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（二）关于二审判决认定的事实是否缺乏证据证明问题。1.关于双方转让的标的问题。经查，《三亚度假村合作开发协议》是双方于2006年11月28日签订的，根据双方协议约定的权利义务看，三亚渡假村是以70亩(实际面积70.26亩)土地及地上建筑物的所有权和开发权作为出资（双方确认该地价为8033万元），获得由海韵公司在三亚渡假村内23.9亩土地上出资建造的约12000平方米的四星级酒店一栋（价值约为7217万元，后变更为三亚渡假村自行建造，海韵公司给付价款）、三亚市区内职工宿舍约2040平方米（价值816万元）及额外代三亚渡假村在市区内解决职工房改安置房3653平方米所需资金约1350万元；而海韵公司获得三亚渡假村西边的70.26亩土地和地上建筑物的所有权和开发权及开发收益。虽然2007年8月9日三亚渡假村与海南省三亚市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，将划拨给三亚渡假村的75.26亩（包括案涉开发70.26亩及三亚渡假村获得的5亩）出让给三亚渡假村，并登记在三亚渡假村名下，但在协议签订之时该70.26亩土地属于划拨土地，而根据合作开发协议第四条约定，三亚渡假村将交给海韵公司开发的70.26亩土地由划拨地变更为出让地、负责办理土地的规划及报建手续是其主要义务，海韵公司承担划拨土地变更为出让土地的土地使用权出让金亦是履行合同的行为。双方签订的是名为合作开发协议，但实际是由三亚渡假村出地，海韵公司出资，合同目的是将案涉划拨土地的使用权转让给海韵公司，故二审判决认定双方合同约定转让的标的是划拨土地使用权，并无不当。2.关于案涉土地是否经过评估程序。经查，对案涉划拨土地进行估价是由三亚渡假村委托三亚不动产评估有限责任公司进行的，估价目的就是“测算委估宗地土地价值，供委托方转让时作价参考”，估价日期“2007年4月11日”,估价结果：“评估面积50174.67平方米、土地单价2144元/平方米、楼面地价1492元/平方米、评估总价107587941元”。根据该《土地估价报告》作出的估价结果，海韵公司根据政府规定补缴了案涉土地的出让金43029797元。案涉土地出让登记在三亚渡假村名下后，三亚渡假村并未就案涉土地再进行估价。2007年8月31日，三亚渡假村的股东中国冶金矿业总公司在给国资委机关服务中心资产处《关于三亚渡假村有限公司合作改建有关问题的请示》中明确合作改造的关键是土地变性和土地转让，并将《土地估价报告》、《三亚度假村合作开发协议》作为请示核准和同意的依据。本院认为，虽然《土地估价报告》是对划拨土地的估价，但同时也明确了可供委托方（三亚渡假村）转让时作价参考，且土地管理部门对《土地估价报告》予以认可。三亚渡假村委托三亚不动产评估有限责任公司对土地进行估价，程序合法，故二审判决认定案涉土地进行了评估，并无不当。3.关于三亚渡假村再审主张分割超过约定容积率利益。本案系海韵公司提起的诉讼，三亚渡假村并未提起该部分反诉主张，故二审判决未查明该部分事实，并无不当。三亚渡假村的该项再审理由超出了一、二审审理范围，不属于本院再审审查范围。 （三）关于二审判决适用法律是否错误问题。1.关于二审判决未适用《国有资产评估管理办法》、《国有资产评估管理办法细则》的规定，认定案涉合同有效是否错误。根据一、二审判决查明的事实，案涉划拨土地经过了估价程序，且作为三亚渡假村的股东中国冶金矿业总公司已将《土地估价报告》报送给国资委机关服务中心资产处作为土地转让的依据，至今国资委机关服务中心资产处亦未对《土地估价报告》提出异议。三亚渡假村申请再审以双方的交易未获得国资管理机关的批准，且案涉估价明显低于正常价格，缺乏证据证明。二审判决认定案涉合同有效，适用法律并无不当。2.关于二审判决适用《解释》第十一条的规定，认定合同有效是否错误。本案中，双方签订合作协议时所转让的土地为划拨土地使用权，三亚渡假村未经有批准权的人民政府批准无权对划拨土地作价投资，故合作协议本应认定无效。但是，在三亚市人民政府2007年8月3日作出三府函（2007）178号《批复》，同意三亚渡假村补办出让手续，同年8月9日，三亚渡假村与海南省三亚市国土资源局签订了案涉划拨土地的《国有土地使用权出让合同》之后，案涉划拨土地变更为出让土地，故二审判决依照《解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，认定合同有效，适用法律并无不当。 |
