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《房屋租赁合同》的签约主体并非博瑞公司，约定的租期仅为3年，且其中并未约定秋林公司与博瑞公司的《房地产买卖协议》终止履行，从合同主体、内容及利益大小分析，租赁合同并不足以代替《房地产买卖协议》。即使秋林公司与博瑞公司变更买卖关系为租赁关系，因博瑞公司支付的购房款已经超出了租赁合同约定的租金，博瑞公司也不需向秋林公司另行支付租金。秋林公司与博瑞公司未对《房地产买卖协议》是否继续履行达成书面协议，秋林公司称双方一致同意“变买卖关系为租赁关系”，依据不足。秋林公司未提交证据证明博瑞公司委托美达公司签订租赁合同，或者博瑞公司代美达公司接受案涉房地产，秋林公司关于已经向博瑞公司交付房地产，应视为向美达公司交付了租赁物的主张不能成立，本院不予采纳。 关于博瑞公司与美达公司是否构成法人格混同问题。根据本案查明事实，博瑞公司的工作人员王晶晶、应小惠、于作杰为美达公司办理过年检及财务等相关事宜；美达公司的原法定代表人王巍曾任黑龙江汉帛公司董事，美达公司的现任法定代表人李宁同时也是博瑞公司的副总经理。美达公司的股东孙亚清曾任博瑞公司的总经理、董事。财务上双方的资金有互相拆借的情况。但是美达公司与博瑞公司系各自独立设立的公司，不存在相互持股或者有相同股东等情形；博瑞公司的高管系美达公司的股东，并不足以认定美达公司可以代表博瑞公司，本案认定构成法人格混同的证据并不充足。秋林公司与博瑞公司签订《房地产买卖协议》，其应有能力区分两个公司。 关于美达公司交付的100万元定金是否应适用定金罚则问题。美达公司的原法定代表人王巍曾任汉帛公司董事，美达公司的现任法定代表人李宁同时也是博瑞公司的副总经理，美达公司的股东孙亚清曾任博瑞公司的总经理、董事。美达公司应知道博瑞公司基于房地产买卖关系实际占用租赁物。美达公司称不清楚租赁物被博瑞公司占用，不合常理。美达公司知道秋林公司不能交付租赁物仍然签订租赁合同，其要求秋林公司承担违约责任不符合诚实信用原则。并且《房屋租赁合同》约定，美达公司在合同签订后的2日内付租金100万元为定金，在2010年7月底前将首季度的租金（冲减定金后）余额650万元付给秋林公司。美达公司除支付100万元定金外，还认可于2010年12月31日转账支付了350万元的租金，虽与合同约定的支付首季度租金的时间及金额不符，仍可以视为100万定金已冲抵租金。据此，一审判决适用《合同法》第一百一十五条规定判决秋林公司双倍返还定金不当，本院予以纠正。 秋林公司主张美达公司已支付租金1375万元，除定金100万元和350万元两笔款项外，美达公司支付现金925万元。因该款项的收款收据系秋林公司自行制作，美达公司不予认可，秋林公司无其他证据佐证，故不足以认定美达公司另行支付了925万元租金。 综上，本院认为，秋林公司的上诉理由部分成立，一审判决适用法律部分有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持黑龙江省高级人民法院（2013）黑民初字第5号民事判决第三项、第四项； 二、撤销黑龙江省高级人民法院（2013）黑民初字第5号民事判决第一项、第二项； 三、哈尔滨秋林集团股份有限公司于判决生效之日起十五日内向哈尔滨美达商业服务管理有限公司返还450万元及利息（100万元自2010年7月6日起，350万元自2011年1月1日起计算至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费679658.65元由哈尔滨秋林集团股份有限公司负担，反诉案件受理费594300元由哈尔滨美达商业服务管理有限公司负担570000元，由哈尔滨秋林集团股份有限公司负担24300元。二审案件受理费679658.65元，由哈尔滨秋林集团股份有限公司负担669658.65元，哈尔滨美达商业服务管理有限公司负担10000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王洪光 审 判 员 张 纯 代理审判员 谢爱梅 二〇一五年六月二十七日 书 记 员 徐 上 |
