出租人和承租人都属于拆迁法律关系当事人，承租人有权获得拆迁补偿。（二）出租人与承租人应当在拆迁补偿范围内确定承租人的应得利益。政府主管部门主要参照房地产市场评估价格及实际拆迁项目等因素确定补偿款，而不是按照房屋建设成本减折旧的原则确定补偿款。润轻公司、酿酒厂分配给家居乐公司的补偿款，依法也应当按照政府确定的总补偿款和拆迁补偿项目来进行分配。（三）润轻公司、酿酒厂主张扣除租赁物使用费2250000元缺乏事实依据，不能成立。请求驳回润轻公司、酿酒厂的上诉。 本院二审查明：被拆迁房屋面积包括《租赁合同》约定的可拆除面积23657.08平方米，以及保留的有证房屋面积808.9平方米。2009年4月3日，南京秦淮城市房屋拆迁有限公司（以下简称拆迁公司）发布《拆迁通知》，对拆迁范围、拆迁期限、拆迁补偿办法等事宜进行了通知。同日，拆迁公司发布《致被拆迁居民的一封信》，对拆迁范围等作了通知。 本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，本案的争议焦点是：一、润轻公司、酿酒厂单方与拆迁人签订拆迁补偿协议是否构成违约；二、家居乐公司应该获得补偿的数额；三、家居乐公司应否支付2009年4月至12月的房屋使用费。 关于润轻公司、酿酒厂单方与拆迁人签订拆迁补偿协议是否构成违约。《租赁合同》第十三条约定，因不可抗力或市政拆迁等，致使任何一方不能履行本合同，当事人应及时书面通知对方，并提供证明文件，双方协商解决相关事宜，但并未约定如协商不成应如何处理。2009年4月2日，南京市房产管理局向拆迁人颁发《房屋拆迁许可证》，拆迁期限自2009年4月16日起至2009年7月15日止。次日，南京市房产管理局在《现代快报》上发布拆迁公告，同日，拆迁公司发布《拆迁通知》、《致被拆迁居民的一封信》等，自拆迁公告发布至润轻公司、酿酒厂与拆迁人签订拆迁补偿协议近一年期间，家居乐公司应当知道承租经营房产即将被拆迁。无论是基于润轻公司、酿酒厂与家居乐公司之间，还是三方与拆迁人间，沟通协商不充分或者充分协商后未对补偿标准、数额等达成一致的情况，最终致润轻公司、酿酒厂与拆迁人单方签订拆迁补偿协议的结果系本案双方造成；家居乐公司上诉主张润轻公司、酿酒厂与拆迁人单方签约、单方交付拆迁、单方占有全部拆迁补偿权益，致造成重大损失，与事实不符。家居乐公司作为房屋承租人未与拆迁人另行签订拆迁补偿协议，不能据此认定润轻公司、酿酒厂违反法律规定或合同约定。家居乐公司主张润轻公司、酿酒厂单方与拆迁人签约构成违约并违反相关法律规定，本院不予支持。 关于家居乐公司应该获得补偿的数额。本案拆迁行为系在2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布之前发生，应适用《城市房屋拆迁管理条例》。《城市房屋拆迁管理条例》规定被拆迁人是房屋所有人，还同时规定拆迁租赁房屋，拆迁人应与房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。家居乐公司作为承租人在拆迁法律关系中亦应享有相应的权利。《租赁合同》约定改建的不动产，所有权属于润轻公司、酿酒厂所有，在租赁期内家居乐公司有使用权。家居乐公司对房屋进行装饰装修，建造钢棚及安装广告栏、空调、消防等附着设施的性质为添附，致原物增值，权属不变，所有权仍归润轻公司、酿酒厂所有，家居乐公司在租期内享有使用权。拆迁致讼争标的物灭失，润轻公司、酿酒厂丧失所有权，家居乐公司失去使用权，拆迁补偿款应在双方之间合理分配，不应归一方单独所有。拆迁补偿款共计135922030元，双方对土地重置成本补偿款54452557元属土地使用权人即润轻公司、酿酒厂所有，搬迁、停业补偿款3794758.1元属承租人即家居乐公司所有并无争议，本院予以确认。 家居乐公司投入39332700元对被拆迁物进行装饰装修、添附、改扩建，其投入本可以作为成本在租赁期内摊销完毕，拆迁使其收回成本目的不能实现，其未能摊销的成本应在拆迁补偿款中优先受偿，已经摊销部分则不再予以补偿。家居乐公司应使用租赁物15年，拆迁时租赁期尚余9.5年，据此计算其应获得投入成本补偿为：39332700÷15×9.5=24910710元。 家居乐公司的投入使拆迁物增值，其投入与拆迁补偿款的获得之间存在直接因果关系，并且家居乐公司的投入本应获得收益，拆迁使其预期利益落空，该损失亦应得到适当弥补。基于家居乐公司对拆迁物所做贡献及其所遭受的重大损失，对剩余77674714.9-24910710=52764004.9元补偿款，家居乐公司亦应享有部分权利。 |
