|
现行的立法表明，政府严格限制行业协会，没有对机构管理、机构财会制度、社会监督制度等方面做出法律规定，因此，首先以立法的形式保障行业协会的法律地位有其必要性，有利于实现其公共性、中介性，其次，我国房地产经纪行业协会独立性差，大多是由政府发起或是严重依赖行政机构和行政资源，“政会不分”导致行业协会的实质作用难以发挥，因此如果想充分发挥行业协会的自律作用，协会应具有独立性，不受其他任何机关、组织或个人的影响，政府不得过多干预协会的日常事务，只能对其进行监督不得进行领导和管理，并且行政工作人员不得在协会任职；协会的财产独立，杜绝与政府管理部门有经费往来。最后，行业协会还应具有纠纷解决功能。[11]让中介公司受了委屈，也有地方去投诉，制定切实可行的惩罚措施，这样也可以对买卖双方起到震慑作用，从而降低房产经纪方的交易风险。 （二）微观层面 1.明确如实告知义务 房地产中介服务行业是信息密集型的服务行业，信息作为信息服务行业生存的必要条件，其准确，及时，迅速更新以及信息的多寡量都直接影响服务的质量，我国《合同法》第425条[合同法 425 条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”]就规定了居间人应承担如实告知义务，同时本条也阐述了居间人的如实告知义务应为与缔约有关的重要事实。因为，在房屋买卖居间法律关系中，“与订约有关的事项”内容繁多庞杂，房产中介处于中间地位，不承受合同的具体权利义务。 如实告知义务不能为居间人设定一种“无限告知义务”，不能要求居间人将与缔约有关的事项事无巨细的告诉相对人，否则将为居间人赋予过重的义务，不具有履行可行性。因此在肯定居间人如实告知义务价值的同时，也需要基于利益平衡以及公平正义原则，将其信息的范围限定为与订立房屋买卖合同有关的重要事项，只有这部分信息才可以作为强制居间人履行如实告知义务的内容[12]。 因此笔者认为，房产中介的如实告知范围应当为：第一，房源信息。它是指房屋买卖契约之标的物信息，包括房屋的基本物理信息、实物信息、周边环境信息、权属信息以及价值信息；第二，买受人信息。包括基本身份信息，买受人是否属于限购范围，以及房屋买受人的资信信息，即房屋买受人的订约能力和履约能力信息。第三，其他信息。比如房屋买卖相关费用信息，相关政策信息，与缔约相关的专业术语与交易程序信息等等。 2. 规制经纪人行为 经纪人素质的高低、执业能力的强弱、经纪人信用能力的好坏，不仅是对经纪市场的稳定和经纪行业的发展都有至关重要的作用，也是防范交易风险的根本。有关房地产经纪的法律法规散见于民法通则、合同法、城市房地产管理办法、各条例之中，但是目前为止，还没有一项专门的法律来规制经纪人行为。 对经纪人的行为进行法律规制，一方面要求地产中介的从业人员必须持证上岗，也就是说要通过国家级的考试获取执照；另一方面对房地产中介从业人员的资质应该有更严格的要求，为了保证其具有与其营利性相匹配的业务能力和承担责任的能力，对房地产中介人员所应达到的专业知识程度予以明确规定。 因此，有关经纪人的资格、佣金的分配、经纪人的信用能力、经纪人的法律责任、赔偿制度等方面，在其他各项法规条例的基础上，应当将其以法律形式规范下来，建立专门的经纪人法律，从而形成对经纪人行为的严格法律约束。 3.防范买卖双方“跳单” 分析指导性案例。房地产中介公司应认真学习、研究和分析指导性案例，充分理解居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息，私下与卖方签订房屋买卖合同的约定，即买方不得“跳单”违约 ；但是如果同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过正当途径获取该房源信息的，有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易，该行为是不属于‘跳单’违约的。 争取与卖方签订独家委托协议。从前述指导性案例可知，房屋出卖方委托了多家中介公司出售房屋，但均非独家委托，陶德华也未委托中介公司独家代理。最终裁判不认为买方“跳单”违约，就是因为买方可以通过其他房地产中介公司了解房源信息，而不是通过不正当途径获取的。但是如果房产中介公司能够与卖方签订独家委托协议，就能举证证明买方存在跳单的“恶意”，一定程度上避免该类跳单风险的发生[13]。 完善房产中介居间合同及相关条款。基于禁止“跳单”的格式条款，指导性案例虽然认可了该格式条款的效力，但是对于该格式条款中的禁止期限有异议。由于该指导性案例中的中原公司规定为6 个月，而上海市第一中级人民法院认为3 个月更恰当，那么，房产中介公司在禁止“跳单”的格式条款，建议将超过6 个月的禁止期限调低到6 个月以下，避免出现加重买房人责任、排除买房人权利可能出现的法律风险。同时，房产公司还需对禁止“跳单”的格式条款中的赔偿金或违约金标准的约定进行调整。在该指导性案例中，如果陶德华恶意“跳单”，陶德华应当按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的 1%，向中原公司支付违约金。如果该违约金的标准不是 1% 而是超过法定的房产居间报酬标的如 5% 或更高，同样该类格式条款存在无效的法律风险，笔者认为应当予以调整。 强化证据保留。在房产中介公司带买方看房时，建议签订《看楼协议书》之类的协议，注明服务报酬的标准和支付时间等。在签订协议的时候就应当要求看房人出示身份证件，做到实名制。在看房确认书上，除了列示在什么时间由哪几位工作人员带领谁去看了某地的房源等基本信息和禁止“跳单”的格式条款等外，建议增加明确何时何人采取何种方式等看房前的准备工作，避免买方说房产中介公司只是带领去看房，没有进行其他服务，体现出房产中介公司的价值所在，如房源产权状况调查、抵押贷款状况调查、地理环境调查、社区环境调查等等，房产中介公司根据买房人的需求条件再予以具体匹配，之后才带领看房，这些调查与匹配也是需要房产中介公司付出大量努力的。 通过指导性案例，我们还可以看出，要想防范买卖双方“跳单”，房产中介公司除了加强法律培训、完善合同文本、注意保留证据之外，最主要的是努力提高服务质量，争取质优价廉，同时尽可能地形成独家委托的氛围和习惯。 结 论 |
