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对两份协议的效力问题，双方各执己见。诉讼期间，一审法院曾两次赴吕梁市离石区国土资源局调查本案标的楼房所占土地的权属状况，均被告知所占地块原为离石区上水西村集体土地，至于后来地块性质是否变更，则无权属登记资料。庭审过程中，王根平承认标的楼房在2004年建设时确属违章建筑，但其同时称，2004年吕梁市人民政府第8次常务会议上已要求离石区人民政府组建专门处理上水西村龙凤大街违章建筑问题联合工作组，对当时上水西村的违法建筑进行处理，并决定对王根平所建的位于久安路和龙凤北街交汇处西北角的楼房作出初步处理；2004年12月17日离石区国土局向其收取预收款150万元。王根平认为，标的楼房已由违章建筑转变为合法建筑。王根平同时提供了吕梁市房地局于2008年10月22日为其颁发的权证号为“房权证2008b字第000854号”的房屋所有权证，以证明标的楼房的合法性。该院认为，2004年12月17日离石区国土局给王根平开具的收据存根上载明为“预收款150万元”，而并非王根平所称的“土地出让金”。且虽吕梁市离石区人民政府于2013年12月8日出具证明称，离石区人民政府对标的楼房收取过150万元的土地出让金、城建配套费等相关费用，但离石区人民政府在2013年12月19日作出的离政信复字（2013）1号文件及同日作出的声明已作废了2013年12月8日的证明。其后2013年12月30日，吕梁市房地产管理局发布产权证注销公告，注销了王根平2008b字第000854号房屋所有权证。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第五十五条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和方法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。而本案迄今为止，王根平始终未能提供标的楼房所占土地的使用权出让手续、建设用地规划许可手续、建设工程规划许可手续，其在第一次庭审中提供的房屋所有权证亦在其后被注销。据此，本案所涉标的楼房因无任何合法有效的手续而不得转让、买卖，双方所签《增资合作协议书》以及《增资合作协议书补充协议》亦因违反法律的强制性规定而应认定为无效。王根平关于标的房屋已由违章建筑转变为合法建筑的陈述，缺乏事实及法律依据，不应予以采信。 对于两份协议的履行情况以及造成合同无效的过错、合同无效之后的处理等问题。王根平在未取得合法土地、建设、规划手续的情况下，即与郭亚辉签订协议，并收取购房款，郭亚辉作为完全民事行为能力人，在签订协议时未尽到合理、审慎的注意义务，且在其后几年的时间里陆续支付购房款，并以标的楼房为场所经营酒店业务，亦未向法庭提供其积极协调办理相关手续的证据，故该院认为双方当事人对合同的无效均有过错，应各自承担相应责任。庭审中经对账核实，双方当事人均认可协议签订之后，郭亚辉支付给王根平的购房款本金共计10300万元。在双方当事人之间的《增资合作协议书》以及《增资合作协议书补充协议》被认定无效后，根据无效合同的法律性质以及合同无效后的处理原则，王根平应将根据协议收取的购房款本金10300万元返还给郭亚辉，并应支付自郭亚辉起诉之日起的相应利息。郭亚辉将标的楼房返还给王根平。对于郭亚辉支付给王根平的装饰工程款3600万元以及郭亚辉主张的在接手标的楼房后又投入部分后续装修工程款及设备费用，根据《增资合作协议书》的约定，王根平已将3600万元在扣除其已付装修款后直接将余款转付给承建方江苏一建，且考虑到郭亚辉自2008年9月23日接手标的楼房主体工程后，2010年1月1日开业从事酒店经营至今存在营业收益的基本事实，结合郭亚辉对合同无效亦有过错的实际情况，郭亚辉要求王根平返还《装饰工程合同》款及后续装修工程款、设备投入费用的诉讼请求不应予以支持。 另外，因双方所签协议属无效协议，且王根平对造成合同无效存在过错，因此，其要求郭亚辉支付剩余购房款及赔偿违约金的反诉请求，亦不应予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第四十四条、第四十五条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，作出（2013）晋民初字第2号民事判决：一、王根平与郭亚辉分别于2008年9月23日和2008年9月27日所签的《增资合作协议书》以及《增资合作协议书补充协议》为无效协议；二、王根平于判决生效之日起三十日内返还郭亚辉购房款本金10300万元，并承担相应利息（自2013年6月3日起至判决执行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、郭亚辉于判决生效之日起三十日内将位于山西省吕梁市离石区久安路和龙凤北街交汇处西北角的标的楼房交付王根平；四、驳回郭亚辉的其他诉讼请求；五、驳回王根平的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1331872元，由郭亚辉负担700000元，王根平负担631872元；反诉案件受理费58900元，由王根平负担。 郭亚辉不服一审判决，向本院提起上诉。 郭亚辉上诉称，一审判决认定郭亚辉对合同无效存在过错错误，协议无效的责任在王根平。一审判决遗漏了郭亚辉按照约定支付给王根平的购房利息4052.1万元的处理，合同无效后该利息应由王根平返还郭亚辉。一审判决对郭亚辉要求王根平支付《装饰工程合同》款3600万元的请求不予支持错误。王根平将该款项支付给承建方，不能成为其不向郭亚辉返还该款项的理由，该款项价值已经附着在标的房产上，是双方交易的一部分。该款项从性质上不属于合同无效造成的损失，而是根据协议约定的购房对价，在合同无效后应予返还。一审判决判令王根平自2013年6月3日起承担返还款项的利息错误。合同无效为自始无效，已经支付的款项利息应当自支付之日起开始计算利息损失。郭亚辉因经营酒店而获得的收入，与合同是否有效无关，因而与合同无效后的损失没有关联性，一审判决以郭亚辉存在经营收入为由，不支持其赔偿损失的诉讼请求于法无据。王根平未取得案涉房屋的合法手续，不是该房屋合法所有权人，一审判决判令郭亚辉将房屋返还给王根平错误。故上诉请求：1、维持一审判决第一项和第二项的本金部分，撤销一审判决第二项的利息起算时间、第三项、第四项；2、判令王根平返还郭亚辉支付的购房款利息4052.1万元、《装饰工程合同》款3600万元；3、判令王根平赔偿郭亚辉所有已支付款项的利息损失（款项总额17952.1万元，自郭亚辉支付款项之日起至判决判令返还之日止）；4、判令王根平赔偿郭亚辉后续装修款和设备投入损失42915767.79元；5、本案一审、二审诉讼费用由王根平承担。 |
