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（一）关于金华物业公司购买广东省江门市东华一路金华商业中心四层401、402、停车场及保安办公室等诉争房屋有无支付对价的问题。该院认为，金华物业公司与金华投资公司签订《购买房屋协议书》，受让诉争房屋是基于林金培的委托，故林金培对诉争房屋是否享有合法权益则是本案审理的关键。林金培对诉争房屋的权利来源于2003年5月14日金华投资公司的《董事会决议》，因而《董事会决议》是否侵害了江建公司的合法权益是本案争议的焦点。江建公司上诉称《董事会决议》第三条约定用金华商业中心四层物业顶抵股东林金培投入的出资款本息，旨在恶意逃避债务，侵害了江建公司的合法权益，应为无效。二审法院认为，金华投资公司向二审法院提供的证据证明，金华投资公司的注册资本为100万元，股东林金培的出资义务仅为40万元，但股东林金培和股东佛山三角洲发展公司实际上的确多投入了资金用以金华商业中心的开发建设。早在2000年3月13日，金华投资公司的三名董事林金培、陈汝湛、李宇金就已通过《董事会决议》，约定将股东林金培和股东佛山三角洲发展公司超出注册资本部分多投入的本金作为投资款，按月利率2%计算利息，并约定金华商业中心销售收入首先偿还银行借款和股东之外的对外借款后，即按一定比例偿还股东林金培和股东佛山三角洲发展公司投入的超过其股权比例的投资款本金及利息。该份《董事会决议》第7条还就支付江建公司工程款的方式做了安排，即将金华商业中心三层抵押所得贷款，用于偿还该欠款。由此可见，金华投资公司将股东多投入的出资转作借款并计算利息的做法，由来已久，并非江建公司所称的旨在逃避公司债务及私分公司资产。 此外，据（2006）粤高法民一终字第343号民事判决查明的事实，金华投资公司与江建公司曾于2002年5月31日签订了一份《协议书》，双方确认工程欠款的本金及利息数额，双方还约定将金华商业中心三层和五层物业抵押给江建公司，如果金华投资公司于2003年3月31日前未能付清工程欠款给江建公司，则上述物业归江建公司所有，江建公司可直接通知城建公司办理过户手续。案涉《董事会决议》形成于2003年5月14日，金华投资公司早已于2002年5月31日签订《协议书》承诺将金华商业中心三层和五层物业抵顶给江建公司用以偿还工程欠款本金及利息，且从案涉《董事会决议》第三条的内容来看，金华投资公司抵顶给股东林金培的仅仅是金华商业中心四楼全层物业，并未处分抵债给江建公司的金华商业中心三层和五层物业。案涉《董事会决议》于2003年5月14日作出后，林金培于2003年5月22日委托金华投资公司将金华商业中心二期地块及首层全层、四层全层过户至金华物业公司，金华物业公司于2003年5月26日与金华投资公司签订《购买房屋协议书》时，江建公司与金华投资公司之间的工程欠款问题已经解决，可见，林金培接受以物抵债以及金华物业公司受让诉争房屋的行为，不存在金华投资公司恶意逃避债务，侵害江建公司利益的故意。而江建公司在案涉《董事会决议》形成后及金华物业公司已经购买了诉争房屋之后，于2003年12月22日与金华投资公司签订《协议书》，同意金华投资公司通过贷款来偿还江建公司9499320元，解除金华商业中心五层物业抵押登记的行为，属对自己权利的处分。江建公司放弃该五层物业的抵押，导致其丧失抵押权优先受偿的风险应由其自行承担。综上分析，2003年5月14日《董事会决议》及2003年5月26日《购买房屋协议书》均系各方当事人真实的意思表示，其内容没有违反我国法律的禁止性规定，应认定为合法有效。因此，二审法院认定金华物业公司已实际购买了广东省江门市东华一路金华商业中心四层401、402、停车场及保安办公室等诉争房屋，并用林金培的投资款本金及利息支付了全部对价。 （二）关于金华物业公司是否对诉争房屋实际占有的问题。二审法院认为，一审法院在执行江建公司与金华投资公司拖欠工程款纠纷一案中，于2005年1月31日及2月2日查封了诉争房屋，而金华物业公司早在2004年11月19日就与林艺沙签订《租赁合同》，将金华商业中心四楼物业出租给林艺沙做KTV酒廊，因此，在一审法院封查之前，金华物业公司对诉争房屋已经实际占有使用。 （三）关于金华物业公司对于诉争房屋没有办理过户手续是否有过错的问题。广东高院另案作出的（2006）粤高法民一终字第375号民事判决确认，金华商业中心虽然登记在城建公司名下，但实际上是金华投资公司的物业，并判决城建公司应在影响办理过户手续的原因消除后，将金华商业中心部分物业过户给金华投资公司或者其指定的客户名下。因此，二审法院认为，诉争房屋办理过户手续，取决于城建公司与金华投资公司的协调解决，金华物业公司对诉争房屋在被查封前没有办理过户手续没有过错。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释（2004）15号，以下简称《查封规定》）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条款规定了在买卖合同中，第三人若对抗执行需满足三个要件，即“已经支付部分或者全部价款”、“实际占有”和“对未办理过户登记手续无过错”。本案金华物业公司作为相关执行案的第三人购买诉争房屋，已经支付了全部价款并实际占有，且其对未能过户没有过错，满足上述法律条款规定的三个要件，因而金华物业公司可以对抗申请执行人江建公司提出的执行申请。二审法院据此作出（2012）粤高法民一终字第3号民事判决，驳回上诉，维持原判。 |
