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一审诉讼中，倪永平提交了一份显示甲方为高科技公司、乙方为倪永平于 2002年9月26日签订的《房屋租赁合同》（以下简称9月26日合同）。但该合同中的部分文字，如：自出租人将其原有消防设施验收合格后，承租人再交房租，之前免交房租；出租人维修的范围是消防设备系统、维修费用自理；出租人须在60小时内整修其原有的消防设施达到验收合格，否则解除合同；出租人未按约定完成其消防系统整修和验收，支付承租人违约金200万元及赔偿经济损失等，是倪永平划去合同中原有意思相反的文字后，自行添加修改的。 一审诉讼中，倪永平、高科技公司向法院申请对涉案房屋装修情况进行鉴定。山东德勤招标评估造价咨询有限公司（以下简称德勤公司）受济南市中级人民法院委托出具济中法鉴字04108号和济中法鉴字04053号《司法鉴定报告书》。 济南市中级人民法院一审认为：本案的争议焦点为： 一、9月26日合同中倪永平修改部分对高科技公司是否具有约束力；二、租赁合同及补充协议是否有效及其中有关消防条款的约定是否有效；三、高科技公司是否应赔偿倪永平经济损失4210761元；四、倪永平、苏霄林是否应支付高科技公司租金143125元及2004年3月1日至腾房交接之日的租金；五、是否解除高科技公司与倪永平、苏霄林签订的租赁合同及补充协议，倪永平、苏霄林是否应承担违约责任赔偿高科技公司80万元；六、倪永平、苏霄林是否应腾房并恢复原状。 一审认为，双方认可，租赁合同及补充协议是其真实意思表示，9月26日合同中倪永平自行修改和添加的内容，与租赁合同及补充协议的相应约定相矛盾。因此，9月26日合同倪永平自己修改和添加的部分对高科技公司不具有约束力。 涉案房屋竣工时消防法并未施行，涉案房屋不属于依照消防法第十条规定，不经消防验收合格不得交付使用的建筑工程。根据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》表明的内容，人民法院不应以本案房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。合同约定倪永平、苏霄林自行全权负责消防的整修及验收系其真实意思表示，该承诺不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。 租赁合同及补充协议均约定倪永平、苏霄林自行全权负责消防的整修及验收。倪永平、苏霄林作为公众聚集场所的开办经营者，本来也负有就其开办的经营场所向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务，高科技公司作为出租人无此项义务。本案房屋在消防法实施之前已经竣工并交付使用，对于这种在消防法实施前未经消防验收合格即投入使用的建筑物等历史遗留问题，消防法实施后，山东省济南市公安消防机构要求，与依法投入使用的其他建筑工程一同纳入监督检查范围，不补办防火设计审核和消防验收手续。倪永平主张，因高科技公司未提供房屋竣工消防验收手续导致其无法通过消防检查的理由不能成立。 倪永平未能通过消防检查，是其未按照公安消防机关对其提出的要求，对内部装修进行消防整改。倪永平、苏霄林在2004年之前一直进行经营活动。租赁合同及补充协议无法继续履行系倪永平、苏霄林单方违约所致。高科技公司不存在违约行为，不应承担违约责任，亦不应承担赔偿倪永平损失的责任，故对倪永平要求高科技公司赔偿其损失4210761元的诉讼请求不予支持。 倪永平、苏霄林于2003年3月2日向高科技公司缴纳2003年3-4月租金后未再履行缴纳租金的义务，依约其应向高科技公司支付所拖欠的2003年12月至2004年6月25日腾房之日的租金。 倪永平、苏霄林自2003年3月2日缴纳2003年3-4月租金后未再履行缴纳租金的义务，已构成根本违约，导致租赁合同及补充协议无法继续履行和解除。由此给高科技公司造成损失，倪永平、苏霄林应承担赔偿责任。高科技公司根据自身实际状况依据租赁合同关于违约金的约定，要求倪永平、苏霄林赔偿80万元，该80万元实为违约金。高科技公司自愿要求倪永平、苏霄林支付违约金80万元系对其权利的处分，并无不当，予以支持。 倪永平已于2004年6月25日将涉案房屋移交，已实际履行腾房义务。高科技公司已将涉案房屋收回。倪永平、苏霄林无需再履行恢复原状的义务。 综上，济南市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定，做出（2004）济民一初字第15号民事判决：一、解除倪永平、高科技公司、苏霄林签订的租赁合同及补充协议；二、倪永平、苏霄林于判决生效之日起10日内支付高科技公司租金394974元；三、倪永平、苏霄林于判决生效之日起10日内支付高科技公司违约金80万元。四、驳回倪永平的诉讼请求。五、驳回高科技公司的其他诉讼请求。案件受理费31064元、反诉费27450元，由倪永平、苏霄林负担57000元，高科技公司负担1514元。保全费5450元、鉴定费40000元由倪永平、苏霄林负担。 倪永平不服一审判决，向山东省高级人民法院提出上诉。 山东省高级人民法院认可一审查明的事实。另查明，倪永平在二审期间仅要求高科技公司支付房屋装修损失2103686.80元。 山东省高级人民法院二审认为：本案房屋竣工时没有经过消防检查合格，不应予以使用。高科技公司使用该楼房违背规定。消防法施行后，该房屋的消防系统也不合格。本案租赁合同违背法律的禁止性规定，应为无效。高科技公司明知涉案楼房的消防系统不合格仍将房屋出租；倪永平签约时，未对消防系统是否合格予以严格审查，即承诺自己全权负责租赁场所的消防整修和验收。双方应对合同无效各自承担相应的责任。由于倪永平实际占有使用了房屋，应参照约定的租金向高科技公司支付房屋使用费394974元。但高科技公司要求倪永平按合同承担违约金的请求，不应支持。对于倪永平主张的装修费用损失2103686．80元，因其自身过错，应自行承担。据此，山东省高级人民法院做出（2006）鲁民一终字第331号民事判决：一、维持济南市中级人民法院(2004)济民一初字第15号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销济南市中级人民法院(2004)济民一初字第15号民事判决第三项。 倪永平不服该判决，向本院申请再审。2009年12月25日，本院作出(2008)民申字第736号民事裁定，指令山东省高级人民法院再审。 山东省高级人民法院再审认可二审查明的案件事实。 |
