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关于涉案房屋产权的归属问题。一审认为，确认涉案房产产权归属的关键在于认定双方当事人之间是否存在雷广志和京达旅业借用谭万兴名义购买涉案房产的事实。1999年6月，雷广志代表广志财务投资公司与海龙王公司签订《购买公寓楼协议书》，购买涉案海珑华苑海天阁28层房产，此后谭万兴于2000年8月以自己名义与海龙王公司就该涉案房产签订了《深圳市房地产买卖合同》并办理了银行按揭贷款手续，涉案房产最终于2003年9月11日由房产管理部门核准登记至谭万兴名下。在此过程中，雷广志代表广志财务投资公司与谭万兴于2000年8月17日签订了一份《协议书》，该《协议书》明确约定广志财务投资公司以谭万兴名义购买涉案房产，房屋首期款及按揭款均由广志财务投资公司支付，该房屋产权亦归广志财务投资公司所有。该《协议书》经鉴定单位鉴定虽存在第一页与第二页非同机同时输出且文字特征、纸张不一致的情况，但该《协议书》第二页中“谭曼卿”的签名经鉴定确为谭万兴所签署，按照该《协议书》第二页中关于该协议一式两份，双方各执一份的约定，谭万兴理应持有一份该《协议书》原件。对此一审法院在鉴定单位作出鉴定结论后曾要求谭万兴限期提供其所持有的该《协议书》原件，但谭万兴仍以未在该《协议书》上签名为由不予提交。在此情况下，谭万兴应承担举证不能的法律责任。一审法院结合雷广志和京达旅业与其他人签署的《协议书》对比佐证，对该《协议书》前后两页的真实性予以确认。此外，广志财务投资公司于2006年12月26日出具的关于涉案房产实际出资人和权利人系原告雷广志的两份《证明》，虽经鉴定单位鉴定存在广志财务投资公司公章检材与样本不一致的情况，但考虑到广志财务投资公司系香港公司，其公司印章未在内地公安部门进行印章备案，且本案双方当事人均确认广志财务投资公司存在两枚公司印章的事实，再结合上述《购买公寓楼协议书》、《协议书》均系雷广志代表广志财务投资公司签订以及一审法院已确认的涉案房屋首期款、按揭款由原告支付的事实，一审法院对该两份《证明》的真实性亦予以确认。根据上述《协议书》、广志财务投资公司的两份《证明》以及雷广志和京达旅业支付了涉案房产购房首期款、按揭款、装修工程进度款、消防改造安装工程款、物业管理费等款项，可以认定雷广志和京达旅业借用谭万兴名义向海龙王公司购买涉案房产的事实，谭万兴虽与海龙王公司签订了房屋买卖合同并办理了房屋产权登记手续，但谭万兴并无购买涉案房产的真实意思，没有就购买涉案房产出资。根据谭万兴曾在京达旅业处任职以及证人高均亮、陈新乐的证人证言等相关事实和证据佐证，亦可以证明雷广志和京达旅业系涉案房产的真实权利人，其是借用谭万兴名义购买涉案房产。 我国法律规定，通过买卖方式继受取得不动产物权的，不仅需向房地产权登记部门办理登记予以公示，还要求不动产买卖双方意思真实，买卖关系合法有效。本案中，由于涉案房产系雷广志和京达旅业借用谭万兴名义购买，谭万兴并无购买涉案房产的真实意思，谭万兴与海龙王公司签订的房屋买卖合同因当事人的意思表示不真实而非合法有效，因而谭万兴缺少取得房屋产权的必要条件，无法取得涉案房屋产权。我国于2007年10月1日起开始实施的物权法并未在立法上确认物权行为的无因性，不动产物权变动仍应以有效的债权行为作为前提；况且，对于借名买房及本案立案受理时物权法尚未正式实施，对于本案双方当事人的争议不具有溯及力，雷广志和京达旅业作为涉案房产的实际购买方支付了相应的房屋价款，其要求确认享有涉案房屋产权的理由成立，应予支持。同时，根据雷广志和京达旅业于2002年2月17日签订的《共同投资经营海珑华苑海天阁28整层房产协议书》的约定内容以及其诉讼请求，其要求确认雷广志占涉案房产30％的产权份额，京达旅业占70％的产权份额，亦予照准。谭万兴在其并无合法有效的债权合同作为基础的情况下主张其拥有房屋产权，没有依据，对于谭万兴辩称，我国物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当以依法登记发生效力，不动产权属证书是权属人享有物权的依据，本案涉案房屋登记在谭万兴名下，谭万兴即为房屋产权人的答辩理由，应不予采信。 综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第七十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十二条第一款、第一百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条、第七十二条第一款、第七十六条之规定，一审法院于2009年5月22日作出(2007)深中法民五初字第209号民事判决：确认深圳市罗湖区海珑华苑海天阁28整层的房屋所有权归属雷广志、京达旅业共同所有(其中雷广志占30％的份额，京达旅业占70％的份额)。本案受理费34，235元，鉴定费70，000元，均由谭万兴承担。 谭万兴不服上述判决，向二审法院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、判决驳回雷广志和京达旅业的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费、鉴定费均由雷广志和京达旅业承担。 雷广志和京达旅业口头答辩称：一审判决适用法律正确，事实清楚，请求驳回上诉、维持原判。 对于一审判决查明的事实，二审法院予以确认。 二审法院认为：本案为房屋确权纠纷。争议的焦点是涉案房产的产权归属问题。2000年8月30日，海龙王公司与谭万兴签订一份深(罗)房预买字(20)第64741号《深圳市房地产买卖合同》，约定谭万兴向海龙王公司购买海珑华苑海天阁28层整层房产，建筑面积413．17平方米，总价款3，429，311元。2003年9月11日，涉案海珑华苑海天阁第28层房产经深圳市规划与国土资源局核准登记至谭万兴名下。虽然涉案房产已登记在谭万兴的名下，但据本案证据反映，早在1999年6月1日，雷广志代表广志财务投资公司与海龙王公司签订了一份《购买公寓楼协议书》，双方约定广志财务投资公司购买海龙王公司开发的深圳市罗湖区海珑华苑公寓，其中包括涉案的第28层；1999年8月13日，南阳市金剑房地产开发有限公司代雷广志向海龙王公司以电汇形式支付了涉案房产的首期款100万元，自2000年9月至2007年4月期间，京达旅业支付了涉案的第28层房产的银行按揭款；2007年7月23日，案外人陈新乐代京达旅业支付了涉案房产1，890，015.36元的赎楼款。自此，购买涉案房产的款项已全部付清，且上述证据证明购买涉案房产的款项均是由雷广志和京达旅业支付。谭万兴上诉认为广志财务投资公司与海龙王公司之间是合作销售关系，不存在广志财务投资公司向海龙王公司支付房款的问题，而京达旅业的付款行为则是“以租养供”。经审查，本案现有证据予以证明，除涉案的第28层房产确由案外人代雷广志和京达公司向海龙王公司支付之外，谭万兴并无举证证明其与京达旅业之间就涉案房屋存在过任何租赁关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，谭万兴提供的证据不足以证明其主张，故一审认定涉案房产的首期款、按揭款均是由雷广志和京达旅业支付正确，该院予以维持。 |
