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2012年8月28日，南京市秦淮区城市管理行政执法局向家居乐公司发出宁城法秦核字（2012）第J1201号《核查通知书》。2012年9月4日，南京市秦淮区城市管理行政执法局向家居乐公司发出宁城执秦限字（2012）第J1201号《限期拆除通知书》。2012年9月17日，南京市秦淮区城市管理行政执法局向家居乐公司发出宁城执秦强字（2012）第J1201号《强制拆除决定书》。2012年9月21日，南京市秦淮区秦虹街道龙蟠中路403号房屋被强制拆除。 另查明：拆迁人与酿酒厂签订的《拆迁补偿协议》按以下评估规则确定补偿数额：1.土地重置成本补偿，面积20824.2平方米，单价每平方米2554元，合计53185006.8元。2.有证房屋建安工程费补偿，面积11740.3平方米，单价每平方米1599×0.95（成新率）＝1519.05元，合计17834102.71元。3.无证房屋建安工程费补偿，面积18408.38平方米，单价每平方米1014×0.95（成新率）＝963.3元，合计17732792元；无证房屋面积中包含原有证现无证的面积另补偿建安工程费，面积11768.6平方米，单价每平方米833.8×0.95（成新率）＝792.11元，合计9322025元。4.房屋装饰装修补偿，面积30148.68平方米，单价每平方米500×0.8（成新率）＝400元，合计12059472元。 拆迁人与润轻公司签订的《拆迁补偿协议》按以下评估规则确定补偿数额：1.土地重置成本补偿，面积496.3平方米，单价每平方米2554元，合计1267550.2元。2.房屋建安工程费补偿，面积542.6平方米，单价每平方米1385×0.95（成新率）＝1316元，合计714061.6元。3.房屋装饰装修补偿，面积542.6平方米，单价每平方米300×0.8（成新率）＝240元，合计130224元。 家居乐公司改、扩建工程造价经审计的费用构成如下：1.土建安装工程费用。2005年6月16日，华弘咨询公司出具宁华弘基（2005）第（113）号工程结算审核报告载明：总建筑面积24830.3平方米，其中新砌部分16075.92平方米、利用原有建筑部分8754.38平方米，共有三层，工程合计总造价为17000000元。该审计报告面积与政府确认面积30148.68平方米相差5318.38平方米，系新建房屋中一层与二层之间的夹层面积。2005年12月15日，华弘咨询公司出具宁华弘基（2005）第（262）号土方工程竣工结算审计报告载明：工程主要包括超市主房基槽土方挖、运、回填，室外广场土方挖、运、回填，老房拆除、垃圾外运等，审计后核定造价为813520.1元。以上合计17813520.1元。 2.装饰装修工程费用。2005年7月20日，华弘咨询公司出具宁华弘基（2005）第（140）号外立面装修工程结算审核报告载明：审计后核定造价为917969.61元。2006年9月6日，华弘咨询公司出具宁华弘基（2006）第（155）号超市内装饰竣工结算审计报告载明：审计后核定造价为496833.4元。上述合计1414803.01元。 3.消防工程费用。2005年8月29日，华弘咨询公司出具宁华弘基（2005）第（160）号消防工程竣工结算审计报告载明：消防工程建筑面积16402.5平方米，主要包括火灾报警及联动系统、水喷淋系统、室内外消火栓系统、水泵房、防火卷帘门等，审计后核定造价为1053721.23元。 4.空调工程费用。2006年1月20日，华弘咨询公司出具宁华弘基（2005）第（263）号超市空调（风管）工程竣工结算审计报告载明：空调（风管）工程建筑面积16402.5平方米，主要包括风管的制作安装、设备部件的安装等，审计后核定造价为874011.32元。2006年1月24日，华弘咨询公司出具宁华弘基（2006）第（19）号超市空调（水管）工程竣工结算审计报告载明：空调（水管）工程建筑面积16402.5平方米，主要包括空调系统机组安装、管道及管道附件安装等，审计后核定造价为1162026.31元。空调主机设备1620000元，冷暖设备供销98000元，泵采购37800元。共计3791838元。 家居乐公司的诉讼请求是：请求判决酿酒厂、润轻公司连带承担违约赔偿责任，向家居乐公司赔偿各项损失共计202605936.77元。其中包括：1.在租赁房屋被拆迁补偿范围内支付给家居乐公司拆迁损失补偿款81475581.31元。2.支付因未办理房产权证而给家居乐公司造成的其他拆迁损失3690057.74元。3.支付因其违约行为造成家居乐公司库存物资损失15414597.72元。4.支付因其违约行为造成家居乐公司经营可得利益损失102025700元。酿酒厂、润轻公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认为：经双方当事人确认，本案争议焦点为：一、家居乐公司主张润轻公司、酿酒厂单方与拆迁人签订《拆迁补偿协议》构成违约能否成立。二、家居乐公司主张润轻公司、酿酒厂应按政府拆迁补偿标准给付其补偿费用能否成立。三、家居乐公司主张润轻公司、酿酒厂应赔偿其库存物资损失和经营可得利益损失能否成立。 关于争议焦点一，双方签订的《租赁合同》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定有效。根据《租赁合同》关于“因不可抗力或市政拆迁等，致使任何一方不能履行本合同，当事人应及时书面通知对方，并提供证明文件，双方协商解决相关事宜”的约定，说明双方在签订《租赁合同》时对租赁物可能会遇拆迁已有所预见，故当《租赁合同》因拆迁而终止履行时，双方均不构成违约。虽然《租赁合同》约定，如遇拆迁时，双方协商解决相关事宜，但在双方不能协商一致的情况下，润轻公司、酿酒厂作为被拆迁房屋的所有人即被拆迁人，依据拆迁法律法规的规定与拆迁人签订《拆迁补偿协议》，并将被拆迁房屋交付给拆迁人拆除的行为，不违反合同约定及法律规定，家居乐公司主张润轻公司、酿酒厂的单方签约行为构成违约，不能成立，不予支持。 关于争议焦点二，一审法院认为，双方为租赁合同关系，后因发生租赁物被拆迁而导致租赁合同终止。虽然润轻公司、酿酒厂能够依据拆迁法律关系取得拆迁补偿款，但其在取得拆迁补偿款后，应当依据租赁合同关系，在拆迁补偿范围内与家居乐公司协商解决双方《租赁合同》终止后的相关事宜。在润轻公司、酿酒厂取得的拆迁补偿款135922030元中，对土地部分54452557元的补偿款属土地使用权人即润轻公司、酿酒厂所有，搬迁、停业补偿款3794758.1元属承租人即家居乐公司所有，双方并无争议。其他补偿款77674714.9元有争议，双方应当按约协商解决，因双方不能协商一致，且争议费用中涉及改扩建的房屋、装饰装修、附着物，以及拆迁人给予的一次性补偿款等项目，故应根据租赁合同性质、约定及实际履行情况等因素，由润轻公司、酿酒厂对家居乐公司因拆迁所受损失给予相应补偿。 |
