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提到中介，有些人恨恨地说该全部取消，但中介确实给交易提供了方便，这是事实。同时，有一些不负责任的中介也会给业主带来麻烦，这也是事实。怎么办呢？杨文战律师提醒业主，找中介卖房时有几件事儿需要特别注意！ 作者：北京杨文战律师，转载需在文首标明作者及出处
1、中介“独家代理”不靠谱 “独家代理”是指房主承诺只委托某一家中介代为出售房屋。有的中介承诺下大力气推房主的房子，房主为省事儿可能会同意不再找其他中介。 这种情况下，如果中介因某种原因不积极出售房屋，房主就会比较被动，即使自己寻找到合适的出售机会可能也要面临中介索要赔偿的威胁。虽然说从法律角度分析，这种未付出却索要费用的约定可能属于不具备效力的“霸王条款”，但毕竟还是有麻烦和风险，而且真打官司的时候，中介也可能会举出些证据证明他们的付出。 其实，多家中介竞争对房主来讲，才是好事儿，别光图省事儿。杨律师建议，如果委托中介卖房，不要采取“独家代理”的方式。即使采用上述的方式，也应在合同和授权委托书上做出一定限制，比如： “独家代理的底价是多少” “中介代理权的有效期限到何时止” “不能按约定时间和价格出售如何处理” “不通过中介另行出售如何处理” 等等 2、产权证原件不要轻易交给中介 中介可能以方便办理手续为由要代管产权证，没签订买卖合同绝对不能把产权证交出去。即使签订了买卖合同，从对房主有利的角度看，也不能收点定金就把房产证交给中介。 产权证在中介手里，一旦发生什么纠纷，中介往往会扣下。即使能通过诉讼、补办等方式解决，也要投入相当的时间和精力，何必呢？ 产权证在自己手里最好，可以把相关产权证、身份证的复印件交给中介，需要原件时可由产权人亲自出面办理。 当然，从平衡各方利益的角度讲，杨文战律师（ID:lawyerywz）觉得至少也应该是在收到一定数量的首付款，卖方利益得到一定保障时才能交出原件，这是底线。 3、重要交易条件应该坚持三方亲自确认。 买卖双方都应该坚持在签订合同等交易的重要环节，由三方共同确认相关交易条件并书面确认。 早些年监管不完善时有中介欺瞒买卖双方“吃差价”，那肯定不愿让交易双方见面，现在的监管措施已经没多少这种空间了。但有一些买卖双方关心的交易条件，比如房屋存在什么缺陷等情况，贷款的可能时间等情况，还是应该由买卖双方亲自确认，而不是通过中介转达或询问。 前面说过，毕竟各种立场不同。有时中介转达的情况可能与另一方所述不同，且如贷款可能的进度之类的情况，有的中介给买卖双方说的尺度并不一样。而这些条件未必都会放到书面合同里。 但一旦签了合同，履行过程中发生了合同明确约定条款以外的意外，买卖双方就非常容易引发矛盾，甚至影响正常交易的进行。这时，中介肯定不会把责任揽到自己身上。所以重要的交易条件，一定要亲自向对方确认，且最好都形成书面条款，而不是口头承诺。 4、签署合同等文件要认真看，且不能留空白 二手房交易涉及的文件比较多，居间合同、定金合同、买卖合同、保障服务合同等一堆文件摆到面前，很多人除了房价等几个条款外，其他一律不看就开始签字。但往往在发生争议后，却向律师说，某某条款我当时根本没看见！ 律师提醒大家，在签署合同等文件时一定要仔细审核文件的内容，不要拿过来就签字。特别是如果有空白之处要么要求明确填写要么用笔划掉相应空白。 以往曾经发生过当事人主张有自己签名的合同与自己见到的合同不同，签名是真的，但合同中的一些空白内容被中介或对方事后填写了对自己不利的内容。但提出这种主张的人往往又没有证据证明这个事实，所以这种主张往往很难成立。 5、如中介可能持有房款须明确延期付款的违约责任。 虽然现在各地二手房交易都有资金监管的要求，但由于阴阳合同等原因，在交易中还是可能涉及通过中介代收或监管房款的情况，或者涉及中介代垫资等手续。可能会出现购房者先把相关款项打给中介的情况，如果事先有约定，对于购房者而言，把房款付给中介就等于是付给售房人，一旦中介拖延购房人是没有责任的。 所以，杨律师建议尽量采取官方资金监管等方式，即使是阴阳合同中不能见光的款项，也最好由双方共同开户监管而不是由中介监管。 如果涉及中介转交定金或购房款问题，也应该在书面文件中约定中介代为收取上述款项后多长时间把相关款项转交给售房人、如果不按时转交如何承担违约责任等内容，以作约束。 6、对交易可能发生的费用应该在委托中介时提前确认清楚。 房屋交易中各项税费的标准及承担也是影响双方交易的重要因素，如果存在不明确或误会的地方，在合同签订后，双方可能会因费用承担问题产生争议。这个问题也要引起重视。 中介在提供服务时，当然会向双方介绍税费的标准及承担方式。目前流行的中介文本中，对于税费的项目和承担方会作约定，这确实是必要的。 但是对具体税费的数额，往往不会形成正式有约束力的文件，就是口头说说或随便写写，很少由各方签字盖章确认。从减少争议、免生意外的角度讲，杨律师建议尽量同中介沟通，争取对税费数额进行书面确认，即使不做精确数字，也应该有大致预估数字，并对发生变化后的处理方案进行约定，最大限度减少发生争议的可能性。 |
