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一般客户则很难通晓目前尚较为复杂的二手房交易过程，而二手房中介公司对二手房交易业务的办理更加专业。委托中介公司后，买卖双方可以省去很多麻烦。更重要的是，中介公司所起的居间担保作用，能够站在公正的立场上，为买卖双方的交易安全起着十分重要的保证作用，保证双方的利益不受损害。 另外，房地产中介作为社会经济中的一个部门，也促进了房地产市场体系的完善，特别是完善房地产市场价格体系；也提高了房地产市场交易的效率，从而有效地降低房地产业的交易成本[6]。 （三）房地产中介二手房交易过程实务简况 房地产中介二手房交易在实务中主要包括房屋租赁和房屋买卖，由于房屋租赁相对简单，下面笔者从房屋买卖来简单概括二手房交易过程。 房源信息一般先由卖方提供给房产经纪人，同时可能提供看房钥匙。大部分情况下，卖方会委托多名经纪人，以加速信息扩散，形成竞争。偶尔也有卖方给予经纪人独家委托，此时经纪人通常具有较强的交易能力，独家委托的期限会很短(或短至半月、一月)，并且可能要求经纪人预付一笔诚意金，如逾期不能促成交易即予没收，藉此督促经纪人勤勉代理出售。 买方意向人有望从中介处获得的帮助主要有三: 一是提供房源信息，二是代为谈判取得尽可能低价等有利条件，三是指导并协助办理买房过户手续。买方看房的基本特点可以概括为：看多套房、多次看同一套房、经多家居间人多次看同一套房。居间人带买方首次看房时， 一般要求签订格式化的《看房确认书》，其内容较为简单，除确认看房及看房时间之外，多会要求买方承诺不谋求与卖方直接交易，也不委托其他居间人[7]。 买方及其亲属可能是在多次看房之后，才与经纪人订立正式的委托中介合同。其中往往约定：在促成三方(即买方、卖方、房产经纪人)协议时支付一定比例的报酬（一般为20%至30%），待办妥所有手续时才支付剩余报酬;订立居间合同时由买方预交一笔诚意金，若中介方经与卖方谈判获取了居间合同所约定的价格等条件，买方即有义务订立三方协议，该诚意金在订立三方协议时由居间人转付卖方作定金，若买方拒绝按居间合同订立三方协议， 诚意金由居间人没收。居间报酬一般在房价1%至3%之间，若为3%，很可能意味着由买方一并承担了原本应由卖方承担的那部分居间报酬支付义务， 这在楼市较旺时经常发生。签完三方协议后，中介方便负责协助买房进行二手房贷款及买卖双方过户等相关手续。 三、房地产中介常见交易风险及成因分析 随着中国房地产经济的快速发展，房地产中介市场也步入了快车道。房地产中介企业不再是单一为卖方服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着“中间人”这一角色。在这些交易活动中必然产生专业类型的风险。 （一）宏观风险 1.政策、法律法规的风险 目前我国的房地产中介普遍处在一个初级发展阶段，房地产中介领域的法律法规、行业规范、市场经验都相对缺乏。而房地产行业又是国民经济的重要组成部分，也是事关国计民生的大事，所以国家会随着市场发展而不断调整或制定新的政策、法律法规[8]。这必然使得房地产中介会在较长时间处在一个不确定的环境中，这就是中介业面临的政策、法律风险，其直接体现在改变或重新形成房地产中介行业的竞争格局和经营重心。 2.交易外部环境风险 在我国房地产中介行业发展过程中，由于市场准入门槛低，许多中介机构素质不高，甚至一些非法的中介机构也混迹房地产中介行业，极大地损害了消费者的利益，贬损了房地产中介行业的社会形象。 消费者的不信任，直接影响了房地产中介行业的发展，房地产中介机构重树诚信也是当务之急。 （二）微观风险 1.内部业务管理所形成的风险 房源资讯调查不准确引起的风险。房源资讯调查不准确指的是中介公司或经纪人因为客观条件的限制或主观原因，对房源的相关信息掌握得不全面。比较常见的是房屋的质量、产权、入市许可等问题，因为这些问题往往需要深入调查才能了解清楚，而一般的中介公司是很难组织人力对每一套房源进行深入调查的。比如二手房是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均为影响房屋能否上市的重要因素。在房源信息欠缺的情况下开展经纪业务，如果在成交后发现该房源存在某些问题，就可能发生纠纷，从而引发风险事件。 经纪人自身能力素质带来的风险。在与客户的接触过程中，有些经纪人为了讨好客户，会随意做出一些承诺。这些承诺有时看似不难兑现，却有可能增加中介公司不必要的工作量，而一旦中介公司不去兑现，就会引起客户的反感或投诉，甚至引起法律上的纠纷。再加上目前很多经纪人的法律、法规意识较弱，在与客户签订服务协议时，往往一味地迎合客户的要求，做出无法兑现或其它不适当的承诺或在协议中写下某些难以兑现的承诺条款。而一旦客户要求兑现该条款，就会令中介公司陷入非常被动的境地，甚至最终带来不必要的经济损失，也给中介公司的形象带来损害。另外，有些房地产经纪人为了个人的利益，会置中介公司的利益于不顾，做出一些损害中介公司的利益与形象的行为。这种经纪人的道德风险也是中介公司要重点防范的，尤其是在一些财务监管制度不够完善的公司，经纪人的“ 可乘之机”较多，风险发生的机会也就较大。经纪人的道德风险主要表现为：私自收取客户房款后逃跑；为了自己个人的利益，将房源或客户资料外泄；利用中介公司的房源与客户资源，私下促成双方交易，为自己赚取服务佣金；私自抬高房源的售价，赚取其中的“ 差价”等等。其中，尤其要注意的是房源或客户资料外泄的现象。因为房源或客户资料是中介公司的关键资源，中介公司所掌握的房源或客户资料越丰富，其市场竞争力就越强。有些中介公司为了获取竞争对手的房源或客户资料，会用金钱买通竞争对手公司的经纪人，让他们为其提供需要的资料。 房屋保管带来的责任风险。在独家代理业务当中，有些业主在将房源委托给中介公司进行销售或租赁时，会将该房源的钥匙交予中介公司保管、使用。而不少经纪人为了带客户看房时的方便，也会主动向业主要求将房屋的钥匙交予公司保管，并承诺确保房源的安全性。这样，中介公司就要承担该房源的保管风险了。中介公司一旦接受了业主所委托房屋的钥匙，就要对该房屋履行保管责任，该房屋若是发生财产失窃或是被人为损坏等情况，所造成的损失皆由中介公司负责赔偿。特别是对于一些装修较为豪华、家具电器较为名贵的房产来说，中介公司所要承担的风险就更大。 |
